Condizioni di validità della concessione edilizia

Una volta che l'operatore ha ottenuto tutte le necessarie autorizzazioni amministrative necessarie per avviare il suo progetto di sviluppo immobiliare, deve considerare la durata e la validità di tali autorizzazioni.

Il permesso di costruire è valido per 3 anni dalla data di rilascio. Può essere rinnovata due volte per un periodo di 1 anno su richiesta al Municipio. Il Municipio emette un'ordinanza di proroga. La domanda deve essere presentata 2 mesi prima della data di scadenza del permesso di costruire e viene concessa automaticamente, a meno che non si verifichi una modifica sfavorevole delle norme urbanistiche.

Il periodo di validità di un permesso di pianificazione può essere sospeso, ad esempio per consentire la presentazione di un ricorso. Il periodo di validità del permesso riprende non appena viene presa la decisione da parte delle autorità.

 

1- Avvio del lavoro

Deposito del DOC (Dichiarazione di inizio lavori) e l'inizio effettivo dei lavori devono avvenire prima della data di scadenza della concessione edilizia (3 anni). Il DOC è semplicemente un documento che notifica al Comune l'inizio dei lavori.

Gli operatori devono comunque vigilare in seguito, poiché qualsiasi interruzione dei lavori per più di un anno comporta la decadenza dell'autorizzazione. Il giudice valuterà se i lavori sono stati effettivamente interrotti e i lavori già eseguiti saranno considerati illegali.

 

2- Modifiche alla licenza edilizia

Se l'operatore desidera apportare modifiche al suo progetto iniziale, deve prima verificare che queste due condizioni siano soddisfatte:

• Possedere un permesso di costruzione valido
• Le modifiche proposte non cambiano la natura del progetto.

La prima condizione è soddisfatta se i lavori non sono stati completati. È possibile presentare un'autorizzazione di modifica finché non è stata ottenuta la DAACT - Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux (cfr. paragrafo 7 - completamento dei lavori).

La seconda condizione significa che la modifica del permesso di costruzione può essere richiesta solo per apportare modifiche minori all'aspetto esterno o per alterare l'impronta o la superficie dell'edificio. Se le modifiche desiderate sono più estese, invece, sarà necessaria una nuova richiesta di permesso di costruzione. È il caso di un forte aumento della superficie da costruire o di una modifica dello scopo del progetto.

I tempi di elaborazione della domanda sono gli stessi della domanda di concessione edilizia iniziale. Come nel caso della domanda di concessione edilizia iniziale, è essenziale intraprendere tutte le azioni necessarie per eliminare dalla domanda eventuali ricorsi o ritiri. Tuttavia, anche se l'affissione della licenza edilizia riapre il periodo di ricorso, questo riguarda solo gli elementi concessi dalla licenza edilizia di modifica e non l'intero progetto. Un ricorso contro la modifica della concessione edilizia sospende il periodo di validità della concessione originaria fino alla risoluzione del ricorso (in via amichevole o giudiziaria).

A titolo informativo, in caso di ricorso contro il permesso di costruire modificato, il permesso di costruire originale rimane valido, anche se il permesso di costruire modificato viene annullato.

Si noti, tuttavia, che la modifica del permesso di pianificazione non fa ripartire il periodo di validità del permesso di pianificazione originale, che rimane di 3 anni dalla data dell'ordine di permesso di pianificazione originale.

 

3- Trasferimento della licenza edilizia

Una volta ottenuta la concessione edilizia, la società che realizza lo sviluppo può cambiare, ad esempio se il progetto viene venduto a un altro operatore, oppure se il progetto viene realizzato da una filiale dedicata (principalmente una Société Civile de Construction Vente).

In questo caso, è indispensabile richiedere il trasferimento della licenza edilizia. Oltre all'accordo delle due persone interessate, l'unica condizione è che la licenza edilizia trasferita sia valida. Il trasferimento è automatico, poiché la licenza edilizia è legata al terreno e non alla persona. Inoltre, eventuali modifiche alla normativa urbanistica tra la concessione iniziale e il suo trasferimento non possono comportare un rifiuto da parte dell'amministrazione comunale.

Il Municipio emette un ordine di trasferimento della licenza edilizia dopo un periodo di istruttoria di 2 mesi. Come per la modifica della concessione edilizia, l'ordine di trasferimento deve essere affisso e devono essere stati esauriti tutti i ricorsi e i ritiri.

Tuttavia, questo concetto deve essere qualificato per il trasferimento della licenza edilizia. Il trasferimento non ha praticamente alcun effetto giuridico, se non l'identità del beneficiario. Per questo motivo i richiedenti terzi saranno spesso dichiarati inammissibili per mancanza di interesse. La possibilità di impugnare un ordine di trasferimento si riferisce quindi solo alla mancanza di legittimazione del richiedente (CE, 26 settembre 1994, Steiger), il che la rende più teorica che reale.

Promemoria sulla mancanza di status del richiedente: le principali persone autorizzate a presentare una domanda di permesso di costruzione sono i proprietari del terreno, il loro agente o una persona che certifichi di essere autorizzata da loro a eseguire i lavori.

Rari esempi di rifiuto di trasferire la licenza edilizia:

• Il permesso è scaduto (CE del 27 ottobre 2006 req. N° 278226).
• La licenza edilizia viene trasferita da una persona fisica a una persona giuridica, in quanto il beneficiario iniziale non è tenuto a ricorrere a un architetto, a differenza di una persona giuridica (articolo L431-1 del codice urbanistico; legge n. 77-2 del 3 gennaio 1977 sull'architettura).
• L'autorizzazione riguarda il lavoro sul pubblico dominio. Questo tipo di autorizzazione è personale e non trasferibile.

 

4- Completamento del lavoro

Una volta terminati i lavori, l'operatore deve presentare una dichiarazione di completamento e conformità dei lavori , nota come DAACT. Questa informa il Comune che i lavori sono stati completati.

Durante un periodo che varia a seconda dell'ubicazione dell'edificio, l'amministrazione comunale può contestare la conformità dell'edificio alla licenza edilizia visitando il sito. Il termine base è di 3 mesi dal ricevimento del DAACT.

Per citare alcune eccezioni al termine di contestazione della conformità delle opere, il Comune ha 5 mesi di tempo nel caso di un edificio classificato come monumento storico o situato in un'area protetta. Allo stesso modo, un termine di 5 mesi si applica alle aree interessate da un piano di prevenzione dei rischi naturali, tecnologici o minerari.

Se non si riceve alcuna risposta entro la scadenza, il lavoro si considera completato e conforme.

Se il Municipio ritiene che l'edificio non sia conforme, può intimare all'operatore di eseguire i lavori necessari o richiedere una modifica della licenza edilizia.

Se non è possibile regolarizzare la situazione, il Comune può richiedere la demolizione dell'edificio.

 

Conclusione

Per garantire la redditività dello sviluppo immobiliare e il suo completamento con successo, è importante che gli operatori seguano le fasi e rispettino le condizioni stabilite dalle autorità. Può sembrare che queste procedure siano macchinose e lunghe in Francia, ma lo scopo di queste autorizzazioni è quello di proteggere i residenti locali, gli acquirenti e i proprietari di immobili. acquirenti o il nostro patrimonio e l'ambiente.