Condiciones de validez de la licencia urbanística

Una vez que el operador haya obtenido todas las autorizaciones administrativas necesarias para poner en marcha su proyecto de promoción inmobiliaria, debe considerar la duración y validez de dichas autorizaciones.

La licencia de obras tiene una validez de 3 años a partir de la fecha de expedición. Puede renovarse dos veces por un periodo de 1 año previa solicitud al Ayuntamiento. El Ayuntamiento emitirá una orden de prórroga. La solicitud debe presentarse 2 meses antes de la fecha de expiración de la licencia de obras, y se concede automáticamente a menos que se produzca un cambio desfavorable en la normativa urbanística.

El periodo de validez de una licencia urbanística puede suspenderse, por ejemplo, para dar tiempo a presentar un recurso. El periodo de validez de la licencia se reanuda en cuanto las autoridades toman una decisión.

 

1- Empezar a trabajar

Presentación del DOC (Declaración de inicio de obras) y el inicio efectivo de las obras deben tener lugar antes de la fecha de expiración de la licencia urbanística (3 años). La DOC es simplemente un documento por el que se notifica al Ayuntamiento el inicio de las obras.

No obstante, los operadores deben estar atentos a partir de entonces, ya que cualquier interrupción de las obras durante más de un año supondrá la caducidad de la autorización. El juez evaluará si las obras se han interrumpido realmente, y las obras ya realizadas se considerarán ilegales.

 

2- Modificaciones de la licencia urbanística

Si el operador desea introducir cambios en su proyecto inicial, primero debe comprobar que se cumplen estas dos condiciones:

• Tener un permiso de construcción válido
• Las modificaciones propuestas no cambian la naturaleza del proyecto

La primera condición se cumple mientras no se hayan terminado las obras. Se puede presentar un permiso de modificación mientras no se haya obtenido la DAACT - Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux (véase el apartado 7 - finalización de las obras).

La segunda condición significa que la modificación de la licencia de obras sólo puede solicitarse para introducir cambios menores en el aspecto exterior o para alterar la huella o la superficie del edificio. En cambio, será necesario solicitar una nueva licencia de obras si los cambios deseados son de mayor envergadura. Es el caso de un gran aumento de la superficie construida o un cambio en la finalidad del proyecto.

El plazo de tramitación de la solicitud es el mismo que el de la solicitud inicial de licencia urbanística. Al igual que en el caso de la solicitud de licencia de obras inicial, es esencial tomar todas las medidas necesarias para eliminar de la solicitud cualquier recurso o retirada. Sin embargo, aunque la publicación de la licencia de obras reabra el plazo de recurso, esto sólo afecta a los elementos concedidos por la licencia de obras modificada y no a todo el proyecto. Un recurso contra la licencia de obras modificada suspende el periodo de validez de la licencia de obras original hasta que se resuelva el recurso (de forma amistosa o por vía judicial).

Para su información, en caso de recurso contra la licencia de obras modificada, la licencia de obras original sigue siendo válida, aunque se anule la licencia modificada.

Tenga en cuenta, no obstante, que la modificación de la licencia urbanística no reinicia el periodo de validez de la licencia original, que sigue siendo de 3 años a partir de la fecha de la orden de licencia urbanística original.

 

3- Transferencia de licencia urbanística

Una vez concedida la licencia de obras, la empresa que lleva a cabo la promoción puede cambiar, por ejemplo si el proyecto se vende a otro operador, o el proyecto puede ser realizado por una filial especializada (principalmente una Société Civile de Construction Vente).

En este caso, es imprescindible solicitar la transferencia de la licencia urbanística. Aparte del acuerdo de las dos personas afectadas, la única condición es que la licencia de obras transferida sea válida. La transferencia es automática, ya que la licencia urbanística está vinculada al terreno y no a la persona. Además, cualquier cambio en la normativa urbanística entre la licencia inicial y su transferencia no puede dar lugar a una denegación por parte del ayuntamiento.

El Ayuntamiento emitirá una orden de transferencia de la licencia de obras tras un periodo de investigación de 2 meses. Al igual que en el caso de la modificación de la licencia de obras, la orden de transferencia debe publicarse y deben haberse agotado todos los recursos y desistimientos.

Sin embargo, este concepto debe matizarse en el caso de la transferencia de licencias urbanísticas. La transferencia no tiene prácticamente ningún efecto jurídico, salvo la identidad del beneficiario. Por este motivo, la mayoría de las veces los terceros solicitantes serán declarados inadmisibles por falta de interés. Por lo tanto, la posibilidad de impugnar una orden de transferencia sólo se refiere a la falta de legitimación del solicitante (CE, 26 de septiembre de 1994, Steiger), lo que la hace más teórica que real.

Recordatorio sobre la falta de estatuto del solicitante: las principales personas habilitadas para presentar una solicitud de licencia de obras son los propietarios del terreno, su agente o una persona que certifique estar autorizada por ellos para realizar las obras.

Raros ejemplos de denegaciones de transferencia de licencias urbanísticas:

• El permiso ha expirado (CE du 27 octobre 2006 req. N° 278226)
• La licencia urbanística se transfiere de una persona física a una persona jurídica, ya que el beneficiario inicial no está obligado a recurrir a un arquitecto, a diferencia de las personas jurídicas (artículo L431-1 del código de urbanismo; ley nº 77-2 de 3 de enero de 1977 sobre arquitectura).
• La autorización se refiere a trabajos en el dominio público. Este tipo de autorización es personal e intransferible.

 

4- Finalización de las obras

Una vez finalizadas las obras, el operador debe presentar una declaración de finalización y conformidad de las obras , denominada DAACT. Con ella se informa al ayuntamiento de que las obras han finalizado.

Durante un periodo que varía en función de la ubicación del edificio, el ayuntamiento puede impugnar la conformidad del edificio con la licencia urbanística visitando el lugar. El plazo básico para ello es de 3 meses desde la recepción del DAACT.

Por citar algunas excepciones al plazo para impugnar la conformidad de las obras, el ayuntamiento dispone de 5 meses en el caso de un edificio catalogado como monumento histórico o situado en una zona protegida. Del mismo modo, se aplica un plazo de 5 meses a las zonas cubiertas por un plan de prevención de riesgos naturales, tecnológicos o mineros.

Si no se recibe ninguna respuesta en el plazo establecido, se considerará que el trabajo se ha completado y es conforme.

Si el Ayuntamiento considera que el edificio no es conforme, puede emplazar al titular a realizar las obras necesarias o solicitar que se presente una licencia de obras modificada.

Si no es posible regularizar la situación, el Ayuntamiento puede exigir la demolición del edificio.

 

Conclusión

Para garantizar la viabilidad de la promoción inmobiliaria y su buen fin, es importante que los operadores sigan los trámites y cumplan las condiciones establecidas por las autoridades. Puede parecer que estos trámites son engorrosos y lentos en Francia, pero la finalidad de estas autorizaciones es proteger a los residentes locales, a los compradores o nuestro patrimonio y medio ambiente.