Il regime della Denormandie: uno strumento di esenzione fiscale per il rinnovamento urbano

Dalla sua introduzione nel 2019, il regime Denormandie si è affermato come uno dei principali incentivi fiscali per gli investimenti locativi in immobili antichi ristrutturati. Ispirato al regime Pinell'obiettivo di questo regime è quello di rivitalizzare i centri urbani degradati, offrendo al contempo ai privati interessanti vantaggi fiscali. All'incrocio di questioni economiche, sociali e ambientali, lo schema Denormandie illustra la volontà del governo di conciliare gli incentivi agli investimenti con il miglioramento del patrimonio abitativo esistente. Ecco una panoramica di questo schema, ancora poco conosciuto dal grande pubblico, ma che presenta numerosi vantaggi.

Origini e obiettivi dello schema

Il regime Denormandie prende il nome dall'ex ministro dell'edilizia abitativa Julien Denormandie, che ha lavorato per introdurlo nel gennaio 2019. Questo meccanismo fiscale è stato concepito con due obiettivi: incoraggiare la ristrutturazione delle case più vecchie nelle aree urbane in declino e aumentare l'offerta di alloggi in affitto a prezzi accessibili.

Di fronte all'obsolescenza di una parte del patrimonio abitativo francese, in particolare in alcune città di medie dimensioni e nei centri urbani che stanno perdendo il loro appeal, il governo ha voluto offrire un incentivo per rivitalizzare queste aree. Il programma Denormandie si rivolge quindi principalmente agli alloggi fatiscenti che necessitano di una profonda ristrutturazione, con l'obiettivo di migliorare la qualità degli edifici e le condizioni abitative.

Come funziona il sistema

Il programma Denormandie si rivolge ai privati che desiderano investire in un immobile in affitto esistente, a condizione che realizzino lavori che rappresentino almeno il 25% del costo totale dell'operazione (acquisto + lavori). I lavori possono essere eseguiti dall'acquirente stesso o da imprese appaltatrici, ma devono riguardare il miglioramento delle prestazioni energetiche dell'immobile o di ristrutturazioni strutturali (rifacimento della facciata, modifica del tetto, trasformazione di locali commerciali in alloggi, ecc.)

Una volta completati i lavori, l'immobile deve essere affittato non ammobiliato per un periodo di 6, 9 o 12 anni, soggetto a massimali di affitto e di reddito degli inquilini stabiliti in base alla zona geografica dell'immobile. In cambio, l'investitore riceve una riduzione fiscale calcolata sul prezzo totale dell'investimento:

• 12% per un contratto di locazione di 6 anni
• 18% per un contratto di locazione di 9 anni
• 21% per un contratto di locazione di 12 anni

L'importo massimo preso in considerazione per il calcolo della riduzione fiscale è di 300.000 euro all'anno, con un tetto massimo di 5.500 euro/m².

Quali sono le aree ammissibili?

A differenza del programma Pinel, che è riservato alle zone di tensione (zone A, A bis e B1), il programma Denormandie si rivolge principalmente alle città ammissibili al programma "Action Cœur de Ville" o alle città che hanno sottoscritto un accordo per la rivitalizzazione del territorio.

Ad oggi, ci sono 222 medie dimensioni mediein tutta la Francia. Queste città sono state scelte per il loro potenziale di sviluppo e per le loro esigenze di rigenerazione urbana. Ciò significa che gli investimenti immobiliari possono essere riorientati verso aree che sono state trascurate dalle politiche urbane tradizionali, spesso incentrate sulle aree metropolitane.

Lavori ammissibili e criteri tecnici

Per essere ammessi al programma, i lavori intrapresi devono comportare un effettivo miglioramento dell'abitazione. Ciò può comportare :

• Lavori di isolamento termico (pareti, tetto, finestre)
• Ammodernamento degli impianti di riscaldamento
• Arredi interni (cucina, bagno)
• Creazione di spazi abitativi (mansarda, annessi)
• Trasformazione di locali non destinati ad uso abitativo (ex negozio, garage)

È possibile beneficiare del programma anche se, dopo i lavori, l'abitazione ottiene un miglioramento complessivo della prestazione energetica di almeno il 20% (o del 30% in alcuni casi). In questo caso, per certificare i miglioramenti apportati, è necessario eseguire un audit energetico prima e dopo i lavori.

Vantaggi per gli investitori

Lo schema Denormandie combina diversi vantaggi:

1. Sgravi fiscali interessanti: le aliquote di riduzione fiscale sono identiche a quelle del regime Pinel, pur offrendo la possibilità di investire in aree meno competitive.
2. Aumentare il valore dell'immobile: la ristrutturazione di un vecchio immobile spesso ne aumenta il valore di mercato e rende più facile attrarre inquilini.
3. Impatto sociale e ambientale: ristrutturando immobili fatiscenti, gli investitori contribuiscono a migliorare l'ambiente di vita dei residenti e a ridurre il numero di "fughe di calore".
4. Diversificazione geografica: le città interessate sono varie e offrono opportunità di investimento al di fuori delle grandi metropoli.

Limiti e punti da tenere d'occhio

Nonostante i suoi numerosi vantaggi, lo schema Denormandie presenta anche una serie di limiti. Da un lato, la necessità di effettuare lavori consistenti può frenare alcuni investitori, in particolare quelli che non hanno esperienza nella gestione di cantieri. In secondo luogo, il ritorno dell'investimento potrebbe non essere immediato come nel caso di immobili di nuova costruzione, soprattutto se i problemi tecnici o amministrativi rallentano i lavori.

È inoltre essenziale osservare attentamente il mercato locale degli affitti per verificare la domanda, poiché alcune città idonee possono soffrire di una mancanza di dinamismo economico o demografico.

Infine, la conformità dell'opera ai requisiti tecnici e il suo soddisfacente completamento sono condizioni sine qua non per ottenere la riduzione fiscale.

Un sistema per il futuro?

In un momento in cui le sfide del rinnovamento energetico e della rigenerazione regionale sono sempre più al centro delle politiche pubbliche, il progetto Denormandie potrebbe vedere un rinnovato interesse. È perfettamente in linea con gli obiettivi di sobrietà energetica, lotta all'artificializzazione del territorio e transizione ecologica del settore immobiliare.

Con una migliore comunicazione e un maggiore sostegno agli investitori, il programma Denormandie ha il potenziale per diventare uno strumento chiave per gli investimenti locativi responsabili.