Todo lo que debe saber sobre el crowdfunding inmobiliario

Con una rentabilidad media del 10%, una inversión transparente a corto plazo y un crecimiento estable, el crowdfunding inmobiliario es cada vez más popular. Pero, ¿de dónde procede y cuáles son sus particularidades? Echemos un vistazo a este método de financiación para ayudarle a entenderlo todo... y a empezar.

Crowdfunding inmobiliario: financiación mediante préstamos con intereses

Cuando oye "crowdfunding", ¿piensa en una plataforma de donaciones, con o sin contrapartida? Es normal: fue la primera forma de crowdfunding que apareció a principios de la década de 2010 con plataformas como Kickstarter.

El principio es sencillo: se recaudan fondos directamente del público para financiar un proyecto. No es un modelo nuevo, ya que en 1875 permitió a un tal Édouard de Laboulaye financiar la construcción de... ¡la Estatua de la Libertad! La diferencia es que el "crowdfunding", término acuñado en 2006, utiliza plataformas de Internet. Plataformas que permiten recaudar dinero de todo el mundo (o de casi todo el mundo), sin intermediarios.

Desde entonces, se han desarrollado otras formas de financiación participativa, y ahora existen tres:

• Financiación mediante donaciones, con o sin contraprestación ;
• Financiación mediante préstamos, con o sin intereses;
• Financiación mediante inversión en capital social.

En crowdfunding inmobiliario pertenece a la segunda categoría: la financiación mediante préstamos con intereses. Un préstamo que generalmente adopta la forma de un bono u obligación emitido por el promotor de un proyecto. Esto permite a los inversores prestamistas invertir simplemente en tramos de 1.000 euros.

Esta categoría de crowdfunding (o "sociofinanciación" en Quebec) se ha desarrollado recientemente. Originario de Estados Unidos, el crowdfunding inmobiliario está regulado en Francia desde 2014 por la la AMFla Autoridad Francesa de los Mercados Financieros.

El crowdfunding inmobiliario responde a la necesidad de liquidez de los promotores

Existen dos tipos de prestatarios: los promotores inmobiliarios, que llevan a cabo proyectos de construcción, y los comerciantes inmobiliarios, que compran edificios y los venden con o sin obras de renovación o transformación.

Para conseguir el dinero que necesitan para la compra y las obras, los profesionales inmobiliarios tienen acceso a varias fuentes de financiación :

1. sus fondos propios (flujo de caja),
2. préstamos bancarios,
3. Precomercialización (venta antes de la finalización de las obras).

La captación de fondos de particulares y profesionales a través del crowdfunding inmobiliario crea una nueva fuente de financiación que puede denominarse "cuasi-capital". Este dinero complementa los fondos propios del propietario del proyecto -hay que tener en cuenta que los bancos exigen que estos fondos representen entre el 10 y el 30% del total, o incluso más en el caso de los promotores inmobiliarios-. Este mecanismo permite a los promotores reducir la cantidad de dinero que han invertido (sus fondos propios) para poder reasignarlo a otras operaciones y seguir siendo flexibles en caso de imprevistos.

Esto explica los elevados rendimientos del crowdfunding inmobiliario:

1. El propietario del proyecto está dispuesto a pagar intereses elevados por una parte de la financiación, porque este dinero le permite acceder a préstamos bancarios, que tienen tipos de interés muy bajos. Por ejemplo: tomará prestado el 5% de los fondos del crowdfunding y el 80% de los fondos del banco. Así que los intereses pagados por el 5% del coste de la operación quedan muy diluidos. Dicho esto, es este 5% el que le permitirá liberar el préstamo bancario y completar su operación.

2. Para los promotores que no disponen de los fondos propios necesarios, el crowdfunding significa que no tienen que abrir su capital a otros inversores (lo que les costaría mucho más porque tendrían que compartir su margen).

3. No hay intermediario entre el promotor y el inversor, y las (buenas) plataformas no devengan intereses. Esto significa una alta rentabilidad para el inversor.

 

¿Qué rentabilidad puedo esperar del crowdfunding inmobiliario?

Una inversión de crowdfunding inmobiliario es un préstamo emitido en forma de bono. Cuidado con las ideas preconcebidas: al participar, no te conviertes en propietario de un inmueble de forma colectiva, como ocurre con las SCPI. Usted simplemente está prestando dinero a un promotor para que pueda completar su proyecto. En cuanto el proyecto esté terminado y la propiedad vendida, recuperará su dinero, con intereses.

En consecuencia, se trata de una inversión a corto plazo, con una duración media de 12 a 36 meses (el tiempo que se tarda en construir y vender). Y el rentabilidadpara el inversor es del 8% al 12% anual, en función del riesgo, con una media del 10%, una rentabilidad importante en el entorno actual.

En términos prácticos, una rentabilidad del 10% significa que cada año el inversor recibe el 10% de su inversión inicial: es lo que se conoce como cupón. Por 1.000 euros invertidos en 2 años, recibirá 100 euros al final de un año y 1.100 euros al final de 2 años: los 1.000 euros invertidos más el cupón del segundo año.

Una de las particularidades del crowdfunding inmobiliario es su accesibilidad. No hace falta ser millonario: la cantidad mínima para invertir varía de una plataforma a otra, pero suele ser de 1.000 euros.

¿Y la fiscalidad? También es ventajosa, gracias al Flat Tax, que entró en vigor en 2018. También conocido como Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), este impuesto se aplica a todas las rentas del capital al mismo tipo: el 30%. Por lo tanto, los inversores tendrán que pagar el 30% de sus rendimientos al Estado. Para un rendimiento bruto del 10%, el rendimiento neto después de impuestos será por tanto del 7%, es decir, 70 euros al año por cada 1.000 euros invertidos. Pero los inversores no tienen que hacer nada: es la plataforma la que declara el rendimiento y paga el Flat Tax directamente a Hacienda.

