Os imóveis para arrendamento e a transição energética: questões e soluções de renovação

Face aos desafios das alterações climáticas e à necessidade urgente de reduzir as emissões de gases com efeito de estufa, o sector do imobiliário para arrendamento está no centro de uma profunda transformação. Em França, o sector da construção é responsável por cerca de 25% das emissões nacionais de CO2, o que faz dele uma alavanca fundamental da transição energética. Os proprietários, que gerem uma grande parte do parque imobiliário, são agora confrontados com a necessidade de adotar estratégias de renovação energética. Mas quais são as implicações destas renovações para eles, tanto a nível ambiental como financeiro?

Obrigações regulamentares e seu impacto

A regulamentação francesa sobre a transição energética está a tornar-se cada vez mais restritiva. A lei sobre o clima e a resiliênciaadoptada em 2021, prevê um calendário ambicioso para eliminar progressivamente os "apartamentos térmicos", ou seja, as casas cujo desempenho energético é considerado inadequado. Por exemplo, desde janeiro de 2023, as casas com consumo excessivo de energia (superior a 450 kWh/m²/ano) estão proibidas de serem arrendadas. Em janeiro de 2025, esta proibição foi alargada a todas as habitações de classificação G, seguindo-se as habitações de classificação F em 2028 e as habitações de classificação E em 2034.

Estas medidas destinam-se a acelerar a renovação energética dos imóveis para arrendamento. No entanto, colocam grandes desafios aos senhorios. A adaptação de alguns imóveis às normas pode exigir obras importantes e dispendiosas, como o isolamento de paredes, a substituição de janelas ou a instalação de sistemas de aquecimento mais eficientes.

Os benefícios ambientais da renovação

A renovação energética dos imóveis para aluguer tem benefícios inegáveis para o ambiente. Ao melhorar o isolamento térmico, substituir os sistemas de aquecimento obsoletos e reduzir o consumo de energia, este trabalho pode reduzir significativamente as emissões de CO2. De acordo com a Agência Francesa para a Transição Ecológica (ADEME), uma casa renovada pode reduzir o seu consumo de energia em 40-60%, ou mesmo mais, consoante os trabalhos efectuados.

Além disso, estas melhorias ajudam a reduzir a dependência energética da França e protegem os inquilinos contra a volatilidade dos preços da energia. Ao oferecer casas mais bem isoladas, os senhorios estão também a ajudar a combater a escassez de combustível, um problema que ainda afecta muitos agregados familiares em França.

Implicações financeiras para os senhorios

No entanto, as renovações energéticas constituem um investimento importante para os senhorios. Os custos variam consoante a extensão dos trabalhos e as caraterísticas do imóvel. Por exemplo, o isolamento do sótão pode custar entre 20 e 60 euros por m², enquanto a substituição de um sistema de aquecimento por uma bomba de calor pode custar mais de 10 000 euros.

O governo introduziu uma série de esquemas para ajudar os senhorios a financiar este trabalho. Estes incluem :

• MaPrimeRénov": Este regime, que está disponível para os senhorios desde 2021, prevê o cofinanciamento de melhorias energéticas. O montante da ajuda depende do rendimento do senhorio e das economias de energia previstas.
• Certificados de poupança de energia (CEE): Estes bónus, pagos pelos fornecedores de energia, podem complementar os subsídios governamentais.
• O empréstimo ecológico a taxa zero (éco-PTZ): Este empréstimo permite-lhe financiar obras de renovação sem juros.

Apesar deste apoio, os proprietários têm frequentemente de suportar uma parte significativa dos custos. Alguns proprietários podem sentir-se tentados a repercutir estes custos nas suas rendas, mas tal é limitado pelos regulamentos que regem os aumentos de renda para propriedades renovadas.

Avaliação de imóveis

Outro aspeto financeiro importante das renovações energéticas é o aumento do valor da propriedade. As casas energeticamente eficientes são cada vez mais procuradas por inquilinos e compradores. De acordo com vários estudos, uma casa com uma classificação A ou B no DPE pode ser arrendada ou vendida por um preço até 20% superior ao de uma casa com uma classificação F ou G.

Este aumento de valor é um argumento importante para convencer os proprietários a investir em renovações. Não só melhoram o conforto dos seus inquilinos, como também tornam a sua propriedade mais competitiva num mercado imobiliário cada vez mais atento ao desempenho energético.

Desafios para os pequenos proprietários

Apesar dos benefícios ambientais e económicos, as renovações energéticas continuam a ser um desafio para os pequenos proprietários de casas. Muitos deles não têm capacidade financeira para efetuar obras dispendiosas, mesmo com as subvenções existentes. Este problema é particularmente grave nas zonas rurais ou nas pequenas cidades, onde as rendas são baixas e as renovações podem representar um esforço financeiro desproporcionado.

Em resposta a este problema, algumas autoridades locais estão a oferecer assistência adicional ou regimes de apoio. No entanto, poderá ser necessária uma abordagem mais abrangente para garantir que estes novos requisitos não conduzam a uma redução da oferta de alojamento para arrendamento, em especial para as famílias com baixos rendimentos.

Conclusão

Os imóveis para arrendamento desempenham um papel fundamental na transição energética, mas as renovações necessárias levantam questões complexas para os proprietários. Entre os elevados custos iniciais, as restrições regulamentares e os benefícios a longo prazo, cada interveniente no mercado tem de encontrar um equilíbrio entre as suas obrigações e a sua capacidade financeira.

Embora os subsídios públicos e o aumento do valor das propriedades possam encorajar os proprietários a empreender este trabalho, continua a ser essencial prestar um melhor apoio aos proprietários, particularmente aos que têm baixos rendimentos, para garantir uma transição justa e equitativa. Em última análise, o sucesso desta transição energética depende de uma colaboração estreita entre o Estado, os proprietários e os inquilinos, com um objetivo comum de sustentabilidade e eficiência energética.