Quanto ne sapete del crowdfunding immobiliare?

Il crowdfunding immobiliare va a gonfie vele e per una buona ragione: gli importi del 2019 sono raddoppiati rispetto al 2018* con 373 milioni di euro investiti. Per saperne di più sul crowdfunding immobiliare, consultate la nostra scheda informativa.

1. Garanzia personale

È abbastanza comune chiedere, a garanzia di un prestito, che l'amministratore costituisca una garanzia personale. Questa impegna l'amministratore con il proprio patrimonio e gli impone di assumersi personalmente il rimborso dei debiti se questi rimangono non pagati dalla società. La garanzia personale deve essere accompagnata da un testo scritto a mano che attesti che l'amministratore è a conoscenza della portata degli impegni assunti e del loro ammontare. In caso di morte, la garanzia si trasmette agli eredi al momento della successione, se accettata. Per maggiori dettagli, si veda il nostro articolo sull'argomento.

2. Durata o scadenza del prestito

La durata del prestito, detta anche scadenza, viene determinata prima della transazione. Indica all'investitore la scadenza massima alla quale verrà rimborsato il capitale investito e gli interessi del periodo. Nel 2019 su Raizers, la durata media è stata di 20 mesi.

3. Trasmettitore

Nel crowdfunding immobiliare, l'emittente è il promotore immobiliare o il commerciante di immobili. L'emittente emette un debito che sarà sottoscritto dagli investitori. L'investitore presta denaro all'emittente, che in cambio pagherà gli interessi all'investitore per tutta la durata del prestito, oltre a rimborsare il capitale investito.

4. Prestito ammortizzabile

Un prestito si dice ammortizzabile quando il capitale viene rimborsato in più rate nel tempo. Durante l'intera durata del prestito e secondo un calendario stabilito in precedenza, il mutuatario rimborserà parte del capitale con gli interessi. È l'opposto del prestito bullet.

Esempio nel contesto di un'operazione di crowdfunding immobiliare: l'investitore presta 1000€ al 10% annuo per 24 mesi, da ammortizzare annualmente, quindi il promotore dovrà pagare :

• 600 alla fine del primo anno (500 euro di capitale + 100 euro di interessi, calcolati come segue al 10% x 1000 euro di capitale in 12 mesi)
• 550 alla fine del 2° anno (500 € di capitale + 50 € di interessi, calcolati come segue al 10% x 500 € di capitale su 12 mesi)

5. Prestito di ammende

Il prestito o prestito a scadenza è un prestito il cui capitale sarà interamente rimborsato alla scadenza. Gli interessi possono essere pagati a rate o alla scadenza.

Esempio nel contesto di un'operazione di crowdfunding immobiliare: l'investitore presta 1.000 euro al 10% all'anno per 24 mesi, quindi il promotore dovrà pagare :

• 100 alla fine del^primo anno (ovvero un interesse del 10% x 1000 euro di capitale in 12 mesi)
• 1100 alla fine del^2° anno (1000€ di capitale + 100€ di interessi, 10% x 1000€ di capitale su 12 mesi)

6. Flat tax o PFU

Nel caso di investitori individuali residenti in Francia, gli interessi percepiti da un'emissione obbligazionaria sono soggetti al Prélèvement Forfaitaire Unique**. Questo si divide in due parti: i contributi sociali (17,2%) e l'imposta sul reddito (12,8%). In entrambi i casi, la deduzione avviene alla fonte (organizzata da Raizer) e gli interessi percepiti dall'investitore sono al netto delle imposte.

7. Garanzia a prima richiesta (GAPD)

La garanzia a prima richiesta è una garanzia che impegna il garante (in questo caso il mutuatario), nell'ambito di un'obbligazione sottoscritta da un terzo (in questo caso l'investitore), a rimborsare la somma dovuta, a prima richiesta del creditore o secondo termini precedentemente concordati. Questa garanzia è equiparabile a una garanzia personale quando è prestata da una società. Per maggiori dettagli, si veda il nostro articolo sull'argomento.

8. GFA

La garanzia finanziaria di completamento è un'assicurazione fornita (da una banca o da un assicuratore) a un promotore immobiliare per conto degli acquirenti dell'immobile da costruire. Questa assicurazione garantisce che, in caso di inadempienza del promotore, la costruzione sarà completata e l'immobile acquistato consegnato.

Viene rilasciata da un assicuratore che, in cambio di una percentuale del costo della costruzione e di diverse garanzie (ipoteca, garanzia a prima richiesta, garanzia personale del gestore, ecc.), si impegna a pagare la costruzione in caso di inadempienza del costruttore. Va notato che per le transazioni immobiliari commerciali, la GFA non è obbligatoria. È invece obbligatoria per gli immobili residenziali.

9. Ipoteca

Un'ipoteca è una garanzia su un bene esistente (terreno, edificio, casa, ecc.), che consente al mutuante di incamerare il bene per suo conto in caso di inadempienza.

L'ipoteca può essere di primo o secondo grado, il grado indica l'ordine di priorità dei creditori per il rimborso.

