O que é que sabe sobre o financiamento coletivo de imóveis?

O crowdfunding imobiliário está em alta, e por boas razões, com 373 milhões de euros investidos em 2019, o dobro do montante investido em 2018*. Saiba mais sobre o crowdfunding imobiliário na nossa ficha informativa.

1. Garantia pessoal

Não é raro pedir ao diretor que preste uma garantia pessoal para assegurar um empréstimo. Esta garantia compromete o executivo com o seu próprio património e obriga-o a assumir a responsabilidade pessoal pelo reembolso das dívidas se estas não forem pagas pela empresa. Esta garantia pessoal deve ser acompanhada de uma declaração manuscrita segundo a qual o executivo tem pleno controlo sobre o alcance e o montante dos compromissos assumidos. Em caso de morte, a garantia é transmitida aos herdeiros aquando da herança da empresa, se esta for aceite. Para mais pormenores, ver o nosso artigo sobre este assunto.

2. Prazo ou maturidade do empréstimo

O prazo do empréstimo, também conhecido como maturidade, é determinado antes da transação. Indica aos investidores em que momento serão reembolsados o capital investido e os juros durante o período. Em 2019, a Raizers tinha um prazo médio de vencimento de 20 meses.

3. Transmissor

No crowdfunding imobiliário, o emitente é o promotor imobiliário ou o comerciante de imóveis. Este emite dívida que é subscrita pelos investidores. O investidor empresta dinheiro ao emitente, que, em contrapartida, paga juros durante o prazo do empréstimo, para além de reembolsar o capital investido.

4. Empréstimo reembolsável

Um empréstimo amortizante é um empréstimo em que o capital é reembolsado em prestações ao longo do tempo. Ao longo da duração do empréstimo, e de acordo com um calendário previamente estabelecido, o mutuário reembolsa uma parte do capital com juros. É o oposto de um empréstimo "bullet".

Exemplo de uma operação de crowdfunding imobiliário: o investidor empresta 1 000 euros a 10% ao ano durante 24 meses, amortizados anualmente, pelo que o promotor terá de pagar :

• 600 euros no final do 1º ano (500 euros de capital + 100 euros de juros, calculados da seguinte forma: 10% x 1000 euros de capital durante 12 meses)
• 550 euros no final do segundo ano (500 euros de capital + 50 euros de juros, calculados da seguinte forma: 10% x 500 euros de capital durante 12 meses)

5. Empréstimo com coima

Um empréstimo bullet é um empréstimo em que o capital é reembolsado na totalidade no vencimento. Os juros podem ser pagos em fracções ou no vencimento.

Por exemplo, numa operação de financiamento coletivo de imóveis, o investidor empresta 1 000 euros a uma taxa de 10% ao ano durante 24 meses, pelo que o promotor terá de pagar :

• 100 no final do^1º ano (ou seja, juros de 10% x 1000 euros de capital durante 12 meses)
• 1100 no final do^2º ano (1000 euros de capital + 100 euros de juros, 10% x 1000 euros de capital durante 12 meses)

6. Imposto fixo ou PFU

No caso dos investidores individuais residentes em França, os juros recebidos sobre uma obrigação estão sujeitos ao Prélèvement Forfaitaire Unique**. Existem dois tipos de impostos: as contribuições para a segurança social (17,2%) e o imposto sobre os rendimentos (12,8%). Em ambos os casos, a dedução é efectuada na fonte (organizada pela Raizers) e os juros recebidos pelo investidor são líquidos de impostos.

7. Garantia à primeira solicitação (GAPD)

A garantia à primeira solicitação é uma garantia que obriga o fiador (neste caso, o mutuário), no âmbito de uma obrigação contraída por um terceiro (neste caso, o investidor), a reembolsar o montante devido, quer à primeira solicitação do credor, quer de acordo com condições previamente acordadas. Esta garantia é equiparada a uma garantia pessoal quando é prestada por uma empresa. Para mais pormenores, consulte o nosso artigo sobre este assunto.

8. GFA

A garantia financeira de conclusão é uma apólice de seguro concedida (por um banco ou uma seguradora) a um promotor imobiliário em nome dos compradores do imóvel a construir. Este seguro garante que, em caso de incumprimento por parte do promotor, a construção será concluída e o imóvel adquirido será entregue.

É emitida por uma seguradora que, em troca de uma percentagem do custo da construção e de um certo número de garantias (hipoteca, garantia à primeira solicitação, garantia pessoal do diretor, etc.), se compromete a pagar a construção em caso de incumprimento por parte do construtor. É de notar que a GFA não é obrigatória para as transacções de imóveis comerciais. É, no entanto, exigida para os imóveis destinados a habitação.

9. Hipoteca

Umahipoteca é um direito de garantia sobre um bem existente (terreno, edifício, casa, etc.), que permite ao mutuante apreender o bem em seu nome em caso de incumprimento do pagamento.

A hipoteca pode ser de primeiro ou segundo grau, sendo que o grau indica a ordem de prioridade dos credores para o reembolso.

