Tutto quello che c'è da sapere sui regolamenti urbanistici in Francia

Per realizzare i propri progetti di sviluppo immobiliare o di trading immobiliare, gli operatori immobiliari devono, nella maggior parte dei casi, ottenere permesso di pianificazionerilasciata dai municipi. Che si tratti di un permesso di pianificazione per grandi opere, di una dichiarazione preliminare per opere minori o di un permesso di pianificazione per la costruzione di un complesso residenziale, si applicano regole specifiche.

 

1- Presentazione dell'autorizzazione

Per ogni autorizzazione è necessario ottenere una ricevuta dal municipio del comune in cui si svolgerà l'operazione. Una volta fatto questo, il municipio ha 30 giorni di tempo per formulare una richiesta di documenti aggiuntivi, come piani, certificati, ecc. L'operatore ha poi tre mesi di tempo per completare la domanda e presentare un dossier completo. L'operatore ha poi 3 mesi di tempo per completare la domanda e presentare un dossier completo.

L'esame inizia quando viene ricevuta la domanda completa e i tempi possono variare a seconda del tipo di autorizzazione:

• 1 mese per una Dichiarazione preliminare
• 2 mesi per il permesso di costruzione di una casa unifamiliare
• 3 mesi per le altre autorizzazioni edilizie e le autorizzazioni urbanistiche

Oltre a queste scadenze standard, esistono anche casi in cui il periodo di valutazione può essere prolungato. Ciò consente al dipartimento responsabile della domanda di adattarsi a casi particolari che richiedono, ad esempio, la consultazione di servizi esterni.

Ad esempio, in un'area protetta, in un sito degno di nota o nelle vicinanze di un edificio classificato come monumento storico, il periodo di base per la presentazione della domanda è aumentato di un mese per consentire la consultazione dell'Architecte des Bâtiments de France. In un altro esempio, se il progetto prevede lo sviluppo di un edificio aperto al pubblico, il periodo di presentazione della domanda è esteso a 5 mesi.

Al termine di questo periodo, il Municipio emetterà un'ordinanza di concessione edilizia o un'ordinanza che dichiara che non è stata presentata alcuna obiezione a una dichiarazione precedente .

In caso di mancata risposta entro i termini di legge (1, 2 o 3 mesi), l' autorizzazione si considera tacitamente concessa. Il Comune è tenuto a rispondere. È quindi possibile richiedere al Comune un certificato tacito che attesti il rilascio dell'autorizzazione.

 

2- Cancellazione dell'autorizzazione

Una volta ottenuto l'ordine che autorizza l'opera, l'operatore deve poi epurare tale autorizzazione da eventuali ricorsi di terzi o ritiri amministrativi.

1. Ricorsi di terzi: una persona interessata al caso, di solito un vicino, che si oppone allo sviluppo. Il termine per presentare ricorso è di 2 mesi dalla data di affissione del^primo avviso di autorizzazione sul terreno o sull'edificio.

Durante il periodo di epurazione, un ufficiale giudiziario è incaricato di giustificare, mediante 3 rapporti ufficiali, la continuazione dell'esposizione del cartellone. Il cartellone deve contenere le seguenti informazioni obbligatorie:

Se uno di questi dettagli manca, nonostante sia stato inviato per 2 mesi, il permesso di pianificazione non sarà considerato notificato.

Se il permesso di costruire non è stato epurato, o se non è possibile dimostrare la continuità del distacco, chiunque abbia un interesse nella questione può presentare un ricorso fino a 6 mesi dopo il completamento dei lavori .

1. Ritiro amministrativo: effettuato dalle autorità, può avvenire entro 3 mesi dalla data di concessione della licenza. Entra in gioco se la decisione iniziale si rivela illegale.

Per capirci, quando il sindaco concede un'autorizzazione edilizia, invia il fascicolo completo al prefetto affinché quest'ultimo ne verifichi la legalità. Se si scopre che è illegale, il prefetto può chiedere al sindaco di ritirare l'autorizzazione. Tuttavia, il sindaco può anche farlo da solo se si rende conto che il permesso è illegale. A tal fine, emetterà un provvedimento di revoca che annulla il permesso inizialmente rilasciato, che si ritiene non sia mai esistito.

Le cause di illegalità sono la mancata consultazione di una commissione specifica per il tipo di progetto, il mancato ricorso a un architetto (costruzione di un edificio di oltre 150 m²), il mancato rispetto delle norme urbanistiche, ecc.

 

3- Prova di spurgo

Per giustificare l'assenza di un ricorso amministrativo o di una revoca, l'operatore si rivolgerà sia al comune che al tribunale amministrativo competente per il comune in cui si svolge l'operazione.

La Mairie rilascia certificati di non regresso e non recesso. A seconda dei casi, il certificato può menzionare l'assenza di incidenti, un ritiro o un ricorso "ex gratia". Il certificato di non recesso può essere rilasciato solo dal Comune. È probabile che solo l'autorità amministrativa che ha preso la decisione in questione l'abbia ritirata e sia in grado di fornire informazioni al riguardo.

 

Uno sguardo più attento ai ricorsi

Chiunque abbia interesse nella questione può presentare un ricorso informale, che consiste semplicemente nel chiedere al Municipio di ritirare la sua decisione. Il Municipio ha 2 mesi di tempo per rispondere, altrimenti il suo silenzio costituisce un rifiuto implicito della richiesta. Dalla data di notifica del rifiuto o del tacito rifiuto, decorre un ulteriore periodo di 2 mesi durante il quale il richiedente può presentare un ricorso contenzioso (la procedura è deferita al tribunale amministrativo).

 

Il tribunale amministrativo rilascia un certificato di non ricorso al contenzioso. Nella maggior parte dei casi, questo certificato viene richiesto direttamente alla fine del periodo in cui il cartellone è stato esposto sul sito. Questo perché è possibile presentare un ricorso senza passare per la fase di ricorso informale. È quindi necessario che l'operatore combini la richiesta di un certificato di non regresso con una richiesta al municipio(per un ricorso informale) e al tribunale amministrativo(per un ricorso contenzioso) .

Se è stato presentato un ricorso informale, è indispensabile richiedere un certificato di non ricorso al tribunale amministrativo alla scadenza dei termini per il ricorso informale di cui sopra, ossia 2 mesi dalla data di rigetto della richiesta di cancellazione da parte del Comune o 2 mesi dalla data di rigetto implicito da parte del Comune (assenza di risposta). In questo modo è possibile verificare se il ricorso è stato definitivamente ritirato o meno.

 

Uno sguardo più attento al contenzioso

Se si chiede al tribunale amministrativo di annullare la concessione edilizia, viene emessa una sentenza che accoglie o respinge il ricorso. Se il ricorso viene respinto, il richiedente ha altri 2 mesi di tempo per appellarsi alla Corte d'appello. Se la Corte d'appello respinge il ricorso, il richiedente ha altri 2 mesi di tempo per appellarsi al Consiglio di Stato.

Il richiedente può interrompere la procedura in qualsiasi momento, sia volontariamente sia a seguito di un accordo transattivo tra l'operatore e il richiedente.

Conclusione

In conclusione, è molto importante che ogni operatore ottenga le informazioni necessarie in anticipo per evitare ritardi nella realizzazione del proprio progetto immobiliare. L'accumulo delle scadenze legali (perizie, ricorsi, ecc.) può richiedere diversi mesi, motivo per cui le società finanziarie come Raizers intervengono solo dopo che tutte le autorizzazioni sono state depurate da tutti i ricorsi.

Gli operatori devono inoltre verificare la validità validità delle autorizzazioni amministrative che hanno una durata limitata.