Tudo o que precisa de saber sobre o financiamento coletivo de imóveis

Com rendimentos médios de 10%, um investimento transparente e de curto prazo e um crescimento estável, o crowdfunding imobiliário está a tornar-se cada vez mais popular. Mas de onde é que vem e quais são as suas características especiais? Vamos dar uma vista de olhos a este método de financiamento para o ajudar a compreender tudo... e a começar.

Crowdfunding imobiliário: financiamento através de empréstimos com juros

Quando ouve falar de "crowdfunding", pensa numa plataforma de donativos, com ou sem contrapartidas? É normal - foi a primeira forma de crowdfunding a aparecer no início dos anos 2010 com plataformas como o Kickstarter.

O princípio é simples: recolhe-se fundos diretamente junto do público para financiar um projeto. Não é um modelo novo, pois em 1875 permitiu a um certo Édouard de Laboulaye financiar a construção da... Estátua da Liberdade! A diferença é que o "crowdfunding", um termo cunhado em 2006, utiliza plataformas da Internet. Plataformas que permitem angariar dinheiro de todo o mundo (ou quase todo o mundo), sem intermediários.

Desde então, desenvolveram-se outras formas de crowdfunding de capitais, existindo atualmente três tipos principais:

• Financiamento através de donativos, com ou sem contrapartida ;
• Financiamento através de empréstimos, com ou sem juros;
• Financiamento através de investimento no capital da empresa.

O crowdfunding imobiliário pertence à segunda categoria: financiamento através de empréstimos com juros. Um empréstimo que assume geralmente a forma de uma obrigação ou debênture emitida por um patrocinador do projeto. Isto permite que os investidores em empréstimos invistam simplesmente em fracções de 1 000 euros.

Esta categoria de crowdfunding (ou "socio-financiamento" no Quebeque) desenvolveu-se recentemente. Originário dos Estados Unidos, o crowdfunding imobiliário é regulamentado em França desde 2014 pela a AMFa autoridade francesa para os mercados financeiros.

Financiamento coletivo de imóveis para satisfazer a necessidade de dinheiro dos promotores imobiliários

Existem dois tipos de mutuários: os promotores imobiliários, que realizam projectos de construção, e os comerciantes de imóveis, que compram edifícios e os vendem com ou sem obras de renovação ou de transformação.

Para obter o dinheiro necessário para a compra e as obras, os profissionais do sector imobiliário têm acesso a várias fontes de financiamento :

1. o seu capital próprio (cash flow),
2. empréstimos bancários,
3. pré-comercialização (venda antes da conclusão das obras).

A angariação de fundos junto de particulares e profissionais através do crowdfunding imobiliário cria uma nova fonte de financiamento que pode ser designada por "quase-capital". Este dinheiro complementa os fundos próprios do proprietário do projeto - é de notar que os bancos exigem que estes fundos representem 10 a 30% do total, ou mesmo mais no caso dos promotores imobiliários. Este mecanismo permite que os promotores reduzam o montante de dinheiro que investiram (os seus fundos próprios), de modo a poderem reafectá-lo a outras operações e a manterem-se flexíveis em caso de circunstâncias imprevistas.

Isto explica os elevados rendimentos do financiamento coletivo de imóveis:

1. O proprietário do projeto está disposto a pagar juros elevados sobre uma parte do financiamento, porque este dinheiro lhe permite aceder a empréstimos bancários, que têm taxas de juro muito baixas. Por exemplo: ele pedirá emprestado 5% dos fundos do crowdfunding e 80% dos fundos do banco. Portanto, os juros pagos sobre os 5% do custo da operação são muito diluídos. Dito isto, são estes 5% que lhe permitirão desbloquear o empréstimo bancário e concluir a sua operação.

2. Para os promotores que não dispõem do capital necessário, o financiamento coletivo significa que não têm de abrir o seu capital a outros investidores (o que lhes custaria muito mais porque teriam de partilhar a sua margem).

3. Não existe qualquer intermediário entre o promotor e o investidor, e as (boas) plataformas não vencem juros. Isto significa um elevado retorno para o investidor.

 

Que retorno posso esperar do crowdfunding imobiliário?

Um investimento de crowdfunding imobiliário é um empréstimo emitido sob a forma de uma obrigação. Cuidado com as ideias preconcebidas: ao participar, não se torna proprietário de um imóvel numa base colectiva, como é o caso das SCPI. Está simplesmente a emprestar dinheiro a um promotor para que este possa concluir o seu projeto. Assim que o projeto estiver concluído e o imóvel vendido, recebe o seu dinheiro de volta, com juros.

Por conseguinte, trata-se de um investimento a curto prazo, com uma duração média de 12 a 36 meses (o tempo necessário para construir e vender). E o retornopara o investidor é de 8% a 12% ao ano, dependendo do risco, com uma média de 10% - um retorno significativo no contexto atual.

Em termos práticos, uma rendibilidade de 10% significa que o investidor recebe todos os anos 10% do seu investimento inicial: é o chamado cupão. Para 1000 euros investidos durante 2 anos, o investidor receberá 100 euros no final de um ano e 1100 euros no final de 2 anos - os 1000 euros investidos mais o cupão do segundo ano.

Uma das características especiais do crowdfunding imobiliário é a sua acessibilidade. Não é necessário ser milionário: o montante mínimo para investir varia de plataforma para plataforma, mas é geralmente de 1 000 euros.