Uma hipoteca de primeira ordem garante que o credor será reembolsado em primeiro lugar em caso de incumprimento. Na prática, isto significa que o credor será o primeiro a ser pago pelo notário quando os fundos estiverem disponíveis. Quando um credor efectua uma hipoteca sobre um imóvel já hipotecado, trata-se de uma hipoteca de segunda ordem, e o credor terá de esperar que a hipoteca de primeira ordem seja reembolsada para poder ser reembolsado.

10. Juros e cupões

Um cupão é anexado a uma obrigação. Representa os juros pagos ao detentor da obrigação, neste caso o investidor. Historicamente, as obrigações eram impressas em papel e acompanhadas de cupões destacáveis. O pagador retirava o cupão correspondente assim que efectuava um reembolso.

Para ilustrar, tomemos o mesmo exemplo anterior, com a nossa obrigação de 1000 euros a 10% de juros durante 24 meses, um cupão é 1000 euros x 10%, ou seja, 100 euros multiplicados por dois, dado que esta taxa de juro é de 2 anos. Por conseguinte, esta obrigação tem dois cupões de 100 euros.

11. Obrigação, empréstimo obrigacionista e contrato obrigacionista

A emissão de obrigações é uma dívida emitida por uma entidade jurídica (neste caso, uma empresa) para se financiar junto dos investidores, conhecidos como obrigacionistas. As obrigações são instrumentos financeiros semelhantes a dívida emitidos por uma empresa. No âmbito de uma emissão de obrigações, a empresa e o investidor assinam um contrato de obrigações que formaliza o empréstimo e estabelece a maturidade (prazo do empréstimo), a taxa de juro e outras obrigações de cada parte.

12. Rendimento ou rendibilidade

Ao obter financiamento para um projeto imobiliário, é negociada a montante uma taxa de juro entre a Raizers e o promotor imobiliário. Esta taxa representa o retorno do capital investido, que será pago ao investidor em intervalos regulares ou no final do contrato (maturidade do empréstimo). Por exemplo: para 1 000 euros investidos a uma taxa de rendibilidade de 10% durante 24 meses, o investidor receberá 100 euros no final do primeiro ano e 1 100 euros no final do segundo ano. Isto corresponde a 200 euros de juros pagos.

13. Massa de obrigacionistas

O grupo de obrigacionistas (masse des obligataires ) representa todos os obrigacionistas de um determinado projeto, como uma entidade de direito próprio. O(s) representante(s) tem(têm) o poder, em nome do grupo de obrigacionistas, de tomar decisões no interesse comum.

No caso de um projeto financiado na nossa plataforma, a Raizers representa os obrigacionistas.

14. Risco de liquidez

Para cada transação, os investidores são informados de que o investimento em obrigações envolve um risco de falta de liquidez. Embora estas obrigações sejam livremente transferíveis, não existe um mercado disponível para as vender facilmente. Por conseguinte, terá de encontrar um investidor disposto a comprar as suas obrigações.

Na prática, isto significa que, a menos que seja encontrado um comprador externo, o investidor só poderá recuperar o seu capital na data de reembolso estipulada no contrato de obrigações.

15. SCCV

A sociedade civil de construção-vente (SCCV) é um tipo de sociedade muito utilizado pelos promotores. A SCCV funciona da mesma forma que uma sociedade não comercial clássica, com um objeto social específico. A SCCV não é tributada diretamente; diz-se que é transparente. O imposto é pago pela sociedade-mãe, se for propriedade de outra sociedade, ou deduzido dos rendimentos de cada sócio, se for propriedade de uma ou mais pessoas singulares. Tem uma duração máxima de 99 anos, mas termina logo que o seu objetivo seja cumprido (por exemplo, conclusão da construção e venda dos lotes).

No caso de uma emissão de obrigações, é a sociedade gestora de participações sociais ou a SAS que detém a SCCV que suporta o empréstimo.

16. VEFA

VEFA significa Vente en l'Etat de Futur Achèvement. Trata-se de um contrato entre o comprador e o promotor que garante a conclusão do imóvel para o comprador e permite ao promotor ser pago em função da obra. O VEFA é um contrato entre o comprador e o promotor que garante a conclusão do edifício para o comprador e permite que o promotor seja pago à medida que o trabalho avança. O promotor estabelece um calendário de pagamentos e o saldo é pago quando o imóvel é entregue ao comprador. No caso da venda de imóveis residenciais pela VEFA, o promotor é obrigado a subscrever um GFA (ver definição) para garantir a conclusão das obras.

Além disso, existem várias vantagens fiscais associadas à compra em planta: redução dos emolumentos notariais devido ao facto de o imóvel ser novo (2 a 3% contra 8% para os imóveis mais antigos), lei Pinel, que permite beneficiar de vantagens fiscais se arrendar o imóvel durante um período mínimo de 6 anos, e empréstimos a taxa zero para financiar até 40% da compra de um imóvel novo, cujos custos são suportados pelo Estado.

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*Fonte: Barómetro de Crowdfunding Imobiliário 2019 da Fundimmo e HelloCrowdfunding

**Esta taxa é fixada todos os anos na Lei das Finanças.