Condições de validade da autorização de planeamento

Depois de o operador ter obtido todas as autorizações administrativas necessárias autorizações administrativas necessárias para lançar o seu projeto de promoção imobiliária, deve considerar a duração e a validade dessas autorizações.

A autorização de planeamento é válida por 3 anos a partir da data de emissão. Pode ser renovada duas vezes por um período de 1 ano, mediante pedido à Câmara Municipal. A Câmara Municipal emitirá uma ordem de prorrogação. O pedido deve ser apresentado 2 meses antes da data de expiração da autorização de planeamento e é concedido automaticamente, exceto se houver uma alteração desfavorável dos regulamentos de planeamento.

O período de validade de uma autorização de planeamento pode ser suspenso, por exemplo, para permitir a interposição de um recurso. O período de validade da licença recomeça assim que as autoridades tomam uma decisão.

 

1- Início dos trabalhos

Apresentação do DOC (Declaração de início dos trabalhos) e o início efetivo das obras devem ocorrer antes da data de expiração da autorização de planeamento (3 anos). A DOC é simplesmente um documento que comunica à Câmara Municipal o início das obras.

Os operadores devem, no entanto, estar atentos, pois qualquer interrupção dos trabalhos durante mais de um ano implica a caducidade da autorização. O juiz avaliará se os trabalhos foram efetivamente interrompidos, e os trabalhos já realizados serão considerados ilegais.

 

2- Alterações à autorização de planeamento

Se o operador desejar fazer alterações ao seu projeto inicial, deve primeiro verificar se estas duas condições estão reunidas:

• Ter uma licença de construção válida
• As alterações propostas não modificam a natureza do projeto

A primeira condição está preenchida enquanto as obras não estiverem concluídas. Pode ser apresentada uma licença de alteração enquanto não for obtida a DAACT - Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux (ver ponto 7 - conclusão das obras).

A segunda condição significa que a alteração da autorização de planeamento só pode ser solicitada para fazer pequenas alterações ao aspeto exterior ou para alterar a área de implantação ou a área útil do edifício. Por outro lado, é necessário um novo pedido de autorização de planeamento se as alterações pretendidas forem mais extensas. É o caso de um grande aumento da área a construir ou de uma alteração do objetivo do projeto.

O tempo necessário para processar o pedido é o mesmo que para o pedido inicial de autorização de planeamento. Tal como acontece com o pedido inicial de autorização de planeamento, é essencial tomar todas as medidas necessárias para limpar o pedido de quaisquer recursos e retiradas. No entanto, mesmo que a publicação da autorização de planeamento reabra o período de recurso, este apenas diz respeito aos elementos concedidos pela autorização de planeamento de alteração e não a todo o projeto. Um recurso contra a alteração da autorização de planeamento suspende o período de validade da autorização de planeamento original até que o recurso seja resolvido (quer amigavelmente, quer através dos tribunais).

Para sua informação, em caso de recurso contra a autorização de planeamento de alteração, a autorização de planeamento original permanece válida, mesmo que a autorização de alteração seja cancelada.

Note-se, no entanto, que a alteração da autorização de planeamento não reinicia o período de validade da autorização de planeamento original, que continua a ser de 3 anos a partir da data da ordem de autorização de planeamento original.

 

3- Transferência da autorização de planeamento

Uma vez concedida a autorização de construção, a empresa que realiza o projeto pode mudar, por exemplo, se o projeto for vendido a outro operador, ou se o projeto for realizado por uma filial específica (principalmente uma Société Civile de Construction Vente).

Neste caso, é indispensável requerer a transferência da autorização de planeamento. Para além do acordo das duas pessoas em causa, a única condição é que a autorização de planeamento transferida seja válida. A transferência é automática, uma vez que a autorização de planeamento está ligada ao terreno e não à pessoa. Além disso, qualquer alteração dos regulamentos de planeamento entre a autorização de planeamento inicial e a sua transferência não pode resultar numa recusa por parte da câmara municipal.

A Câmara Municipal emitirá uma ordem de transferência da autorização de planeamento após um período de investigação de 2 meses. Tal como acontece com a alteração da autorização de planeamento, a ordem de transferência deve ser publicada e todos os recursos e retiradas devem ter sido esgotados.

No entanto, este conceito tem de ser qualificado para a transferência da licença de planeamento. A transferência não tem praticamente qualquer efeito jurídico para além da identidade do beneficiário. É por esta razão que os requerentes terceiros serão, na maioria das vezes, declarados inadmissíveis por falta de interesse. Por conseguinte, a possibilidade de contestar uma ordem de transferência está apenas relacionada com a falta de legitimidade do requerente (CE, 26 de setembro de 1994, Steiger), o que a torna mais teórica do que real.

Recordação sobre a falta de estatuto do requerente: as principais pessoas habilitadas a apresentar um pedido de licença de construção são os proprietários do terreno, o seu mandatário ou uma pessoa que certifique que está autorizada por eles a efetuar a obra.

Exemplos raros de recusas de transferência de autorização de planeamento:

• A autorização expirou (CE du 27 octobre 2006 req. N° 278226)
• A autorização de planeamento é transferida de uma pessoa singular para uma pessoa colectiva, uma vez que o beneficiário inicial não é obrigado a recorrer a um arquiteto, ao contrário de uma pessoa colectiva (artigo L431-1 do código do urbanismo; lei n.º 77-2 de 3 de janeiro de 1977 sobre a arquitetura).
• A autorização diz respeito a trabalhos no domínio público. Este tipo de autorização é pessoal e intransmissível.

 

4- Conclusão dos trabalhos

Uma vez concluídas as obras, o operador deve apresentar uma declaração de conclusão e de conformidade das obras , designada por DAACT. Este documento informa a Câmara Municipal de que as obras foram concluídas.

Durante um período que varia consoante a localização do edifício, o conselho local pode contestar a conformidade do edifício com a autorização de planeamento, visitando o local. O prazo de base para o efeito é de 3 meses a contar da receção do DAACT.

Para citar algumas excepções ao prazo de contestação da conformidade das obras, a Câmara Municipal dispõe de 5 meses no caso de um edifício classificado como monumento histórico ou situado numa zona protegida. Do mesmo modo, aplica-se um prazo de 5 meses às zonas abrangidas por um plano de prevenção de riscos naturais, tecnológicos ou mineiros.

Se não for recebida qualquer resposta dentro do prazo, o trabalho é considerado concluído e conforme.

Se a Câmara Municipal considerar que o edifício não está conforme, pode notificar o operador para efetuar as obras necessárias ou solicitar a apresentação de uma licença de construção alterada.

Se não for possível regularizar a situação, a Câmara Municipal pode exigir a demolição do edifício.

 

Conclusão

Para garantir a viabilidade do projeto imobiliário e a sua conclusão com êxito, é importante que os operadores sigam as etapas e respeitem as condições estabelecidas pelas autoridades. Em França, estes procedimentos podem parecer pesados e demorados, mas o objetivo destas autorizações é proteger os habitantes locais, os os compradores ou o património e o ambiente.