Tutto quello che c'è da sapere sul crowdfunding immobiliare

Rendimenti medi del 10%, investimenti trasparenti e a breve termine con crescita stabile: il crowdfunding immobiliare sta diventando sempre più popolare. Ma qual è la sua origine e quali sono le sue peculiarità? Diamo un'occhiata a questo metodo di finanziamento per capire tutto... e iniziare.

Crowdfunding immobiliare: finanziamento attraverso prestiti con interessi

Quando sentite parlare di "crowdfunding", pensate a una piattaforma di donazione, con o senza controparte? È normale, è la prima forma di crowdfunding, apparsa all'inizio degli anni 2010 con piattaforme come Kickstarter.

Il principio è semplice: si raccolgono fondi direttamente dalla popolazione per finanziare un progetto. Non si tratta di un modello nuovo, visto che ha permesso a un certo Édouard de Laboulaye di finanziare la costruzione... della Statua della Libertà nel 1875! La differenza è che il "crowdfunding", termine coniato nel 2006, utilizza piattaforme internet. Piattaforme che permettono di raccogliere denaro da tutto il mondo (o quasi), senza intermediari.

Da allora si sono sviluppate altre forme di finanziamento partecipativo e oggi ne esistono tre:

• Finanziamento di donazioni, con o senza corrispettivo ;
• Finanziamento tramite prestiti, con o senza interessi;
• Finanziamento degli investimenti, in capitale aziendale.

Il crowdfunding immobiliare appartiene alla seconda categoria: il finanziamento attraverso prestiti con interessi. Un prestito che di solito assume la forma di un'obbligazione o di un titolo obbligazionario emesso dal proprietario di un progetto. Ciò consente agli investitori di investire in semplici tranche di 1.000 euro.

Questa categoria di crowdfunding (o "socio-finanziamento" in Quebec) si è sviluppata di recente. Nato negli Stati Uniti, il crowdfunding immobiliare è stato regolamentato in Francia dal 2014 dall'AMF. l'AMFl'autorità francese per i mercati finanziari.

Il crowdfunding immobiliare per soddisfare il bisogno di denaro degli sviluppatori

Esistono due tipi di mutuatari: i promotori immobiliari, che realizzano progetti di costruzione, e i commercianti di immobili, che acquistano edifici e li rivendono con o senza ristrutturazione o rinnovo.

Per reperire il denaro necessario all'acquisto e ai lavori, i professionisti del settore immobiliare dispongono di diverse fonti di finanziamento :

1. i propri fondi (flusso di cassa),
2. prestiti bancari,
3. pre-marketing (vendita prima del completamento).

La raccolta di fondi da privati e professionisti attraverso il crowdfunding immobiliare consente di costituire una nuova fonte di finanziamento che può essere definita "quasi-equity". Questo denaro integra i fondi propri del proprietario del progetto - si noti che le banche richiedono che questi fondi rappresentino il 10-30% del totale, o anche di più per i concessionari immobiliari. Questo meccanismo consente ai promotori di ridurre il denaro investito (il loro capitale proprio) per poterlo riassegnare ad altre operazioni e rimanere flessibili in caso di eventi imprevisti.

Questo spiega gli alti rendimenti del crowdfunding immobiliare:

1. Il proprietario del progetto è disposto a pagare interessi elevati su una parte del finanziamento, poiché questo denaro gli consente di sbloccare prestiti bancari che hanno tassi di interesse molto bassi. Ad esempio: prenderà in prestito il 5% dei fondi dal crowdfunding e l'80% dei fondi dalla banca. Quindi l'interesse pagato sul 5% del costo dell'operazione è molto diluito. Detto questo, è questo 5% che gli permetterà di sbloccare il prestito bancario e di portare a termine l'operazione.

2. Per i promotori che non dispongono del capitale proprio necessario, il crowdfunding consente loro di non aprire il proprio capitale ad altri investitori (cosa che costerebbe loro molto di più perché dovrebbero condividere il proprio margine).

3. Non c'è alcun intermediario tra il promotore e l'investitore e le piattaforme (buone) non pagano interessi. Ciò si traduce in un elevato rendimento per l'investitore.

 

Quale rendimento posso aspettarmi dal crowdfunding immobiliare?

Ricordate che un investimento in crowdfunding immobiliare è un prestito emesso sotto forma di obbligazione. Attenzione ai preconcetti: partecipando non si diventa proprietari di un immobile in modo collettivo, come nel caso degli SCPI. State semplicemente concedendo un prestito a un promotore affinché possa portare a termine la sua operazione. Non appena il progetto viene completato e l'immobile venduto, vi viene restituito il denaro, con gli interessi.

Di conseguenza, si tratta di un investimento a breve termine, in media da 12 a 36 mesi (il tempo di costruzione e vendita). E il rendimentoper l'investitore è dell'8-12% all'anno a seconda del rischio, con una media del 10%: un rendimento significativo nell'attuale contesto.

Concretamente, un rendimento del 10% significa che ogni anno l'investitore riceve il 10% del suo investimento iniziale: si tratta della cosiddetta cedola. Per 1000 euro investiti in 2 anni, riceverà 100 euro dopo un anno e 1100 euro dopo 2 anni: i 1000 euro investiti più la cedola del secondo anno.

Inoltre, una delle particolarità del crowdfunding immobiliare è la sua accessibilità. Non è necessario essere milionari: l'importo minimo da investire varia da piattaforma a piattaforma, ma in genere è di 1000 euro.

