¿Cómo conseguir que su primera inversión inmobiliaria sea un éxito?

Cuando se trata de invertir en propiedades, mucha gente se pregunta por dónde empezar. Es una gran decisión, que puede ser a la vez emocionante y un poco desalentadora. Hoy tenemos el privilegio de trabajar con Marc, un ingeniero informático de 32 años apasionado por la tecnología y la aventura de la inversión inmobiliaria. 

 

Marc, como muchos de ustedes, quiere introducirse en la inversión inmobiliaria para diversificar su cartera y generar ingresos pasivos. En este artículo, exploraremos los pasos clave para tener éxito en este ámbito, teniendo en cuenta los objetivos y expectativas específicos de Marc. ¡Síganos en este instructivo viaje! 

 

Conceptos básicos de la inversión inmobiliaria

Antes de lanzarse a la inversión inmobiliaria, es esencial conocer sus fundamentos. Marc comparte con nosotros sus preguntas y nosotros vamos a responderlas, abordando las ventajas de este tipo de inversión y las precauciones que hay que tomar. 

 

Ventajas de la inversión inmobiliaria

Marc, con unos ingresos anuales de 45.000 euros y unos ahorros de 30.000 euros, se encuentra en una posición ideal para empezar a invertir. La propiedad inmobiliaria ofrece ventajas considerables, como la creación de ingresos pasivos, plusvalías a largo plazo y beneficios fiscales, que resultan especialmente atractivos en el marco de regímenes como la ley Pinel. como la ley Pinel.

Tenga en cuenta: El régimen Pinel se aplica si la inversión se realizó entre septiembre de 2014 y el 31 de diciembre de 2024, ¡así que ya queda poco para que el régimen llegue a su fin!

 

Riesgos y precauciones

Al igual que Marc, es normal preocuparse por los riesgos asociados a cualquier inversión. La clave está en investigar a fondo, entender el mercado y estar preparado para posibles fluctuaciones. También es buena idea rodearse de expertos, como asesores de inversión inmobiliaria, que orienten tus decisiones. 

Si tiene en cuenta estos factores, estará mejor preparado para iniciar su viaje de inversión inmobiliaria. Marc está preparado para dar el siguiente paso, ¿y tú?

 

Definir su proyecto de inversión

Una vez que haya comprendido los aspectos básicos de la inversión inmobiliaria, es hora de estudiar su proyecto específico. Esta etapa es crucial para alinear sus objetivos financieros y personales con las oportunidades del mercado inmobiliario.

 

Identifique sus objetivos y necesidades

Antes de embarcarse en una inversión inmobiliaria, es esencial definir claramente sus objetivos y necesidades. Esto implica comprender sus motivaciones, evaluar su situación financiera y determinar el tipo de propiedad que mejor responderá a sus expectativas. Para ilustrar este proceso, veamos un cuadro que pone en perspectiva distintos escenarios de inversión, con sus beneficios, riesgos y algunas cifras.

 

Finalidad / Tipo de propiedad	Beneficios	Riesgos	Ejemplo numérico
Ingresos pasivos - Apartamento	Alquileres regulares, aumento del valor de la propiedad	Riesgo de desocupación, impago del alquiler	Compra en 200.000 euros, alquiler mensual 800 euros, rendimiento bruto anual 4,8%.
Valor añadido - Casa	Alto potencial de valor añadido	Fluctuaciones del mercado inmobiliario	Compra a 250.000 euros, reventa a 300.000 euros al cabo de 5 años, plusvalía bruta del 20%.
Inversión mixta	Equilibrio entre ingresos y valor	Gestión más compleja	Compra en 220.000 euros, alquiler mensual 750 euros, revalorización potencial a medio plazo del 10 al 15%.

Explicaciones:

• Ingresos pasivos - Apartamento: Ideal para quienes buscan generar unos ingresos estables. La clave está en elegir una ubicación con una fuerte demanda de alquiler para minimizar el riesgo de desocupación. Los pisos en zonas urbanas o cerca de universidades suelen ser una buena opción.
• Valor añadido - Vivienda: Adecuado para inversores que buscan una ganancia significativa a medio y largo plazo. Este tipo de inversión requiere un buen conocimiento del mercado y la capacidad de anticiparse a las zonas en desarrollo.
• Inversión mixta: combina estrategias de ingresos pasivos y de revalorización del capital. Puede consistir en comprar una propiedad en una zona en desarrollo con potencial para revalorizarse y, al mismo tiempo, generar ingresos por alquiler.

Beneficios y riesgos :

• Ventajas: Las inversiones inmobiliarias ofrecen la oportunidad de diversificar su patrimonio, beneficiarse de ingresos regulares y obtener plusvalías a largo plazo. Además, pueden ofrecer ventajas fiscales.
• Riesgos: Los principales riesgos son la desocupación, los impagos, las fluctuaciones del mercado y los costes imprevistos de mantenimiento y reparación. Una buena estrategia de inversión debe tener en cuenta estos riesgos y mitigarlos.

