Todo lo que debe saber sobre la normativa urbanística en Francia

Para llevar a cabo sus proyectos de promoción o comercialización inmobiliaria, los operadores inmobiliarios deben, en la mayoría de los casos, obtener licencia urbanísticaexpedidas por los ayuntamientos. Ya se trate de una licencia de obras mayores, de una declaración previa de obras menores o de una licencia de obras para construir una urbanización, se aplican normas específicas.

 

1- Presentación de la autorización

Por cada autorización hay que obtener un recibo del ayuntamiento del municipio en el que se vaya a realizar la operación. Una vez hecho esto, el ayuntamiento dispone de 30 días para formular una solicitud de documentos adicionales, como planos, certificados, etc. El operador dispone entonces de 3 meses para completar la solicitud y presentar un expediente completo. A continuación, el operador dispone de 3 meses para completar la solicitud y presentar un expediente completo.

El examen comienza cuando se recibe la solicitud completa, y el tiempo puede variar en función del tipo de autorización:

• 1 mes para una declaración preliminar
• 2 meses para la licencia de obras de una vivienda unifamiliar
• 3 meses para otras licencias de obras y urbanismo

Además de estos plazos estándar, también hay casos en los que se puede ampliar el tiempo necesario para completar una solicitud. Esto permite al departamento encargado de la solicitud adaptarse a casos especiales que requieran, por ejemplo, la consulta de servicios externos.

Por ejemplo, en una zona protegida, un lugar notable o en las inmediaciones de un edificio catalogado como monumento histórico, el plazo básico de solicitud se incrementa en un mes para permitir la consulta con el Architecte des Bâtiments de France. En otro ejemplo, si el proyecto implica el desarrollo de un establecimiento abierto al público, el plazo de solicitud se amplía a 5 meses.

Al término de este plazo, el Ayuntamiento expedirá una orden de licencia de obras o una orden por la que se declare que no se ha presentado ninguna objeción a una declaración previa .

Si no se recibe respuesta en el plazo legal (1, 2 ó 3 meses), se considera que la autorización se ha concedido tácitamente. El Ayuntamiento está obligado a responder. A continuación, puede solicitar al Ayuntamiento un certificado tácito que acredite la concesión de la autorización urbanística.

 

2- Purgar la autorización

Una vez obtenida la orden por la que se autorizan las obras, el operador debe depurar dicha autorización de posibles recursos de terceros o desistimientos administrativos.

1. Recursos de terceros: una persona con interés en el caso, normalmente un vecino, que se opone a la urbanización. El plazo para presentar un recurso es de 2 meses a partir de la fecha de colocación del^primer anuncio de autorización en el terreno o edificio.

Durante el periodo de depuración, se designa a un agente judicial para que justifique, mediante 3 informes oficiales, la permanencia de la valla publicitaria. La valla publicitaria debe contener la siguiente información obligatoria:

Si falta alguno de estos datos, a pesar de haber sido enviada por correo durante 2 meses, la licencia de obras no se considerará notificada.

Si no se ha depurado la licencia urbanística, o si no se puede demostrar el desplazamiento continuado, cualquier persona interesada puede presentar un recurso hasta 6 meses después de la finalización de las obras .

1. Retirada administrativa: llevada a cabo por las autoridades, puede producirse en un plazo de 3 meses a partir de la fecha de concesión de la licencia. Procede si la decisión inicial resulta ser ilegal.

Para entendernos, cuando el alcalde concede una licencia urbanística, envía el expediente completo al prefecto para que éste compruebe su legalidad. Si se comprueba que es ilegal, el prefecto puede pedir al alcalde que retire la autorización. Sin embargo, el alcalde también puede hacerlo él mismo si tiene conocimiento de que el permiso es ilegal. Para ello, emitirá una orden de retirada por la que se anula la autorización inicialmente concedida, que se considera que nunca ha existido.

Entre las causas de ilegalidad figuran no consultar a un comité específico para el tipo de proyecto, no recurrir a un arquitecto (construcción de un edificio de más de 150 m²), incumplir la normativa urbanística, etc.

 

3- Prueba de purga

Para justificar la ausencia de recurso administrativo o desistimiento, el operador se dirigirá tanto al ayuntamiento como al tribunal administrativo competente del municipio en el que tenga lugar la operación.

La Mairie expide certificados de inexistencia de recurso y de desistimiento. Según los casos, el certificado puede mencionar la ausencia de incidencia, un desistimiento o un recurso "graciable". El certificado de no desistimiento sólo puede expedirlo el ayuntamiento. Es probable que sólo la autoridad administrativa que tomó la decisión en cuestión la haya retirado y pueda facilitar información al respecto.

 

Los recursos de casación

Cualquier persona interesada puede presentar un recurso informal, que consiste simplemente en solicitar al Ayuntamiento que revoque su decisión. El Ayuntamiento dispone entonces de 2 meses para responder, a falta de lo cual su silencio constituirá un rechazo implícito de la solicitud. A partir de la fecha de notificación de la denegación o de la desestimación tácita, se abre un nuevo plazo de 2 meses durante el cual el solicitante puede interponer un recurso contencioso (el procedimiento se remite al tribunal administrativo).

 

El tribunal administrativo expide un certificado de no litigiosidad. En la mayoría de los casos, este certificado se solicita directamente al final del periodo durante el cual la valla publicitaria ha estado expuesta en el emplazamiento. Esto se debe a que es posible presentar un recurso sin pasar por la fase de recurso informal. Por lo tanto, es necesario que el operador combine la solicitud de un certificado de no repetición con una solicitud al ayuntamiento(para un recurso informal) y al tribunal administrativo(para un recurso contencioso) .

Si se ha interpuesto un recurso informal, es imprescindible solicitar un certificado de no interposición de recurso al tribunal administrativo al término de los plazos de recurso informal antes mencionados, es decir, 2 meses a partir de la fecha de desestimación de la solicitud de anulación por parte del ayuntamiento o 2 meses a partir de la fecha de desestimación implícita por parte del ayuntamiento (ausencia de respuesta). Esto le permite comprobar si el recurso se ha retirado definitivamente o no.

 

Una mirada más atenta a los litigios

Si se pide al tribunal administrativo que anule la licencia urbanística, se dictará sentencia, aceptando o rechazando el recurso. Si se rechaza el recurso, el solicitante dispone de otros 2 meses para recurrir ante el Tribunal de Apelación. Si el Tribunal de Apelación desestima el recurso, el solicitante dispone de otros 2 meses para recurrir ante el Conseil d'Etat.

El demandante puede interrumpir el procedimiento en cualquier momento, ya sea voluntariamente o tras un acuerdo de conciliación entre el operador y el demandante.

Conclusión

En conclusión, es muy importante que cada operador se informe previamente para evitar retrasos en la puesta en marcha de su proyecto inmobiliario. La acumulación de plazos legales (tasación, recursos, etc.) puede durar varios meses, por lo que las financieras como Raizers solo intervienen una vez que todas las autorizaciones han sido depuradas de todos los recursos.

Los operadores también deben comprobar la validez de validez de las autorizaciones administrativas que tienen una duración limitada.