E per quanto riguarda il sistema fiscale? Anch'esso è vantaggioso, grazie alla Flat Tax, entrata in vigore nel 2018. Nota anche come Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), questa imposta si applica a tutti i redditi da capitale con la stessa aliquota: 30%. Gli investitori dovranno quindi versare allo Stato il 30% dei loro rendimenti. Per un rendimento lordo del 10%, il rendimento netto, al netto delle imposte, sarà quindi del 7%, vale a dire 70 euro all'anno per 1000 euro investiti. Ma l'investitore non deve fare nulla: è la piattaforma che dichiara il rendimento e versa la Flat Tax direttamente al fisco.

Rischi da tenere presenti

Tutti gli investimenti comportano un rischio per l'investitore. In genere, più un investimento è rischioso, più il rendimento è interessante. Ad esempio, l'acquisto di azioni sui mercati finanziari può portare a rendimenti annuali elevati, ma... non bisogna essere senza cuore. Le azioni sono molto volatili, possono perdere il 10% del loro valore in un giorno, o il contrario. Al contrario, le obbligazioni (o i prestiti) emessi dai governi, ad esempio, hanno tassi di rendimento molto bassi (o addirittura negativi!), ma sono molto stabili (per la maggior parte).

Da questo punto di vista, il crowdfunding immobiliare è un buon compromesso, che combina un rendimento elevato con una grande stabilità. L'investitore sa in anticipo quanto denaro guadagnerà alla fine della transazione. È completamente trasparente e non ci sono costi nascosti.

Ma, ovviamente, ci sono dei rischi:

• Rischio di liquidità: la liquidità è la facilità con cui l'investitore può vendere i titoli dopo averli acquistati. Le obbligazioni acquistate tramite crowdfunding immobiliare difficilmente potranno essere rivendute. Ma la loro scadenza predefinita (in media 20 mesi) offre stabilità all'investitore che può già pianificare il futuro.

• Il rischio di perdita parziale o totale del capitale: il rendimento dell'investimento dipende dal successo dell'operazione finanziata. Se l'operazione fallisce, l'investitore può perdere tutto. Fortunatamente, questa eventualità è molto rara e diverse piattaforme hanno registrato tassi di default inferiori all'1% dal 2014 e = alcune piattaforme storiche sono addirittura ancora allo 0% di default su diverse centinaia di operazioni finanziate e rimborsate. Un tasso di default pulito significa che gli investitori hanno sempre recuperato il loro capitale e i loro interessi come stabilito inizialmente.

• Rischio politico: esistono diversi tipi di rischio politico, ad esempio, prima della fine dell'investimento, potrebbero essere imposte nuove restrizioni fiscali sui loro prodotti, riducendo così il loro rendimento.

• Rischio di inflazione: il valore del capitale investito e il valore degli interessi ricevuti possono deprezzarsi nel corso della durata dell'investimento. Questo rischio, come quello politico, è limitato dalla breve durata dei progetti.

La scelta della piattaforma di crowdfunding immobiliare: un punto chiave

Nel crowdfunding immobiliare, l'investitore ha il controllo totale. Sceglie la piattaforma e il progetto in cui vuole investire. Deve usare questa libertà per limitare i rischi.

Il primo passo, probabilmente il più importante, è la scelta della piattaforma. È fondamentale scegliere una piattaforma certificata: preferibilmente una piattaforma che sia un Consulente per l'investimento partecipativo (CIP), che è la più riconosciuta in Francia. Le piattaforme con questo status non hanno limiti di importo prestato, a differenza di quelle con lo status di Intermediario in Finanziamento Partecipativo (IFP), che sono limitate a 2000 euro per prestatore e per progetto.

Inoltre, è possibile consultare il tasso di ritardo della piattaforma, che viene visualizzato obbligatoriamente. Questo tasso indica il numero di progetti in ritardo o in difetto. Più basso è il tasso, meglio è: l'ideale è un tasso di inadempienza dello 0%.

Infine, è necessario scegliere con cura il proprio progetto, senza fermarsi a un allettante tasso di rendimento. Tutte le informazioni sono normalmente visualizzate. Come si fa a scegliere? Osservando il profilo dello sviluppatore: è un principiante o uno sviluppatore esperto? Si possono esaminare i precedenti dello sviluppatore e la sua storia di progetti, ma anche le modalità di finanziamento del progetto: le case sono già state vendute? La banca sta prestando denaro? Tutte queste informazioni vengono analizzate dalla piattaforma e visualizzate nei dettagli dell'operazione.

È fondamentale analizzare le garanzie sul rimborso

Un punto essenziale da analizzare sono le garanzie sul rimborso del prestito. Quando la banca non presta denaro, può esserci un'ipoteca di primo grado. Ciò significa che, in caso di inadempienza, il mutuante può imporre la vendita dell'immobile per essere rimborsato per primo. Questa è una delle garanzie più sicure, ma un progetto senza ipoteca di primo grado non significa che non sia sicuro.

In effetti, nella maggior parte dei casi, una garanzia a prima richiesta e una garanzia personale sono già buone garanzie. La prima obbliga il garante a versare una somma di denaro se il creditore la richiede, la seconda consente al promotore di garantire sui suoi fondi personali.

In ogni caso, i consulenti delle piattaforme sono a disposizione per guidarvi. Ma il miglior consiglio che possono darvi è quello di diversificare i vostri investimenti. È meglio investire 1.000 euro in 10 progetti che 10.000 euro in un solo progetto. E questo vale anche per il crowdfunding immobiliare.

Sapete tutto: cos'è il crowdfunding immobiliare, perché i proprietari dei progetti lo utilizzano, qual è il rendimento, quali sono i possibili rischi e come controllarli. È un investimento con molti vantaggi, il che spiega la sua costante crescita dalla sua creazione. È perfetto per chi vuole investire piccole o grandi somme di denaro a breve termine, con un rendimento elevato e garantito. Se questo è il vostro caso, ora avete tutte le chiavi per iniziare!

Guardate il nostro video che spiega il crowdfunding immobiliare