Invertir en inmuebles de alquiler

Invertir en alquiler con unos pocos clics: ¿el ahorro del futuro?

La AMF (Autorité des Marchés Financiers) acaba de autorizar a algunas plataformas reguladas, como Raizers, a ofrecer a todo el mundo la posibilidad de invertir en inmuebles para alquilarlos directamente.

"La ambición de Raizers es dar acceso a todo el mundo, a partir de 10.000 euros, a un producto de ahorro inmobiliario de alquiler hasta ahora reservado a los profesionales que invierten en locales comerciales y a la compra directa en bloque de inmuebles residenciales. Con un horizonte de inversión de al menos 7 años y una rentabilidad anualizada estimada de entre el 4% y el 8% sobre activos europeos en Francia, Suiza, Bélgica y Luxemburgo", se entusiasma Grégoire Linder, fundador de Raizers.

Hasta ahora, ha habido 2 formas principales de obtener rendimientos del alquiler:

1. Ir por libre es un proceso complicado, largo e incierto. Se trata de buscar una vivienda a través de agentes inmobiliarios o de Internet, seleccionar los inmuebles que parecen interesantes, visitarlos (a veces muchas veces), negociar el precio, obtener un préstamo bancario, ocuparse de todos los trámites administrativos (notario...), encontrar inquilinos fiables, pagar los servicios e impuestos, controlar el pago del alquiler...
2. Invierta en fondos inmobiliarios como las SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Rápido y fácil, pero menos eficaz de lo esperado. Algunos de estos fondos tienen comisiones variables de hasta el 11,5% a la entrada, elevadas comisiones anuales de gestión que se comen los rendimientos y falta de transparencia sobre las propiedades adquiridas.

A partir de ahora, particulares y profesionales de la inversión podrán invertir en cuestión de minutos, sin tener que ocuparse de la logística de la estructuración ni pagar comisiones desorbitadas.

Este nuevo sistema de ahorro tiene muchas ventajas adicionales:

• La capacidad de decidir en qué propiedades y regiones invertir, de diversificar su cartera optando por invertir en varias propiedades, y de establecer así su propia estrategia de inversión;
• No estar expuesto a una sola inversión importante como cuando compras una propiedad por tu cuenta;
• Acceso a un detallado análisis financiero en línea realizado por profesionales, para que pueda tomarse el tiempo necesario para informarse y tomar las decisiones correctas;
• Suscríbase en unos minutos desde la comodidad de su casa;
• Conservar la facultad de tomar decisiones relativas a la inversión: elección de proveedores de servicios, agentes propuestos y decisiones sobre la venta de la propiedad;
• La posibilidad de obtener plusvalías con el tiempo, algo que los SCPI no ofrecen por los costes que conllevan.

Las plataformas ofrecerán dos tipos principales de inversión, con o sin apalancamiento bancario (a la carta):

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Así es como suele ser una operación de la A a la Z:

Puesta en marcha de la operación

• Investigación, estudio y análisis de la propiedad
• Negociación y firma del contrato de venta
• Firma de presupuestos con todas las partes implicadas (seguros, banco, gestión de alquileres, contabilidad, etc.).

Recaudación de fondos

• Poner la operación en línea y recaudar fondos
• Control de los inversores por el banco y recepción de los pagos
• Obtener financiación bancaria cuando sea necesario

Cierre de la operación

• Creación de la SAS (empresa especialmente creada para llevar a cabo la operación) y transferencia de fondos a la estructura
• Comprar la propiedad ante notario
• Firma de contratos con todas las partes implicadas

Gestión administrativa posterior al cobro de la inversión

• Raizers presidirá el holding SAS. Gestionará la organización de la empresa, en particular las juntas generales, y se encargará de hacer propuestas a los accionistas sobre el futuro de su inversión inmobiliaria.
• Gestión de los flujos de retorno (dividendos), pago de impuestos y cotizaciones a la Seguridad Social, formulario fiscal único, etc. Para todas estas tareas
• La gestión del inmueble puede correr a cargo de una agencia local especializada en el sector que gestione a los inquilinos. Los honorarios suelen rondar el 5% (IVA excluido) de los ingresos anuales por alquiler.
• Informes detallados sobre la situación de los alquileres - valoración anual de los activos

La cuestión clave es cómo revender las acciones de la propiedad.

"Es importante entender que el inversor es el propietario del inmueble o, más exactamente, un copropietario a través de la sociedad de cartera de inversiones. Existen por tanto 2 posibilidades, o bien los inversores deciden con +50% de los votos (en la junta anual) vender el edificio y recuperar los frutos de su inversión, o bien el inversor decide ofrecer a los demás copropietarios (o a terceros externos) recomprar sus participaciones en el inmueble", comenta Maxime Pallain, cofundador de RAIZERS. "En última instancia, esta nueva práctica de inversión no está reinventando las finanzas, simplemente está abriendo al mayor número posible de personas un mercado que se ha mantenido en secreto por parte de los inversores institucionales.

Maxime Pallain - Cofundador de Raizers

[email protected]

+41 22 575 27 27

ATENCIÓN: invertir en valores financieros emitidos por empresas que no cotizan en bolsa implica riesgos específicos. Cuando invierte en capital: un riesgo de pérdida parcial o total del capital; un riesgo de liquidez: no se puede garantizar la duración de la inversión; el rendimiento de la inversión también depende del éxito del proyecto financiado. Cuando invierte en obligaciones: un riesgo de liquidez: es posible que no pueda vender las obligaciones que posee en el momento deseado; un riesgo político, ya que pueden aplicarse nuevas restricciones fiscales; un riesgo de inflación, que reduce la rentabilidad; y un riesgo de impago por parte de la empresa emisora. Cuanto más alto sea el tipo, mayor será el riesgo. La rentabilidad anunciada se muestra sin impuestos ni gastos.