Financiamento coletivo de imóveis -
Tudo o que precisa de saber sobre o financiamento coletivo de imóveis
Tudo o que precisa de saber sobre o financiamento coletivo de imóveis
24 de março de 2021
Com rendimentos médios de 10%, um investimento transparente e de curto prazo e um crescimento estável, o crowdfunding imobiliário está a tornar-se cada vez mais popular. Mas de onde é que vem e quais são as suas características especiais? Vamos dar uma vista de olhos a este método de financiamento para o ajudar a compreender tudo... e a começar.
Quando ouve falar de "crowdfunding", pensa numa plataforma de donativos, com ou sem contrapartidas? É normal - foi a primeira forma de crowdfunding a aparecer no início dos anos 2010 com plataformas como o Kickstarter.
O princípio é simples: recolhe-se fundos diretamente junto do público para financiar um projeto. Não é um modelo novo, pois em 1875 permitiu a um certo Édouard de Laboulaye financiar a construção da... Estátua da Liberdade! A diferença é que o "crowdfunding", um termo cunhado em 2006, utiliza plataformas da Internet. Plataformas que permitem angariar dinheiro de todo o mundo (ou quase todo o mundo), sem intermediários.
Desde então, desenvolveram-se outras formas de crowdfunding de capitais, existindo atualmente três tipos principais:
O crowdfunding imobiliário pertence à segunda categoria: financiamento através de empréstimos com juros. Um empréstimo que assume geralmente a forma de uma obrigação ou debênture emitida por um patrocinador do projeto. Isto permite que os investidores em empréstimos invistam simplesmente em fracções de 1 000 euros.
Esta categoria de crowdfunding (ou "socio-financiamento" no Quebeque) desenvolveu-se recentemente. Originário dos Estados Unidos, o crowdfunding imobiliário é regulamentado em França desde 2014 pela a AMFa autoridade francesa para os mercados financeiros.
Existem dois tipos de mutuários: os promotores imobiliários, que realizam projectos de construção, e os comerciantes de imóveis, que compram edifícios e os vendem com ou sem obras de renovação ou de transformação.
Para obter o dinheiro necessário para a compra e as obras, os profissionais do sector imobiliário têm acesso a várias fontes de financiamento :
A angariação de fundos junto de particulares e profissionais através do crowdfunding imobiliário cria uma nova fonte de financiamento que pode ser designada por "quase-capital". Este dinheiro complementa os fundos próprios do proprietário do projeto - é de notar que os bancos exigem que estes fundos representem 10 a 30% do total, ou mesmo mais no caso dos promotores imobiliários. Este mecanismo permite que os promotores reduzam o montante de dinheiro que investiram (os seus fundos próprios), de modo a poderem reafectá-lo a outras operações e a manterem-se flexíveis em caso de circunstâncias imprevistas.
Isto explica os elevados rendimentos do financiamento coletivo de imóveis:
Um investimento de crowdfunding imobiliário é um empréstimo emitido sob a forma de uma obrigação. Cuidado com as ideias preconcebidas: ao participar, não se torna proprietário de um imóvel numa base colectiva, como é o caso das SCPI. Está simplesmente a emprestar dinheiro a um promotor para que este possa concluir o seu projeto. Assim que o projeto estiver concluído e o imóvel vendido, recebe o seu dinheiro de volta, com juros.
Por conseguinte, trata-se de um investimento a curto prazo, com uma duração média de 12 a 36 meses (o tempo necessário para construir e vender). E o retornopara o investidor é de 8% a 12% ao ano, dependendo do risco, com uma média de 10% - um retorno significativo no contexto atual.
Em termos práticos, uma rendibilidade de 10% significa que o investidor recebe todos os anos 10% do seu investimento inicial: é o chamado cupão. Para 1000 euros investidos durante 2 anos, o investidor receberá 100 euros no final de um ano e 1100 euros no final de 2 anos - os 1000 euros investidos mais o cupão do segundo ano.
Uma das características especiais do crowdfunding imobiliário é a sua acessibilidade. Não é necessário ser milionário: o montante mínimo para investir varia de plataforma para plataforma, mas é geralmente de 1 000 euros.
