Tout savoir sur les règles d’urbanisme en France

Pour mener à bien leurs projets de promotion immobilière ou de marchand de biens, les opérateurs immobiliers doivent, dans la majorité des cas, obtenir des autorisations d’urbanisme, délivrées par les mairies. Que ce soit un Permis de Construire pour des travaux conséquents, une Déclaration Préalable pour des travaux plus minimes ou encore un Permis d’Aménager pour réaliser un lotissement, des règles spécifiques s’appliquent.

1- Le dépôt de l’autorisation

Chaque autorisation être déposée contre récépissé à la mairie de la commune dans laquelle l’opération est réalisée. A partir de là, la mairie a 30 jours pour formuler une demande de pièces complémentaires, que ce soient des plans, des certificats, etc. S’ouvre alors un délai de 3 mois pour l’opérateur afin de compléter sa demande et fournir un dossier complet.

La réception du dossier complet est le point de départ de l’instruction et le délai peut varier selon le type d’autorisation :

• 1 mois pour une Déclaration Préalable
• 2 mois pour un Permis de Construire d’une maison individuelle
• 3 mois pour les autres Permis de Construire ainsi que les Permis d’Aménager

En parallèle de ces délais de droit commun, il existe des cas de prolongation du délai d’instruction. Cela permet au service instructeur de s’adapter à des cas particuliers nécessitant par exemple la consultation de services extérieurs.

C’est ainsi que dans un secteur sauvegardé, un site remarquable ou aux abords d’un édifice inscrit au titre des monuments historiques, le délai d’instruction de base est majoré d’un mois pour permettre la consultation de l’Architecte des Bâtiments de France. Autre exemple, si le projet comprend l’aménagement d’un établissement recevant du public, le délai d’instruction est porté à 5 mois.

A la fin de ce délai, la mairie délivre un arrêté de permis de construire ou un arrêté de non-opposition à déclaration préalable.

A défaut de réponse dans le délai légal (1, 2 ou 3 mois), l’autorisation est déclarée obtenue tacitement. En effet, la mairie a une obligation de réponse. Par la suite et sur simple demande à la mairie, il est possible d’obtenir le certificat tacite justifiant l’obtention de l’autorisation.

2- La purge de l’autorisation

Après l’obtention de l’arrêté autorisant les travaux, l’opérateur doit ensuite purger cette autorisation autant d’un recours de tiers ou d’un retrait administratif.

1. Le recours des tiers : une personne ayant un intérêt à agir, un voisin généralement s’oppose au projet immobilier. Le délai du recours est de 2 mois à compter du 1^er panneau d’affichage de l’autorisation sur le terrain ou le bâtiment.

Dans la période de la purge,  un huissier est mandaté pour justifier, par le biais de 3 procès-verbaux, la continuité d’affichage du panneau. Ce dernier doit contenir les mentions obligatoires présentes ci-dessous :

Si l’une des mentions est manquante, malgré un affichage durant 2 mois, le Permis de Construire ne sera pas considéré comme purgé.

A défaut de purge des autorisations d’urbanisme ou si l’affichage continu ne peut pas être prouvé, toute personne ayant un intérêt à agir peut effectuer un recours jusqu’à 6 mois après l’achèvement des travaux.

1. Le retrait administratif : réalisé par l’administration , il peut intervenir dans un délai de 3 mois à compter de la date d’obtention. Il entre en jeu si la décision initiale s’avère illégale.

Pour comprendre, lorsque le maire accorde une autorisation d’urbanisme, il transmet le dossier complet au préfet pour que celui-ci contrôle sa légalité. En cas d’illégalité constatée, le préfet peut demander au maire de retirer l’autorisation. Mais le maire peut également le faire de lui-même s’il s’aperçoit de son illégalité. Pour cela, il prend un arrêté de retrait qui annule le permis initialement délivré, lequel est considéré comme n’ayant jamais existé.

Concernant les causes d’illégalité, on peut citer la non-consultation d’une commission spécifique au type de projet, le non-respect du recours à un architecte (construction d’un bâtiment de plus de 150 m²), le non-respect des règles d’urbanisme, etc.

3- Les justificatifs de purge

Afin de justifier l’absence de recours ou de retrait administratif, l’opérateur va se tourner à la fois vers la commune et vers le tribunal administratif duquel dépend la commune de l’opération.

La mairie délivre des attestations de non-recours gracieux et non-retrait. Suivant le cas, l’attestation peut ne mentionner aucun incident, un retrait ou un recours dit gracieux. L’attestation de non-retrait ne peut être délivrée que par la mairie. En effet, seule l’autorité administrative qui a pris la décision en cause est susceptible de l’avoir retirée et de fournir des renseignements à ce sujet.

Zoom sur le recours gracieux

Toute personne ayant un intérêt à agir peut faire un recours gracieux, cela consiste simplement à faire une demande auprès de la mairie afin qu’elle retire sa décision. La mairie a ensuite un délai de 2 mois pour répondre, sans cela son silence vaudra rejet implicite de la demande. A compter de la notification de refus ou du rejet tacite, un nouveau délai de 2 mois s’ouvre pendant lequel le requérant peut effectuer un recours contentieux (la procédure est envoyée devant le tribunal administratif).

Le tribunal administratif délivre quant à lui une attestation de non-recours contentieux. Dans la plupart des cas, cette attestation est demandée directement à la fin de la période d’affichage du panneau sur le terrain. En effet, il est possible qu’un recours contentieux soit réalisé sans passer par la phase de recours gracieux. C’est pourquoi il est nécessaire pour l’opérateur de combiner une demande d’attestation de non-recours auprès de la mairie (recours gracieux) et du tribunal administratif (recours contentieux).

Dans le cas où un recours gracieux a été effectué, il devient indispensable de demander l’attestation de non-recours auprès du tribunal administratif à l’issue des délais gracieux précités, soit 2 mois à compter du rejet de la demande d’annulation par la mairie ou 2 mois à compter du rejet implicite de la mairie (absence de réponse). Cela permet de vérifier la levée définitive ou non du recours gracieux.

Zoom sur le recours contentieux

Si le tribunal administratif est saisi d’une d’annulation de l’autorisation d’urbanisme, un jugement sera délivré, acceptant ou rejetant le recours. En cas de rejet, le requérant a de nouveau 2 mois pour saisir la Cour d’Appel. En cas de rejet de cette dernière, le requérant dispose encore une fois d’un délai de 2 mois pour saisir le Conseil d’Etat.

Le requérant peut stopper à tout moment la procédure, de sa volonté ou suite à un protocole transactionnel lors duquel un accord amiable est trouvé entre l’opérateur et lui-même.

Conclusion

En conclusion, il est très important pour chaque opérateur de bien se renseigner en amont pour éviter tout manquement dans la mise en place de son projet immobilier. L’accumulation des délais légaux (instruction, recours etc.) peut prendre plusieurs mois, c’est la raison pour laquelle les sociétés de financement, telles que Raizers, n’interviennent qu’une fois l’ensemble des autorisations purgé de tout recours.

Les opérateurs doivent aussi se renseigner sur la validité des autorisations administratives qui ont une durée de vie limitée.