ENFOQUE SOBRE... Hipotecas

Definición

Una hipoteca es una garantía real concedida por el prestatario sobre una propiedad en beneficio de un prestamista, normalmente un banco.

En la práctica, la hipoteca proporciona al prestamista una garantía sobre una propiedad en caso de impago por parte del prestatario. Por tanto, el prestamista puede forzar la venta de la propiedad para ser reembolsado.

Publicidad y rango

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En Francia, las hipotecas deben ser redactadas por un notario y publicadas por el Registro de la Propiedad.

A veces varios prestamistas tienen una hipoteca sobre la misma propiedad.
El rango es un criterio fundamental que determina el orden de prioridad para el reembolso cuando se vende la propiedad. El rango depende simplemente de las fechas respectivas en que se registraron las hipotecas.

No obstante, debe tenerse en cuenta que, en caso de liquidación de una empresa, el prestamista hipotecario puede verse precedido por acreedores con un gravamen general, como Hacienda o los empleados de la empresa, y perder potencialmente todo o parte de su crédito.

Cómo funciona

La hipoteca otorga al acreedor (prestamista) el derecho de preferencia y el derecho de seguimiento.

• Derecho preferente

El derecho preferente permite al prestamista, en caso de impago de una deuda, exigir la venta forzosa del inmueble en subasta pública.

En otras palabras, si no se cumple el acuerdo de préstamo, el prestamista tiene derecho a vender la propiedad y utilizar los ingresos para devolver el préstamo.

• Derechos de reventa

Gracias al droit de suite, una vez cancelada la hipoteca, el prestatario no puede vender la propiedad sin devolver primero el préstamo, a menos que el nuevo comprador esté de acuerdo en aceptar una propiedad hipotecada.

Ejemplo: Con vistas a la adquisición de un inmueble, un promotor inmobiliario emite una obligación de 500.000 euros a un plazo de 12 meses, garantizada por una hipoteca de primer rango. Si el prestatario no devuelve el préstamo en el plazo estipulado en el contrato, Raizers, como representante de los obligacionistas, puede obtener embargar la propiedad para forzar su venta y obtener el reembolso.

Publique

Un año después de la última cuota del préstamo, el registro de la hipoteca caduca automáticamente, pero puede prorrogarse si no se devuelve el préstamo.
Si la propiedad se revende antes de que el préstamo se haya devuelto en su totalidad, el comprador de la propiedad solicitará que se cancele la hipoteca, ya que el acreedor puede hacer que se venda la propiedad aunque haya cambiado el propietario. La hipoteca la cancela el registrador hipotecario a través de un notario. Los gastos corren a cargo del vendedor.