O regime Denormandie: um instrumento de isenção fiscal para a renovação urbana

Desde a sua introdução em 2019, o regime Denormandie estabeleceu-se como um dos principais incentivos fiscais para o investimento em arrendamento de imóveis antigos renovados. Inspirado no regime Pinelo objetivo deste regime é revitalizar os centros urbanos degradados, oferecendo aos particulares benefícios fiscais atractivos. Na encruzilhada de questões económicas, sociais e ambientais, o regime Denormandie ilustra a vontade do governo de conciliar os incentivos ao investimento com a melhoria do parque imobiliário existente. Eis um resumo deste dispositivo, ainda pouco conhecido do grande público, mas que apresenta numerosas vantagens.

Origens e objectivos do regime

O regime Denormandie deve o seu nome ao antigo ministro da habitação Julien Denormandie, que trabalhou para o introduzir em janeiro de 2019. Este mecanismo fiscal foi concebido com dois objectivos em mente: incentivar a renovação de casas antigas em zonas urbanas em declínio e aumentar a oferta de alojamento para arrendamento a preços acessíveis.

Perante a obsolescência de uma parte do parque habitacional francês, nomeadamente em certas cidades de média dimensão e em centros urbanos que perdem a sua atração, o Governo quis oferecer um incentivo à revitalização destas zonas. Assim, o regime Denormandie visa principalmente as habitações degradadas que necessitam de uma renovação importante, com o objetivo de melhorar a qualidade dos edifícios e as condições de habitação.

Como funciona o sistema

O regime Denormandie destina-se a particulares que pretendam investir num imóvel existente para arrendamento, desde que realizem obras que representem, pelo menos, 25% do custo total da transação (compra + obras). As obras podem ser efectuadas pelo próprio comprador ou por empreiteiros, mas devem incidir sobre a melhoria do desempenho energético ou a obras estruturais (renovação da fachada, mudança de telhado, transformação de instalações comerciais em habitação, etc.).

Uma vez concluídas as obras, o imóvel deve ser arrendado sem mobília por um período de 6, 9 ou 12 anos, sujeito a limites máximos de renda e de rendimento do inquilino fixados em função da zona geográfica do imóvel. Em contrapartida, o investidor beneficia de uma redução fiscal calculada sobre o preço total do investimento:

• 12% para um aluguer de 6 anos
• 18% para um aluguer de 9 anos
• 21% para um aluguer de 12 anos

O montante máximo tido em conta no cálculo da redução fiscal é de 300.000 euros por ano, com um limite máximo de 5.500 euros/m².

Quais são as zonas elegíveis?

Contrariamente ao regime Pinel, reservado às zonas tensas (zonas A, A bis e B1), o regime Denormandie dirige-se principalmente às cidades elegíveis para o programa "Action Cœur de Ville" ou às cidades que assinaram uma convenção de revitalização do território.

Até à data, existem 222 médias empresas médiasem toda a França. Estas cidades foram selecionadas pelo seu potencial de desenvolvimento e pelas suas necessidades de reabilitação urbana. Isto permite reorientar os investimentos imobiliários para zonas negligenciadas pelas políticas urbanas tradicionais, frequentemente centradas nas áreas metropolitanas.

Trabalhos elegíveis e critérios técnicos

Para poder beneficiar do regime, as obras efectuadas devem resultar numa melhoria real da habitação. Isto pode envolver :

• Trabalhos de isolamento térmico (paredes, teto, janelas)
• Modernização do equipamento de aquecimento
• Arranjos interiores (cozinha, casa de banho)
• Criação de espaço habitacional (sótão, anexos)
• Conversão de instalações não destinadas a habitação (antiga loja, garagem)

Também é possível beneficiar do regime se, após as obras, a casa atingir uma melhoria global do desempenho energético de, pelo menos, 20% (ou 30% em certos casos). Neste caso, é necessária uma auditoria energética antes e depois das obras para certificar as melhorias efectuadas.

Vantagens para os investidores

O regime Denormandie reúne várias vantagens:

1. Benefícios fiscais atractivos: as taxas de redução fiscal são idênticas às do regime Pinel, oferecendo simultaneamente a possibilidade de investir em zonas menos competitivas.
2. Aumentar o valor do seu imóvel: a renovação de um imóvel antigo aumenta frequentemente o seu valor de mercado e facilita a atração de inquilinos.
3. Impacto social e ambiental: ao renovar uma casa degradada, os investidores estão a ajudar a melhorar a qualidade de vida dos residentes e a reduzir o número de esquemas de fuga de calor.
4. Diversificação geográfica: as cidades em causa são variadas e oferecem oportunidades de investimento fora das grandes metrópoles.

Limites e pontos a ter em conta

Apesar das suas numerosas vantagens, o regime Denormandie apresenta igualmente um certo número de limitações. Por um lado, a necessidade de efetuar obras substanciais pode constituir um obstáculo para alguns investidores, nomeadamente para aqueles que não têm experiência na gestão de estaleiros de construção. Por outro lado, o retorno do investimento pode não ser tão imediato como no caso dos imóveis de construção nova, nomeadamente se os problemas técnicos ou administrativos atrasarem os trabalhos.

É igualmente essencial observar atentamente o mercado de arrendamento local para verificar a procura, uma vez que algumas cidades elegíveis podem sofrer de falta de dinamismo económico ou demográfico.

Por último, a conformidade dos trabalhos com os requisitos técnicos e a sua conclusão satisfatória são condições sine qua non para a obtenção da redução fiscal.

Um sistema para o futuro?

Numa altura em que os desafios da renovação energética e da regeneração do território estão cada vez mais no centro das políticas públicas, a ação da Denormandie poderá ser objeto de um interesse renovado. Este dispositivo inscreve-se perfeitamente nos objectivos de sobriedade energética, de luta contra a artificialização dos solos e de transição ecológica do sector imobiliário.

Com uma melhor comunicação e um maior apoio aos investidores, o regime Denormandie tem potencial para se tornar um instrumento fundamental para o investimento responsável no arrendamento.