FOCO EM... Hipotecas

Definição

Uma hipoteca é um direito de garantia concedido pelo mutuário sobre um imóvel em benefício de um mutuante, normalmente um banco.

Em termos práticos, a hipoteca dá ao mutuante uma garantia sobre um imóvel em caso de incumprimento por parte do mutuário. O mutuante pode assim forçar a venda do imóvel para ser reembolsado.

Publicidade e classificação

• Publicidade

Em França, a hipoteca deve ser lavrada por um notário e publicada na Conservatória do Registo Predial.

Por vezes, vários credores têm uma hipoteca sobre o mesmo imóvel.
A classificação é um critério fundamental que determina a ordem de prioridade de reembolso aquando da venda do imóvel. A classificação depende simplesmente das datas em que as hipotecas foram registadas.

No entanto, é de notar que, em caso de liquidação de uma empresa, o credor hipotecário pode ser precedido por credores com uma garantia geral, como o Tesouro ou os trabalhadores da empresa, e perder potencialmente a totalidade ou parte do seu crédito.

Como funciona

A hipoteca confere ao credor (mutuante) o direito de preferência e o direito de seguir.

• Direito preferencial

O direito de preferência permite ao credor, em caso de não pagamento de uma dívida, exigir a venda forçada do imóvel em hasta pública.

Por outras palavras, se o contrato de empréstimo não for cumprido, o credor tem o direito de vender o imóvel e utilizar o produto da venda para reembolsar o empréstimo.

• Direitos de revenda

Graças ao droit de suite, uma vez liquidada a hipoteca, o mutuário não pode vender o imóvel sem primeiro reembolsar o empréstimo, exceto se o novo comprador aceitar um imóvel hipotecado.

Exemplo: Com vista à aquisição de um imóvel, um promotor imobiliário emite uma obrigação de 500 000 euros com um prazo de 12 meses, garantida por uma hipoteca de primeira ordem. Se o mutuário não reembolsar o empréstimo no prazo estipulado no contrato, a Raizers, enquanto representante dos obrigacionistas, pode obter apreender o imóvel a fim de forçar a sua venda e obter o reembolso.

Libertação

Um ano após a última prestação do empréstimo, o registo da hipoteca caduca automaticamente, mas pode ser prorrogado se o empréstimo não for reembolsado.
Se o imóvel for revendido antes do reembolso integral do empréstimo, o comprador solicitará a anulação da hipoteca, uma vez que o credor pode mandar vender o imóvel mesmo que o proprietário tenha mudado. O cancelamento da hipoteca é efectuado pelo registo de hipotecas através de um notário. Os custos inerentes são suportados pelo vendedor.