Si identifica con precisión sus objetivos y necesidades, y comprende las ventajas y los riesgos asociados a cada tipo de inversión, estará mejor preparado para tomar una decisión informada y tener éxito en la inversión inmobiliaria.

 

Elegir el tipo de vivienda ideal

El tipo de propiedad que elija dependerá de sus objetivos y de su presupuesto. Un piso en una zona en desarrollo puede ofrecer una buena relación calidad-precio, mientras que una propiedad nueva o recién renovada puede requerir menos gestión y mantenimiento. Tómese su tiempo para comparar las ventajas e inconvenientes de cada opción a la luz de su estrategia de inversión.

 

La importancia de la ubicación

La ubicación es un factor clave para el éxito de su inversión. Busque zonas con una fuerte demanda de alquileres, un buen potencial de crecimiento e infraestructuras de calidad (transporte, comercios, colegios). Una ubicación estratégica no solo puede garantizar una buena tasa de ocupación, sino también favorecer las plusvalías en la reventa.

 

Preparación financiera para la inversión

Una buena preparación financiera es esencial para asegurar su inversión y maximizar su potencial.

 

Evaluar su presupuesto y su capacidad de endeudamiento

Determine su presupuesto total, teniendo en cuenta sus ahorros disponibles y su capacidad de endeudamiento. No olvides tener en cuenta los gastos accesorios, como los gastos de notaría, las posibles obras y los impuestos. Si estás pensando en pedir una hipoteca, infórmate sobre las distintas opciones y condiciones que ofrecen los bancos.

 

Conocer los regímenes fiscales y las subvenciones

Infórmese sobre los regímenes fiscales disponibles y subvenciones disponibles, como la Ley Pinel, que pueden optimizar su inversión. Estos regímenes pueden ofrecer reducciones fiscales, sujetas a ciertas condiciones, y hacer más atractiva su inversión.

 

La importancia del ahorro y la gestión del anticipo

Sus ahorros desempeñan un papel crucial en su proyecto. Puede servirle de anticipo para su hipoteca, para reducir sus cuotas mensuales y para cubrir gastos imprevistos. Una buena gestión de su anticipo es, por tanto, esencial para la salud financiera de su inversión.

 

Siguiendo estos pasos y preparándose cuidadosamente, aumentará sus posibilidades de éxito en la inversión inmobiliaria. 

 

Búsqueda y selección de propiedades

Ahora que ha definido su proyecto y preparado su plan financiero, es hora de pasar a la búsqueda y selección de propiedades. Esta fase es crucial para encontrar un inmueble que responda a sus criterios y objetivos. Al igual que Marc, que busca un piso en una zona dinámica de Lyon, deberá tener en cuenta una serie de factores clave.

 

Criterios para elegir un inmueble de bajo riesgo

Para minimizar el riesgo, concéntrese en propiedades situadas en zonas con una fuerte demanda de alquiler. Busca propiedades que tengan un buen potencial de revalorización, como Marc, que prefiere una zona en desarrollo o cercana al centro de la ciudad. También debes comprobar el estado del inmueble y evaluar qué obras necesita, si es que necesita alguna. Una propiedad que necesite poco o ningún trabajo, como prefiere Marc, puede ser más fácil de gestionar, sobre todo para los inversores con poco tiempo.

 

El estado del inmueble y las obras necesarias

A la hora de comprar un inmueble, evaluar su estado y la necesidad de realizar obras son factores determinantes. Pueden tener un impacto importante en la rentabilidad de la inversión, el presupuesto total y el calendario del proyecto. Aquí es donde un estudio de viabilidad resulta crucial.

¿Por qué un estudio de viabilidad?

Un estudio de viabilidad sirve para validar diversos aspectos del proyecto antes de comprarlo:

• Aspectos normativos : Comprueba si el proyecto cumple la normativa urbanística local, como los Planes Urbanísticos Locales (PLU).
• Aspectos técnicos: Identifica las limitaciones relacionadas con la estructura, los riesgos medioambientales o el terreno.
• Aspectos de uso : Examina la configuración actual de la propiedad y evalúa las posibilidades de desarrollo.
• Aspectos económicos : Estimar el coste de la obra y el calendario necesario.

Un ejemplo concreto para Marc:

Supongamos que Marc está pensando en comprar un piso en Lyon, con la idea de renovarlo para revalorizarlo. Un estudio de viabilidad podría ayudarle:

• Posibilidades de ampliación : Marc quiere saber si puede ampliar el piso añadiendo un porche. El estudio de viabilidad le ayudará a conocer los límites reglamentarios y a calcular el coste de esta ampliación.
• Evaluación de la obra: El estudio podrá determinar si el muro que desea derribar para abrir el espacio es o no portante, y cuál sería el impacto estructural de esta modificación.
• Coste y planificación: Basándose en el proyecto de ampliación y renovación, el estudio proporcionará a Marc una estimación de costes y un calendario realista, lo que le permitirá planificar la financiación y la gestión del proyecto.

