Definizione

L'ipoteca è un diritto di garanzia concesso dal mutuatario su un immobile a beneficio di un mutuante, di solito una banca.

In concreto, il mutuante ha una garanzia su un immobile in caso di inadempienza del mutuatario. Il mutuante può quindi imporre la vendita di questo immobile per essere rimborsato.


Pubblicità e rango

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In Francia, l'ipoteca deve essere costituita dal notaio e pubblicata presso l'ufficio del catasto.

  • Il grado dell'ipoteca

A volte più istituti di credito hanno un'ipoteca sullo stesso immobile.
Il rango è un criterio fondamentale che determina l'ordine di priorità per il rimborso quando l'immobile viene venduto. Il grado dipende semplicemente dalle rispettive date di iscrizione delle ipoteche.

Tuttavia, va notato che in caso di liquidazione di una società, il creditore ipotecario può essere preceduto da creditori con privilegio generale, come l'erario o i dipendenti della società, e potenzialmente perdere tutto o parte del suo credito.


Operazione

L'ipoteca conferisce al creditore (mutuante) il diritto di preferenza e il diritto di seguito.

  • Il diritto di preferenza

Il diritto di prelazione consente al creditore, in caso di mancato pagamento del debito, di richiedere la vendita forzata dell'immobile all'asta pubblica.

In altre parole, se il contratto di mutuo non viene rispettato, il mutuante ha il diritto di far vendere l'immobile e quindi di essere rimborsato con il ricavato.

  • Il diritto di rivendita

Grazie al droit de suite, una volta che l'ipoteca non è stata estinta, il mutuatario non può vendere l'immobile senza prima rimborsare il mutuo, a meno che il nuovo acquirente non accetti di accettare un immobile ipotecato.

Esempio: in vista dell'acquisto di un immobile, un promotore immobiliare emette un'obbligazione di 500.000 euro con scadenza a 12 mesi e garantita da un'ipoteca di primo grado. Se il mutuatario non rimborsa il prestito entro i termini previsti dal contratto, Raizers, in qualità di rappresentante degli obbligazionisti, può ottenere il pignoramento dell'immobile al fine di forzarne la vendita e ottenere così il rimborso.

Rilascio

Un anno dopo l'ultima scadenza del credito, l'iscrizione dell'ipoteca scade da sola, ma può essere prorogata se il prestito non viene rimborsato.
Se l'immobile viene rivenduto prima che il prestito sia completamente rimborsato, l'acquirente dell'immobile chiederà la cancellazione dell'ipoteca, poiché il creditore può far vendere l'immobile anche se il proprietario è cambiato. La cancellazione dell'ipoteca avviene presso il registro delle ipoteche tramite un notaio. Comporta quindi dei costi che sono a carico del venditore.

 

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