¿Cuánto sabe sobre crowdfunding inmobiliario?

El crowdfunding inmobiliario está en racha, y por una buena razón, con 373 millones de euros invertidos en 2019, el doble que en 2018*. Más información sobre crowdfunding inmobiliario en nuestra ficha informativa.

1. Garantía personal

No es infrecuente pedir al directivo que aporte una garantía personal para asegurar un préstamo. Esto compromete al ejecutivo con su propio patrimonio y le obliga a asumir personalmente la responsabilidad del reembolso de las deudas si la empresa no las paga. Esta garantía personal debe ir acompañada de una declaración manuscrita en la que conste que el ejecutivo tiene pleno control sobre el alcance y la cuantía de los compromisos asumidos. En caso de fallecimiento, la garantía se transmite a los herederos cuando se hereda la empresa, si así se acepta. Para más detalles, consulte nuestro artículo sobre este tema.

2. Plazo o vencimiento del préstamo

El plazo del préstamo, también conocido como vencimiento, se determina antes de la operación. Indica a los inversores en qué momento se les reembolsará el capital invertido y los intereses del periodo. En 2019, Raizers tuvo un vencimiento medio de 20 meses.

3. Transmisor

En el crowdfunding inmobiliario, el emisor es el promotor o el operador inmobiliario. Emite deuda que suscriben los inversores. El inversor presta dinero al emisor, que a cambio paga intereses durante el plazo del préstamo, además de devolver el capital invertido.

4. Préstamo reembolsable

Un préstamo amortizable es aquel en el que el capital se devuelve en cuotas a lo largo del tiempo. A lo largo de la duración del préstamo, y según un calendario establecido de antemano, el prestatario reembolsará una parte del capital con intereses. Es lo contrario de un préstamo "bullet".

Ejemplo de operación de crowdfunding inmobiliario: el inversor presta 1.000 euros al 10% anual durante 24 meses, amortizándose anualmente, por lo que el promotor tendrá que pagar :

• 600 euros al final del 1er año (500 euros de capital + 100 euros de intereses, calculados del siguiente modo: 10% x 1000 euros de capital en 12 meses)
• 550 al final del 2º año (500 euros de capital + 50 euros de intereses, calculados del siguiente modo: 10% x 500 euros de capital en 12 meses)

5. Préstamo de multa

Un préstamo bullet es un préstamo en el que el capital se reembolsa íntegramente al vencimiento. Los intereses pueden pagarse a plazos o al vencimiento.

Por ejemplo, en una operación de crowdfunding inmobiliario, el inversor presta 1.000 euros al 10% anual durante 24 meses, por lo que el promotor tendrá que pagar :

• 100 al final del^1er año (es decir, un interés del 10% x 1000 euros de capital en 12 meses)
• 1100 al final del^2º año (1000 euros de capital + 100 euros de intereses, 10% x 1000 euros de capital en 12 meses)

6. Impuesto fijo o PFU

En el caso de los inversores particulares residentes en Francia, los intereses percibidos por un bono están sujetos al Prélèvement Forfaitaire Unique**. Existen dos tipos de gravamen: las cotizaciones a la Seguridad Social (17,2%) y el impuesto sobre la renta (12,8%). En ambos casos, la retención se efectúa en origen (organizada por Raizers) y los intereses percibidos por el inversor son netos de impuestos.

7. Garantía de Primera Demanda (GAPD)

Una garantía a primer requerimiento es una garantía que compromete al garante (en este caso, el prestatario), en el contexto de una obligación suscrita por un tercero (en este caso, el inversor), a reembolsar la suma adeudada, bien a primer requerimiento del acreedor, bien con arreglo a condiciones previamente acordadas. Esta garantía se equipara a la garantía personal cuando la otorga una empresa. Para más detalles, consulte nuestro artículo sobre este tema.

8. GFA

El sitio garantía financiera de finalización es una póliza de seguro concedida (por un banco o una aseguradora) a un promotor inmobiliario en nombre de los compradores de la propiedad que se va a construir. Este seguro ofrece una garantía de que, si el promotor incumple sus obligaciones, la construcción se completará y se entregará la propiedad adquirida.

Lo emite una aseguradora que, a cambio de un porcentaje del coste de construcción y una serie de garantías (hipoteca, garantía a primer requerimiento, garantía personal del director, etc.), se compromete a pagar la construcción en caso de incumplimiento del constructor. Hay que señalar que el GFA no es obligatorio para las transacciones de inmuebles comerciales. En cambio, sí es obligatorio para los inmuebles residenciales.

9. Hipoteca

Unahipoteca es una garantía real sobre una propiedad existente (terreno, edificio, casa, etc.), que permite al prestamista embargar la propiedad en su nombre en caso de impago.

La hipoteca puede ser de primer o segundo rango, el rango indica el orden de prioridad de los acreedores para el reembolso.