E quanto à fiscalidade? Também ela é vantajosa, graças à taxa fixa, que entrou em vigor em 2018. Também conhecido como Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), este imposto aplica-se a todos os rendimentos de capitais à mesma taxa: 30%. Assim, os investidores terão de pagar 30% dos seus rendimentos ao Estado. Assim, para um rendimento bruto de 10%, o rendimento líquido após impostos será de 7%, ou seja, 70 euros por ano por cada 1000 euros investidos. Mas os investidores não têm de fazer nada: é a plataforma que declara o rendimento e paga a taxa fixa diretamente às autoridades fiscais.

Riscos a ter em conta

Qualquer investimento implica um risco para o investidor. De um modo geral, quanto mais arriscado for o investimento, mais atrativo será o retorno. Por exemplo, se comprar acções nos mercados financeiros, pode esperar rendimentos anuais elevados, mas... não precisa de ter coração. As acções sofrem grandes flutuações e podem perder 10% do seu valor num dia, ou vice-versa. Em contrapartida, as obrigações (ou empréstimos) emitidas pelos governos, por exemplo, têm taxas de rendibilidade muito baixas (ou mesmo negativas!), mas são muito estáveis (na maior parte dos casos).

Tendo isto em conta, o crowdfunding imobiliário é um bom compromisso, combinando um elevado retorno com uma grande estabilidade. Os investidores sabem de antemão quanto vão ganhar com a conclusão da transação. É totalmente transparente e não existem custos ocultos.

Mas, claro, há riscos:

• O risco de iliquidez : a liquidez refere-se à facilidade com que os investidores podem vender os seus títulos depois de os adquirirem. É pouco provável que as obrigações adquiridas através do crowdfunding imobiliário possam ser revendidas. No entanto, o seu prazo de vencimento predefinido (20 meses em média) oferece estabilidade aos investidores, que já podem planear com antecedência.

• O risco de perda parcial ou total do capital: a rendibilidade do investimento depende do êxito da operação financiada. Se a operação falhar, o investidor pode perder tudo. Felizmente, esta é uma situação muito rara, e várias plataformas têm registado taxas de incumprimento inferiores a 1% desde 2014, e = algumas plataformas históricas ainda registam 0% de incumprimento em várias centenas de operações financiadas e reembolsadas. Uma taxa de incumprimento limpa significa que os investidores recuperaram sempre o seu capital e os juros inicialmente definidos.

• Risco político: existem vários tipos de risco político. Por exemplo, antes do final do período de investimento, podem ser impostas novas restrições fiscais aos seus produtos, reduzindo assim o seu rendimento.

• Risco de inflação: o valor do capital investido e dos juros recebidos pode desvalorizar-se ao longo da vida do investimento. Este risco, tal como o risco político, é limitado pela curta duração dos projectos.

Escolher a plataforma de crowdfunding imobiliário correcta: um ponto-chave

Com o crowdfunding imobiliário, os investidores têm controlo total. Escolhem a plataforma e o projeto em que pretendem investir. Devem utilizar esta latitude para limitar os riscos.

A primeira etapa, e provavelmente a mais importante, é a escolha da plataforma. É essencial escolher uma plataforma certificada: de preferência uma que seja um Conselheiro Participativo de Investimento (CIP), que é o estatuto mais reconhecido em França. As plataformas com este estatuto não têm limites para o montante emprestado, ao contrário das que têm o estatuto de Intermédiaire en financement participatif (IFP), que estão limitadas a 2.000 euros por mutuante e por projeto.

Pode também verificar a taxa de incumprimento da plataforma, que deve ser apresentada. Esta taxa indica o número de projectos em atraso ou em situação de incumprimento. Quanto mais baixa for a taxa, melhor, sendo o ideal uma taxa de incumprimento de 0%.

Por fim, é preciso escolher bem o projeto e não se deter numa taxa de rentabilidade tentadora. Todas as informações são normalmente apresentadas. Então, como é que se escolhe? Olhando para o perfil do promotor: é um principiante ou um promotor experiente? Pode ver o historial do promotor e o historial dos seus projectos, bem como a forma como o projeto é financiado: as casas já foram vendidas? O banco está a emprestar dinheiro? Todas estas informações são analisadas pela plataforma e apresentadas nos detalhes do projeto.

Análise essencial: garantias de reembolso

Um ponto essencial a analisar: as garantias de reembolso do empréstimo. Quando o banco não empresta dinheiro, pode existir uma primeira hipoteca. Isto significa que, em caso de incumprimento, o credor pode forçar a venda do imóvel para ser reembolsado em primeiro lugar. Esta é uma das garantias mais seguras, mas um projeto sem uma hipoteca de primeira ordem não significa que não seja seguro.

Na maioria dos casos, uma garantia à primeira solicitação e uma caução pessoal são já boas garantias. A primeira obriga o fiador a pagar um montante em dinheiro se o credor o solicitar, enquanto a segunda permite ao promotor prestar uma garantia utilizando os seus próprios fundos.

Em todos os casos, os conselheiros das plataformas estão lá para o orientar. Mas o melhor conselho que lhe podem dar é diversificar os seus investimentos. É preferível investir 1 000 euros em 10 projectos do que 10 000 euros num só. O mesmo se aplica ao crowdfunding imobiliário.

Ficará a saber tudo o que há para saber sobre o crowdfunding imobiliário: o que é, porque é que os proprietários de projectos o utilizam, quais são os retornos, quais são os riscos potenciais e como geri-los. O crowdfunding imobiliário é um investimento com muitas vantagens, o que explica o seu crescimento constante desde a sua criação. É perfeito para pessoas que querem investir pequenas ou grandes somas de dinheiro a curto prazo, com um retorno elevado e garantido. Se é esse o seu caso, tem agora todas as chaves para começar!

Veja o nosso vídeo que explica o financiamento coletivo de imóveis