Tarifas y opciones del estudio de viabilidad 

Al utilizar la plataforma plataforma Archibien para su estudio de viabilidadMarc puede elegir:

• Viabilidad reglamentaria A partir de 600 euros, IVA incluido, este estudio se centra en los aspectos reglamentarios del proyecto.
• Viabilidad arquitectónica A partir de 1.400 euros (IVA incluido), valida el proyecto en términos de volúmenes y planos, proporcionando una visión más concreta del potencial de la propiedad.

 

Al optar por un estudio de viabilidad, Marc podrá tomar decisiones informadas sobre su inversión, basadas en datos concretos y asesoramiento profesional. Esto le permitirá minimizar los riesgos y maximizar el potencial de su proyecto inmobiliario.

 

Las etapas clave para encontrar la inversión adecuada

Empieza por definir claramente tus criterios de búsqueda, como hizo Marc. Utilice los portales inmobiliarios y las agencias inmobiliarias, y considere la posibilidad de recurrir a un cazador de propiedades para encontrar ofertas que se ajusten a sus expectativas. Tómate tu tiempo para visitar varias propiedades, compararlas y no dudes en pedir consejo a expertos para evaluar el potencial de cada una.

 

Finalizar la compra y gestionar la inversión

Una vez que haya encontrado la propiedad ideal, es hora de finalizar la compra y planificar la gestión de su inversión.

 

Proceso de compra y negociación

El proceso de compra implica varias etapas, incluida la negociación del precio. Al igual que Marc, no dudes en negociar el precio de venta para obtener las mejores condiciones posibles. No te olvides de comprobar todos los documentos legales y haz que te acompañe un abogado o un experto inmobiliario.

 

Financiación de inversiones y facilidades de crédito

La fase de financiación es crucial para su proyecto de inversión inmobiliaria. En 2024, con la perspectiva de una bajada de los tipos hipotecarios, es aún más importante considerar cuidadosamente sus opciones de financiación. Según las previsiones, los tipos podrían bajar hasta alrededor del 3% a finales de año, lo que ofrece una oportunidad atractiva para los prestatarios.

Tendencias del mercado crediticio en 2024:

• Previsión de bajada de los tipos de interés: Se espera que bajen los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, que han subido recientemente por encima del 4%. Esto podría restablecer parte del poder adquisitivo de los préstamos inmobiliarios.
• Aumento de los salarios: Dado que se prevé que los salarios aumenten un 10% entre 2022 y 2024, la capacidad media de endeudamiento podría pasar de 185.000 euros a 235.000 euros.
• Caída de los precios inmobiliarios: Al mismo tiempo, los precios inmobiliarios podrían caer hasta un 10%. Un inmueble valorado hoy en 260.000 euros podría bajar a 234.000 euros a finales de 2024, en consonancia con la nueva capacidad de endeudamiento.

Fuente de datos : Capital.fr

Asesoramiento para la toma de decisiones:

• Evalúa tu capacidad de endeudamiento: Teniendo en cuenta la evolución de los tipos de interés y tu salario, calcula cuánto puedes pedir prestado. Utiliza simuladores online o consulta a un agente para obtener una estimación precisa.
• Elegir el momento adecuado para pedir un préstamo : Con los tipos de interés a la baja, 2024 parece un buen año para pedir un préstamo. No obstante, hay que estar atento a la evolución del mercado para encontrar el mejor momento.
• Compare las ofertas de préstamo: No te conformes con la primera oferta de préstamo. Compara las distintas opciones disponibles en varios bancos para encontrar las mejores condiciones.
• Considera el plazo del préstamo: Piensa en cuánto tiempo quieres devolver el préstamo. Un plazo más largo puede reducir las cuotas mensuales, pero aumentar el coste total del préstamo.
• Tenga en cuenta los gastos accesorios: No olvides incluir los costes accesorios, como los gastos de notaría, el seguro y las obras necesarias.

En resumen, con unos tipos de interés a la baja y unos salarios al alza, 2024 se presenta como una buena oportunidad para financiar su inversión inmobiliaria. Sin embargo, es esencial planificar con antelación y mantenerse al tanto de las tendencias del mercado para optimizar su financiación.

 

Consejos para una gestión eficaz del alquiler

Una vez que seas propietario, tendrás que gestionar tu vivienda y a tus inquilinos. Si, como Marc, prefieres no dedicar demasiado tiempo a la gestión, considera la posibilidad de recurrir a una agencia de gestión de alquileres. Ésta puede ayudarte a gestionar los aspectos cotidianos, como la búsqueda de inquilinos, el cobro del alquiler y el mantenimiento de la propiedad.

 

Si sigues estos consejos y te preparas a conciencia en cada fase, estarás en el buen camino para que tu primera inversión inmobiliaria sea un éxito, igual que Marc. ¡Buena suerte en esta nueva y emocionante aventura!