Tudo o que precisa de saber sobre os regulamentos de planeamento em França

Para realizar os seus projectos de promoção imobiliária ou de comercialização de imóveis, os operadores imobiliários devem, na maioria dos casos, obter autorização de planeamentoemitidas pelas câmaras municipais. Quer se trate de uma autorização de planeamento para grandes obras, de uma declaração prévia para pequenas obras ou de uma autorização de planeamento para a construção de um conjunto habitacional, aplicam-se regras específicas.

 

1- Apresentação da autorização

Para cada autorização, é necessário obter um recibo junto da câmara municipal do município em que a operação será efectuada. Uma vez obtido o recibo, a câmara municipal dispõe de um prazo de 30 dias para formular um pedido de documentos complementares, tais como planos, certificados, etc. O operador dispõe então de três meses para completar o pedido e apresentar um dossier completo. O operador dispõe então de 3 meses para completar o pedido e apresentar um dossier completo.

O exame tem início com a receção do pedido completo e o tempo de espera pode variar consoante o tipo de autorização:

• 1 mês para uma declaração preliminar
• 2 meses para obter uma autorização de planeamento para uma habitação unifamiliar
• 3 meses para outras licenças de construção e licenças de planeamento

Para além destes prazos normais, há também casos em que o período de apreciação pode ser prolongado. Isto permite que o serviço responsável pela candidatura se adapte a casos especiais que exijam, por exemplo, a consulta de serviços externos.

Por exemplo, numa zona protegida, num sítio notável ou na proximidade de um edifício classificado como monumento histórico, o prazo de base do pedido é aumentado de um mês para permitir a consulta do Architecte des Bâtiments de France. Num outro exemplo, se o projeto implicar o desenvolvimento de um estabelecimento aberto ao público, o período de candidatura é alargado para 5 meses.

No final deste prazo, a Câmara Municipal emite um despacho de autorização de construção ou um despacho que declara a inexistência de oposição a uma declaração prévia .

Na ausência de resposta dentro do prazo legal (1, 2 ou 3 meses), considera-se que a autorização foi concedida tacitamente. A Câmara Municipal é obrigada a responder. Pode então solicitar à Câmara Municipal um certificado tácito que comprove que a autorização de planeamento foi concedida.

 

2- Apagar a autorização

Uma vez obtida a ordem de autorização dos trabalhos, o operador deve, em seguida, expurgar dessa autorização os recursos de terceiros ou as desistências administrativas.

1. Recursos de terceiros: uma pessoa com interesse no caso, geralmente um vizinho, que se opõe ao desenvolvimento. O prazo para interpor recurso é de 2 meses a contar da data em que o^primeiro aviso de autorização é afixado no terreno ou no edifício.

Durante o período de purga, é nomeado um oficial de justiça para justificar, através de 3 relatórios oficiais, a continuação da afixação do painel. O painel deve conter as seguintes informações obrigatórias

Se algum destes dados estiver em falta, apesar de ter sido afixado durante 2 meses, a autorização de planeamento não será considerada como tendo sido notificada.

Se a autorização de planeamento não tiver sido expurgada ou se não for possível provar o destacamento contínuo, qualquer pessoa interessada pode interpor recurso até 6 meses após a conclusão dos trabalhos .

1. Retirada administrativa: efectuada pelas autoridades, pode ocorrer no prazo de 3 meses a contar da data em que a licença foi concedida. É aplicável se a decisão inicial se revelar ilegal.

Para compreender, quando o presidente da câmara concede uma autorização de planeamento, envia o processo completo ao prefeito para que este possa verificar a sua legalidade. Se se verificar que é ilegal, o presidente da câmara pode pedir ao presidente da câmara que retire a autorização. No entanto, o presidente da câmara também pode retirar ele próprio a autorização se tiver conhecimento da sua ilegalidade. Para o efeito, emite uma ordem de retirada que anula a autorização inicialmente emitida, a qual é considerada como não tendo existido.

As causas de ilegalidade incluem a falta de consulta de uma comissão específica para o tipo de projeto, a falta de recurso a um arquiteto (construção de um edifício com mais de 150 m²), o incumprimento dos regulamentos de planeamento, etc.

 

3- Prova de purga

Para justificar a ausência de um recurso administrativo ou de uma retirada, o operador dirige-se tanto ao município como ao tribunal administrativo responsável pelo município em que a operação tem lugar.

A Mairie emite certificados de não recurso e de não desistência. Consoante o caso, a certidão pode mencionar a ausência de incidente, uma desistência ou um recurso "ex gratia". A certidão de não levantamento só pode ser emitida pela Câmara Municipal. Só a autoridade administrativa que tomou a decisão em causa é suscetível de a ter retirado e de poder fornecer informações sobre o assunto.

 

Um olhar mais atento aos recursos

Qualquer pessoa interessada no assunto pode apresentar um recurso informal, que consiste simplesmente em pedir à Câmara Municipal que revogue a sua decisão. A Câmara Municipal dispõe então de um prazo de 2 meses para responder, sem o que o seu silêncio constituirá um indeferimento tácito do pedido. A partir da data de notificação da recusa ou do indeferimento tácito, começa a correr um novo prazo de 2 meses durante o qual o requerente pode interpor um recurso contencioso (o processo é remetido para o tribunal administrativo).

 

O tribunal administrativo emite uma certidão de não recurso ao contencioso. Na maior parte dos casos, esta certidão é pedida diretamente no final do período de afixação do painel no local. Isto porque é possível interpor um recurso sem passar pela fase de recurso informal. Por conseguinte, é necessário que o operador combine um pedido de certidão de não recurso com um pedido à câmara municipal(para um recurso informal) e ao tribunal administrativo(para um recurso contencioso) .

Se tiver sido apresentado um recurso informal, é indispensável solicitar uma certidão de não recurso ao tribunal administrativo no final dos prazos de recurso informal acima referidos, ou seja, 2 meses a contar da data de rejeição do pedido de anulação pela câmara municipal ou 2 meses a contar da data de rejeição implícita pela câmara municipal (ausência de resposta). Isto permite-lhe verificar se o recurso foi definitivamente retirado ou não.

 

Um olhar mais atento sobre os litígios

Se o tribunal administrativo for chamado a anular a autorização de planeamento, será emitida uma sentença, aceitando ou rejeitando o recurso. Se o recurso for rejeitado, o requerente dispõe de mais 2 meses para recorrer para o Tribunal de Recurso. Se o tribunal de recurso rejeitar o recurso, o requerente dispõe de um prazo suplementar de 2 meses para recorrer ao Conseil d'Etat.

O requerente pode interromper o procedimento em qualquer altura, quer voluntariamente, quer na sequência de um acordo entre o operador e o requerente.

Conclusão

Em conclusão, é muito importante que cada operador obtenha antecipadamente as informações necessárias para evitar qualquer falha na implementação do seu projeto imobiliário. A acumulação de prazos legais (avaliação, recursos, etc.) pode demorar vários meses, razão pela qual as sociedades de financiamento como a Raizers só intervêm depois de todas as autorizações terem sido expurgadas de todos os recursos.

Os operadores devem também verificar a validade das validade das autorizações administrativas que têm um prazo de validade limitado.