Riesgos que hay que tener en cuenta

Toda inversión implica un riesgo para el inversor. En general, cuanto más arriesgada es la inversión, más atractiva es la rentabilidad. Por ejemplo, si compra acciones en los mercados financieros, puede esperar altos rendimientos anuales. Las acciones fluctúan mucho, y pueden perder el 10% de su valor en un día, o viceversa. En cambio, los bonos (o préstamos) emitidos por los gobiernos, por ejemplo, tienen tasas de rendimiento muy bajas (¡o incluso negativas!), pero son muy estables (en su mayor parte).

Teniendo esto en cuenta, el crowdfunding inmobiliario es un buen compromiso, ya que combina una alta rentabilidad con una gran estabilidad. Los inversores saben de antemano cuánto ganarán cuando se complete la transacción. Es totalmente transparente y no hay costes ocultos.

Pero, por supuesto, hay riesgos:

• El riesgo de iliquidez : la liquidez se refiere a la facilidad con la que los inversores pueden vender sus valores después de adquirirlos. Los bonos adquiridos a través del crowdfunding inmobiliario tienen pocas probabilidades de ser revendidos. Sin embargo, su vencimiento predefinido (20 meses de media) ofrece estabilidad a los inversores, que ya pueden planificar con antelación.

• El riesgo de pérdida parcial o total del capital: el rendimiento de la inversión depende del éxito de la operación financiada. Si la operación fracasa, el inversor podría perderlo todo. Afortunadamente, este es un caso muy poco frecuente, y varias plataformas han tenido tasas de impago inferiores al 1% desde 2014, y = algunas plataformas históricas están incluso todavía al 0% de impago en varios cientos de operaciones financiadas y reembolsadas. Una tasa de impago limpia significa que los inversores siempre han recuperado su capital y los intereses definidos inicialmente.

• Riesgo político: existen varios tipos de riesgo político. Por ejemplo, antes de que finalice el periodo de inversión, pueden imponerse nuevas restricciones fiscales a sus productos, reduciendo así su rentabilidad.

• Riesgo de inflación: el valor del capital invertido y de los intereses percibidos puede depreciarse a lo largo de la vida de su inversión. Este riesgo, al igual que el riesgo político, está limitado por la corta duración de los proyectos.

Elegir la plataforma de crowdfunding inmobiliario adecuada: un punto clave

Con el crowdfunding inmobiliario, los inversores tienen el control total. Eligen la plataforma y el proyecto en el que desean invertir. Deben utilizar esta latitud para limitar los riesgos.

El primer paso, y probablemente el más importante, es elegir la plataforma. Es esencial elegir una plataforma que haya sido certificada: preferiblemente una que sea un Asesor de Inversiones Participativas (CIP), que es el más reconocido en Francia. Las plataformas con este estatus no tienen límites en la cantidad prestada, a diferencia de las que tienen el estatus de Intermédiaire en financement participatif (IFP), que están limitadas a 2.000 euros por prestamista y por proyecto.

También puede comprobar la tasa de morosidad de la plataforma, que debe mostrarse. Esta tasa indica el número de proyectos en mora o impagados. Cuanto más baja sea la tasa, mejor; lo ideal es una tasa de morosidad del 0%.

Por último, hay que elegir bien el proyecto y no detenerse ante una tasa de rentabilidad tentadora. Normalmente se muestra toda la información. Entonces, ¿cómo elegir? Mirando el perfil del promotor: ¿es principiante o experimentado? Puede fijarse en la trayectoria del promotor y en el historial de sus proyectos, así como en el modo en que se financia el proyecto: ¿se han vendido ya las viviendas? ¿El banco presta dinero? La plataforma analiza toda esta información y la muestra en la ficha del proyecto.

Análisis esencial: garantías de reembolso

Un punto esencial a analizar: las garantías de devolución del préstamo. Cuando el banco no presta dinero, puede haber una primera hipoteca. Esto significa que, en caso de impago, el prestamista puede forzar la venta del inmueble para ser reembolsado en primer lugar. Se trata de una de las garantías más seguras, pero un proyecto sin primera hipoteca no significa que no sea seguro.

En la mayoría de los casos, una garantía a primer requerimiento y un aval personal ya son buenas garantías. La primera obliga al avalista a pagar una suma de dinero si se lo pide el acreedor, mientras que la segunda permite al promotor prestar una garantía utilizando sus propios fondos.

En todos los casos, los asesores de las plataformas están ahí para orientarle. Pero el mejor consejo que pueden darte es que diversifiques tus inversiones. Es mejor invertir 1.000 euros en 10 proyectos que 10.000 euros en uno. Y lo mismo se aplica al crowdfunding inmobiliario.

Sabrás todo lo que hay que saber sobre el crowdfunding inmobiliario: qué es, por qué lo utilizan los propietarios de proyectos, qué rentabilidad ofrece, cuáles son los riesgos potenciales y cómo gestionarlos. El crowdfunding inmobiliario es una inversión con muchas ventajas, lo que explica que no haya dejado de crecer desde sus inicios. Es perfecto para personas que quieren invertir pequeñas o grandes sumas de dinero a corto plazo, con una rentabilidad alta y garantizada. Si es tu caso, ¡ya tienes todas las claves para empezar!

Vea nuestro vídeo explicativo sobre crowdfunding inmobiliario