L'ipoteca di primo grado garantisce che il creditore venga pagato per primo in caso di inadempienza. In effetti, ciò significa che il creditore sarà il primo a essere pagato dal notaio una volta che i fondi saranno disponibili. Quando un creditore accende un'ipoteca su un immobile già ipotecato, si parla di seconda ipoteca e il creditore dovrà attendere il rimborso della prima ipoteca.

10. Interessi e cedole

La cedola è allegata a un'obbligazione. Rappresenta l'interesse pagato al titolare dell'obbligazione, in questo caso l'investitore. Storicamente, le obbligazioni venivano stampate su carta e accompagnate da cedole staccabili; il pagatore ritirava la cedola corrispondente non appena effettuava il rimborso.

Per illustrare la situazione, facciamo lo stesso esempio di prima: con la nostra obbligazione da 1.000 euro al 10% di interessi per 24 mesi, la cedola è pari a 1000 x 10%, ossia 100 euro da moltiplicare per due, dato che il tasso di interesse è di 2 anni. Questa obbligazione ha quindi due cedole di 100 euro.

11. Obbligazione, emissione di obbligazioni e contratto di obbligazioni

A obbligazione è un debito emesso da un'entità giuridica (in questo caso una società) per finanziarsi presso gli investitori, chiamati obbligazionisti. Le obbligazioni sono strumenti finanziari simili al debito della società che le emette. In un'emissione obbligazionaria, la società e l'investitore firmano un contratto obbligazionario che formalizza il prestito e stabilisce, tra l'altro, la scadenza (durata del prestito), il tasso di interesse e gli altri obblighi di ciascuna parte.

12. Rendimento o redditività

Nell'ambito di un finanziamento per un progetto immobiliare, viene negoziato a monte un tasso di interesse tra Raizers e il promotore immobiliare. Questo tasso rappresenta il rendimento del capitale investito che verrà corrisposto all'investitore, alla scadenza regolare o alla fine del contratto (scadenza del prestito). Esempio: per 1000€ investiti con un rendimento del 10%, su un periodo di 24 mesi, l'investitore riceverà 100€ alla fine del primo anno e 1100€ alla fine del secondo anno. Si tratta di 200€ di interessi pagati.

13. Massa degli obbligazionisti

Il gruppo di obbligazionisti rappresenta tutti gli obbligazionisti di un progetto come un'unica entità. I rappresentanti hanno il potere, a nome della massa, di prendere decisioni nell'interesse comune.

Nel caso di un progetto finanziato sulla nostra piattaforma, è Raizers a rappresentare la massa degli obbligazionisti.

14. Rischio di liquidità

Per ogni transazione, gli investitori sono informati che l'investimento in obbligazioni comporta un rischio di liquidità. Anche se queste obbligazioni sono liberamente trasferibili, non esiste un mercato che le venda facilmente. Dovrete quindi trovare un investitore disposto a riacquistare le vostre obbligazioni.

In pratica, ciò significa che l'investitore, a meno che non si riesca a trovare un acquirente esterno, potrà recuperare il proprio capitale solo alla data di rimborso prevista dal contratto obbligazionario.

15. SCCV

La société civile de construction-vente (SCCV) è una forma societaria molto utilizzata dai costruttori. La SCCV funziona come una società civile convenzionale, è il suo oggetto sociale a essere specifico. La SCCV non è tassata direttamente, si dice che sia trasparente. Infatti, le imposte vengono pagate dalla società madre se è di proprietà di un'altra società o dedotte dal reddito di ciascun socio se è di proprietà di una o più persone fisiche. La sua durata è di 99 anni al massimo, ma termina non appena il suo scopo viene raggiunto (fine della costruzione e vendita dei lotti, ad esempio).

Nel caso di un prestito obbligazionario, la holding o la SAS che possiede la SCCV si fa carico del prestito.

16. VEFA

VEFA è l'acronimo di Vente en l'Etat de Futur Achèvement. Si tratta dell'acquisto da parte dell'acquirente di un immobile non pianificato e quindi non completato. Il VEFA è un contratto tra l'acquirente e il costruttore che garantisce il completamento dell'edificio per l'acquirente e consente al costruttore di essere pagato man mano che i lavori procedono. Lo sviluppatore stabilisce un piano di pagamento e il saldo viene effettuato alla consegna dell'immobile all'acquirente. Nel caso di vendite VEFA di immobili residenziali, il costruttore è obbligato a stipulare un GFA (vedi definizione) per garantire il completamento dei lavori.

Inoltre, esistono vantaggi fiscali legati all'acquisto di un nuovo immobile: spese notarili ridotte perché si tratta di un nuovo immobile (dal 2 al 3% rispetto all'8% per un vecchio immobile), la legge Pinel che consente di beneficiare di vantaggi fiscali affittando l'immobile per un minimo di 6 anni, o ancora mutui a tasso zero per finanziare fino al 40% dell'acquisto di un nuovo immobile, i cui costi sono coperti dallo Stato.

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*Fonte: Barometro del crowdfunding immobiliare 2019 di Fundimmo e HelloCrowdfunding

**Questa aliquota è fissata ogni anno nella legge finanziaria.