Paris en recul, les régions à l’équilibre : état des lieux du marché immobilier à la fin d’année 2024

En novembre 2024, le marché immobilier français continue de se transformer, influencé par des baisses de prix marquées dans certaines grandes villes, notamment Paris, et par des tendances variées dans les régions. Si la capitale enregistre un recul significatif des prix et une demande en berne, d’autres zones en province parviennent à stabiliser leurs marchés ou à attirer de nouveaux acheteurs grâce à des prix plus accessibles et un cadre de vie apprécié. Cet article propose un panorama des principales dynamiques en cours, en mettant en lumière l’impact des facteurs économiques comme la baisse des taux d’intérêt, la législation environnementale, ainsi que les effets post-JO sur certains quartiers parisiens et franciliens.

Paris : une baisse marquée des prix et un marché plus favorable aux acheteurs

Le marché immobilier en France révèle des tendances hétérogènes entre la capitale et les régions. À Paris, le prix au mètre carré a chuté de 6,1 % depuis le début de l’année, atteignant un niveau moyen de 9 286 €. Cette baisse survient après des années de prix élevés qui ont fini par limiter l’accès à la propriété pour une grande partie des acheteurs. À cela s’ajoute une baisse de la demande, avec un volume de transactions en recul de 1,2 % en Île-de-France, alors que les volumes nationaux sont restés relativement stables ou en léger recul.

En parallèle, le marché immobilier parisien devient de plus en plus favorable aux acheteurs, qui bénéficient d’une marge de négociation accrue, atteignant en moyenne 5,5 % et pouvant monter jusqu’à 10-15 % pour les biens présentant des défauts ou classés comme « passoires thermiques ». Cette dynamique de baisse donne aux acquéreurs plus de flexibilité, une situation rare dans une ville où les vendeurs avaient auparavant la main haute.

Le rôle des taux d’intérêt et de l’inflation

Les taux d’intérêt immobiliers, désormais autour de 3,5 % contre 4,35 % en fin 2023, sont un facteur important de cette baisse. Alors que l’inflation s’est aussi réduite de manière significative, passant de 6,14 % début 2023 à seulement 1,2 % en septembre 2024, ces éléments contribuent à stabiliser le marché, bien qu’ils ne suffisent pas à relancer le dynamisme à Paris. Les vendeurs sont encore réticents à diminuer leurs prix, espérant un retour de la demande avec l’amélioration des conditions d’emprunt.

Retour sur l’impact des Jeux Olympiques de Paris 2024

Les Jeux Olympiques, qui se sont déroulés cet été à Paris, ont eu un effet mitigé sur le marché immobilier de la capitale. Bien que certains experts anticipaient une hausse des prix dans les quartiers proches des infrastructures olympiques, cet effet est resté modéré dans le contexte d’un marché déjà affaibli par la baisse de la demande. On note cependant un intérêt accru pour certains biens de prestige dans les arrondissements centraux et les quartiers en pleine mutation, comme la Seine-Saint-Denis, qui a accueilli une grande partie des installations olympiques.

Ce « léger effet JO » a donc surtout profité aux secteurs ayant bénéficié d’investissements dans les transports et les infrastructures, mais n’a pas inversé la tendance générale à la baisse des prix à Paris. Cette dynamique pourrait néanmoins encourager un intérêt ponctuel de la part des acheteurs étrangers pour des biens spécifiques, en particulier dans les zones ayant subi des améliorations importantes.

Les régions : un marché contrasté

En province, la situation est moins homogène. Certaines régions, notamment la Nouvelle-Aquitaine et l’Occitanie, connaissent une stabilisation voire une légère reprise, attirant les acheteurs en quête de prix plus abordables et d’une meilleure qualité de vie. D’autres régions, comme les Hauts-de-France et le Grand Est, subissent encore des baisses de transactions, bien que celles-ci restent limitées à environ 6 %.

Les zones périurbaines et rurales, en particulier, bénéficient de la popularité accrue du télétravail et de la recherche d’espace. Ces biens moins chers rencontrent une demande qui stabilise les prix, voire les fait légèrement grimper dans certaines zones. Le mouvement vers les zones périurbaines a également entraîné une augmentation des ventes pour des biens avec jardin et des maisons individuelles, tandis que les appartements en centre-ville, autrefois très prisés, subissent un ralentissement des transactions.

L’impact de la loi Climat et Résilience

La législation sur la performance énergétique, en particulier la loi Climat et Résilience, a également un impact sur le marché. Les biens classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont devenus plus difficiles à vendre, car les acheteurs anticipent les coûts de rénovation à engager pour les rendre conformes aux nouvelles normes. Cela se reflète dans les négociations : les passoires thermiques, surtout dans les grandes villes comme Paris, sont souvent vendues avec une remise importante.

Perspectives pour la fin de l’année 2024

Pour les mois à venir, plusieurs experts anticipent une baisse supplémentaire des prix, estimée entre 1 % et 3 % d’ici la fin de l’année. Cette correction est perçue comme une manière de rééquilibrer l’offre et la demande, après des années de hausse rapide des prix, surtout dans les grandes villes. Cependant, les zones attractives en province, avec des infrastructures de transport performantes et un cadre de vie agréable, pourraient échapper à ces baisses et même attirer des nouveaux acheteurs.

Dans ce contexte, le marché immobilier français de novembre 2024 se dessine comme une mosaïque d’opportunités et de défis : les acheteurs bénéficient de conditions plus favorables, tandis que les vendeurs, surtout à Paris et dans les grandes villes, doivent ajuster leurs attentes pour conclure des ventes.