Una hipoteca de primer rango garantiza que el acreedor será reembolsado en primer lugar en caso de impago. En la práctica, esto significa que el acreedor será el primero al que pague el notario una vez que los fondos estén disponibles. Cuando un acreedor suscribe una hipoteca sobre una propiedad que ya está hipotecada, esto se conoce como hipoteca de segundo rango, y el acreedor tendrá que esperar a que se reembolse la hipoteca de primer rango antes de poder ser reembolsado.

10. Intereses y cupones

Un cupón se adjunta a un bono. Representa el interés pagado al tenedor del bono, en este caso el inversor. Históricamente, los bonos se imprimían en papel y venían acompañados de cupones desprendibles. El pagador retiraba el cupón correspondiente en cuanto efectuaba un reembolso.

Para ilustrarlo, tomemos el mismo ejemplo que antes, con nuestro bono de 1.000 euros al 10% de interés a 24 meses, un cupón es 1.000 euros x 10%, es decir, 100 euros multiplicados por dos, dado que este tipo de interés es a 2 años. Por lo tanto, este bono tiene dos cupones de 100 euros.

11. Bono, préstamo de obligaciones y contrato de obligaciones

A emisión de obligaciones es deuda emitida por una entidad jurídica (en este caso, una empresa) para financiarse con inversores, conocidos como obligacionistas. Los bonos son instrumentos financieros similares a la deuda emitidos por una empresa. En una emisión de bonos, la empresa y el inversor firman un contrato de bonos que formaliza el préstamo y establece el vencimiento (plazo del préstamo), el tipo de interés y otras obligaciones de cada parte.

12. Rendimiento o rentabilidad

Cuando se obtiene financiación para un proyecto inmobiliario, se negocia previamente un tipo de interés entre los Raizers y el promotor inmobiliario. Este tipo representa el rendimiento del capital invertido, que se pagará al inversor a intervalos regulares o al final del contrato (vencimiento del préstamo). Por ejemplo: por 1.000 euros invertidos a un rendimiento del 10% durante 24 meses, el inversor recibirá 100 euros al final del primer año y 1.100 euros al final del segundo. Es decir, 200 euros de intereses pagados.

13. Masa de obligacionistas

El grupo de obligacionistas ( masse des obligataires ) representa a todos los obligacionistas de un determinado proyecto, como entidad de pleno derecho. El representante o representantes tienen la facultad, en nombre del grupo de obligacionistas, de tomar decisiones en interés común.

En el caso de un proyecto financiado en nuestra plataforma, Raizers representa a los obligacionistas.

14. Riesgo de liquidez

En cada transacción, se informa a los inversores de que invertir en bonos implica un riesgo de iliquidez. Aunque estos bonos son libremente transferibles, no existe un mercado disponible para venderlos fácilmente. Por lo tanto, tendrá que encontrar un inversor dispuesto a recomprar sus bonos.

En la práctica, esto significa que, a menos que se encuentre un comprador externo, el inversor sólo podrá recuperar su capital en la fecha de reembolso estipulada en el contrato de bonos.

15. SCCV

Una société civile de construction-vente (SCCV) es un tipo de sociedad muy utilizado por los promotores. La SCCV funciona del mismo modo que una sociedad no mercantil convencional, con un objeto social específico. La SCCV no tributa directamente; se dice que es transparente. El impuesto lo paga su empresa matriz si es propiedad de otra empresa, o se deduce de los ingresos de cada accionista si es propiedad de una o más personas físicas. Tiene una duración máxima de 99 años, pero finaliza en cuanto se cumple su finalidad (por ejemplo, finalización de la construcción y venta de lotes).

En el caso de una emisión de bonos, es la sociedad de cartera o SAS propietaria de la SCCV la que soporta el préstamo.

16. VEFA

VEFA son las siglas de Vente en l'Etat de Futur Achèvement. Consiste en que el comprador adquiere una vivienda sobre plano y, por tanto, sin terminar. El VEFA es un contrato entre el comprador y el promotor que garantiza la finalización del edificio para el comprador y permite pagar al promotor a medida que avanzan las obras. El promotor fija un calendario de pagos y el saldo se abona cuando se entrega la vivienda al comprador. En el caso de las ventas de viviendas por VEFA, el promotor está obligado a suscribir un GFA (véase la definición) para garantizar la finalización de las obras.

Además, hay una serie de ventajas fiscales asociadas a la compra sobre plano: gastos de notaría reducidos porque la vivienda es nueva (del 2 al 3% frente al 8% de las viviendas más antiguas), la ley Pinel, que permite beneficiarse de ventajas fiscales si se alquila la vivienda durante un mínimo de 6 años, y préstamos a tipo cero para financiar hasta el 40% de la compra de una vivienda nueva, cuyos gastos cubre el Estado.

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*Fuente: Property Crowdfunding Barometer 2019 de Fundimmo y HelloCrowdfunding.

**Este tipo se fija cada año en la Ley de Finanzas.