Le dispositif Denormandie : un outil de défiscalisation au service de la rénovation urbaine

Depuis sa mise en place en 2019, le dispositif Denormandie s’impose comme l’un des leviers fiscaux majeurs en faveur de l’investissement locatif dans l’ancien rénové. Inspiré du dispositif Pinel, ce dispositif a pour ambition de redynamiser les centres-villes dégradés tout en offrant aux particuliers des avantages fiscaux intéressants. À la croisée des enjeux économiques, sociaux et environnementaux, le Denormandie illustre la volonté des pouvoirs publics de concilier incitation à l’investissement et amélioration du parc immobilier existant. Tour d’horizon de ce dispositif encore méconnu du grand public, mais aux nombreux atouts.

Genèse et objectifs du dispositif

Le dispositif Denormandie tire son nom de l’ancien ministre du Logement Julien Denormandie, qui a œuvré à sa mise en place en janvier 2019. Ce mécanisme fiscal a été conçu dans un double objectif : encourager la rénovation des logements anciens situés dans des zones urbaines en déclin, et accroître l’offre locative accessible.

Face à l’obsolescence d’une partie du parc immobilier français, notamment dans certaines communes de taille moyenne ou dans des centres-villes en perte d’attractivité, le gouvernement a voulu proposer un outil incitatif permettant de revitaliser ces zones. Le Denormandie cible donc principalement les logements vétustes nécessitant d’importants travaux de rénovation, avec en ligne de mire une amélioration qualitative du bâti et des conditions de logement.

Fonctionnement du dispositif

Le Denormandie s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif ancien, à condition qu’ils réalisent des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux). Les travaux peuvent être réalisés par l’acquéreur lui-même ou par des entreprises, mais doivent concerner l’amélioration de la performance énergétique ou des rénovations structurelles (ravalement de façade, changement de toiture, transformation d’un local commercial en logement, etc.).

Une fois les travaux achevés, le bien doit être mis en location nue (non meublée) pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans, en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires, fixés selon la zone géographique du bien. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le prix total de l’investissement :

• 12 % pour une location de 6 ans
• 18 % pour une location de 9 ans
• 21 % pour une location de 12 ans

Le montant maximum pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt est de 300 000 euros par an, avec un plafond de 5 500 euros/m².

Quelles sont les zones éligibles ?

Contrairement au dispositif Pinel, réservé aux zones tendues (zones A, A bis et B1), le Denormandie cible principalement des communes éligibles au programme « Action Cœur de Ville », ou des villes ayant signé une convention de revitalisation du territoire.

À ce jour, ce sont 222 villes moyennes, réparties sur l’ensemble du territoire français, qui sont concernées. Ces communes ont été choisies pour leur potentiel de développement et leurs besoins en réhabilitation urbaine. Cela permet de recentrer l’investissement immobilier sur des zones délaissées par les grandes politiques urbaines traditionnelles, souvent centrées sur les métropoles.

Travaux éligibles et critères techniques

Pour bénéficier du dispositif, les travaux entrepris doivent permettre une réelle amélioration du logement. Il peut s’agir :

• De travaux d’isolation thermique (murs, toiture, fenêtres)
• De modernisation des équipements de chauffage
• D’aménagement intérieur (cuisine, salle de bain)
• De création de surface habitable (combles, annexes)
• De transformation d’un local non destiné à l’habitation (ancien commerce, garage)

Il est également possible de bénéficier du dispositif si, après travaux, le logement atteint une performance énergétique globale améliorée d’au moins 20 % (ou 30 % dans certains cas). Un audit énergétique est alors nécessaire avant et après les travaux pour attester des améliorations réalisées.

Les avantages pour l’investisseur

Le dispositif Denormandie cumule plusieurs avantages :

1. Défiscalisation attractive : les taux de réduction d’impôt sont identiques à ceux du dispositif Pinel, tout en offrant la possibilité d’investir dans des zones moins concurrentielles.
2. Valorisation du patrimoine : la rénovation d’un bien ancien permet souvent d’augmenter sa valeur sur le marché et d’attirer des locataires plus facilement.
3. Impact social et environnemental : en rénovant un logement vétuste, l’investisseur contribue à améliorer le cadre de vie des habitants et à réduire les passoires thermiques.
4. Diversification géographique : les villes concernées sont variées et offrent des opportunités d’investissement hors des grandes métropoles.

Limites et points de vigilance

Malgré ses nombreux atouts, le dispositif Denormandie comporte aussi quelques limites. D’une part, la nécessité de réaliser des travaux conséquents peut freiner certains investisseurs, en particulier ceux qui manquent d’expérience dans la gestion de chantiers. D’autre part, la rentabilité peut être moins immédiate que dans le neuf, surtout si des aléas techniques ou administratifs ralentissent les travaux.

Il est également impératif de bien étudier le marché locatif local pour s’assurer de la demande, car certaines villes éligibles peuvent souffrir d’un manque de dynamisme économique ou démographique.

Enfin, la conformité des travaux aux exigences techniques et leur bon achèvement sont des conditions sine qua non pour l’obtention de la réduction d’impôt.

Un dispositif d’avenir ?

Alors que les enjeux liés à la rénovation énergétique et à la revitalisation des territoires sont de plus en plus au cœur des politiques publiques, le dispositif Denormandie pourrait connaître un regain d’intérêt. Il s’inscrit pleinement dans les objectifs de sobriété énergétique, de lutte contre l’artificialisation des sols et de transition écologique du secteur immobilier.

Avec une meilleure communication et un accompagnement renforcé des investisseurs, le Denormandie a le potentiel de devenir un outil central de l’investissement locatif responsable.