E quanto à fiscalidade? Também ela é vantajosa, graças à taxa fixa, que entrou em vigor em 2018. Também conhecido como Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), este imposto aplica-se a todos os rendimentos de capitais à mesma taxa: 30%. Assim, os investidores terão de pagar 30% dos seus rendimentos ao Estado. Assim, para um rendimento bruto de 10%, o rendimento líquido após impostos será de 7%, ou seja, 70 euros por ano por cada 1000 euros investidos. Mas os investidores não têm de fazer nada: é a plataforma que declara o rendimento e paga a taxa fixa diretamente às autoridades fiscais.
Qualquer investimento implica um risco para o investidor. De um modo geral, quanto mais arriscado for o investimento, mais atrativo será o retorno. Por exemplo, se comprar acções nos mercados financeiros, pode esperar rendimentos anuais elevados, mas... não precisa de ter coração. As acções sofrem grandes flutuações e podem perder 10% do seu valor num dia, ou vice-versa. Em contrapartida, as obrigações (ou empréstimos) emitidas pelos governos, por exemplo, têm taxas de rendibilidade muito baixas (ou mesmo negativas!), mas são muito estáveis (na maior parte dos casos).
Tendo isto em conta, o crowdfunding imobiliário é um bom compromisso, combinando um elevado retorno com uma grande estabilidade. Os investidores sabem de antemão quanto vão ganhar com a conclusão da transação. É totalmente transparente e não existem custos ocultos.
Mas, claro, há riscos:
Com o crowdfunding imobiliário, os investidores têm controlo total. Escolhem a plataforma e o projeto em que pretendem investir. Devem utilizar esta latitude para limitar os riscos.
A primeira etapa, e provavelmente a mais importante, é a escolha da plataforma. É essencial escolher uma plataforma certificada: de preferência uma que seja um Conselheiro Participativo de Investimento (CIP), que é o estatuto mais reconhecido em França. As plataformas com este estatuto não têm limites para o montante emprestado, ao contrário das que têm o estatuto de Intermédiaire en financement participatif (IFP), que estão limitadas a 2.000 euros por mutuante e por projeto.
Pode também verificar a taxa de incumprimento da plataforma, que deve ser apresentada. Esta taxa indica o número de projectos em atraso ou em situação de incumprimento. Quanto mais baixa for a taxa, melhor, sendo o ideal uma taxa de incumprimento de 0%.
Por fim, é preciso escolher bem o projeto e não se deter numa taxa de rentabilidade tentadora. Todas as informações são normalmente apresentadas. Então, como é que se escolhe? Olhando para o perfil do promotor: é um principiante ou um promotor experiente? Pode ver o historial do promotor e o historial dos seus projectos, bem como a forma como o projeto é financiado: as casas já foram vendidas? O banco está a emprestar dinheiro? Todas estas informações são analisadas pela plataforma e apresentadas nos detalhes do projeto.
Um ponto essencial a analisar: as garantias de reembolso do empréstimo. Quando o banco não empresta dinheiro, pode existir uma primeira hipoteca. Isto significa que, em caso de incumprimento, o credor pode forçar a venda do imóvel para ser reembolsado em primeiro lugar. Esta é uma das garantias mais seguras, mas um projeto sem uma hipoteca de primeira ordem não significa que não seja seguro.
Na maioria dos casos, uma garantia à primeira solicitação e uma caução pessoal são já boas garantias. A primeira obriga o fiador a pagar um montante em dinheiro se o credor o solicitar, enquanto a segunda permite ao promotor prestar uma garantia utilizando os seus próprios fundos.
Em todos os casos, os conselheiros das plataformas estão lá para o orientar. Mas o melhor conselho que lhe podem dar é diversificar os seus investimentos. É preferível investir 1 000 euros em 10 projectos do que 10 000 euros num só. O mesmo se aplica ao crowdfunding imobiliário.
Ficará a saber tudo o que há para saber sobre o crowdfunding imobiliário: o que é, porque é que os proprietários de projectos o utilizam, quais são os retornos, quais são os riscos potenciais e como geri-los. O crowdfunding imobiliário é um investimento com muitas vantagens, o que explica o seu crescimento constante desde a sua criação. É perfeito para pessoas que querem investir pequenas ou grandes somas de dinheiro a curto prazo, com um retorno elevado e garantido. Se é esse o seu caso, tem agora todas as chaves para começar!
Veja o nosso vídeo que explica o financiamento coletivo de imóveis
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