Como é que o seu primeiro investimento imobiliário pode ser bem sucedido?

Quando se trata de investir em propriedades, muitas pessoas perguntam-se por onde começar. É uma grande decisão, que pode ser simultaneamente excitante e um pouco assustadora. Hoje, temos o privilégio de trabalhar com o Marc, um engenheiro de software de 32 anos com uma paixão pela tecnologia e pela aventura do investimento imobiliário. 

 

O Marc, como muitos de vós, quer entrar no investimento imobiliário para diversificar a sua carteira e gerar rendimentos passivos. Neste artigo, vamos explorar as principais etapas para ter sucesso nesta área, tendo em conta os objectivos e expectativas específicos do Marc. Siga-nos nesta viagem instrutiva! 

 

Compreender os princípios básicos do investimento imobiliário

Antes de se lançar no investimento imobiliário, é essencial conhecer os princípios básicos. O Marc partilha connosco as suas questões e nós vamos responder-lhes, abordando as vantagens deste tipo de investimento e as precauções a tomar. 

 

As vantagens do investimento imobiliário

Marc, com um rendimento anual de 45 000 euros e uma poupança de 30 000 euros, está numa posição ideal para começar a investir. A propriedade oferece vantagens consideráveis, incluindo a criação de rendimentos passivos, mais-valias a longo prazo e benefícios fiscais, que são particularmente atractivos ao abrigo de regimes como a lei Pinel. como alei Pinel.

Atenção: O regime Pinel é aplicável se o investimento tiver sido efectuado entre setembro de 2014 e 31 de dezembro de 2024. Portanto, está quase na altura de o regime chegar ao fim!

 

Riscos e precauções a tomar

Tal como o Marc, é normal preocuparmo-nos com os riscos associados a qualquer investimento. O segredo é fazer uma pesquisa exaustiva, compreender o mercado e estar preparado para possíveis flutuações. É também uma boa ideia rodear-se de especialistas, como consultores de investimento imobiliário, para orientar as suas decisões. 

Ao ter em conta estes factores, estará mais bem equipado para iniciar a sua viagem de investimento imobiliário. O Marc está pronto para o próximo passo, e você?

 

Definir o seu projeto de investimento

Depois de ter compreendido as bases do investimento imobiliário, é altura de analisar o seu projeto específico. Esta fase é crucial para alinhar os seus objectivos financeiros e pessoais com as oportunidades do mercado imobiliário.

 

Identificar os seus objectivos e necessidades

Antes de se lançar no investimento imobiliário, é essencial definir claramente os seus objectivos e necessidades. Isto implica compreender as suas motivações, avaliar a sua situação financeira e determinar o tipo de imóvel que melhor corresponderá às suas expectativas. Para ilustrar este processo, vejamos uma tabela que coloca em perspetiva diferentes cenários de investimento, com as suas vantagens, riscos e alguns números.

 

Objetivo / Tipo de propriedade	Benefícios	Riscos	Exemplo numérico
Rendimento passivo - Apartamento	Rendas regulares, aumento do valor do imóvel	Risco de desocupação, de não pagamento da renda	Compra por 200 000 euros, renda mensal de 800 euros, rendimento anual bruto de 4,8%.
Valor acrescentado - Casa	Elevado potencial de valor acrescentado	Flutuações do mercado imobiliário	Compra a 250 000 euros, revenda a 300 000 euros após 5 anos, mais-valia bruta de 20%.
Investimento misto	Equilíbrio entre rendimento e valor	Gestão mais complexa	Compra por 220 000 euros, renda mensal de 750 euros, valorização potencial a médio prazo de 10 a 15%.

Explicações:

• Rendimento Passivo - Apartamento: Ideal para quem procura gerar um rendimento estável. A chave é escolher um local com forte procura de aluguer para minimizar o risco de desocupação. Os apartamentos em zonas urbanas ou perto de universidades são muitas vezes uma boa escolha.
• Valor acrescentado - Casa: Indicado para investidores que procuram um ganho significativo a médio e longo prazo. Este tipo de investimento exige um bom conhecimento do mercado e a capacidade de antecipar as áreas em desenvolvimento.
• Investimento misto: Combina estratégias de rendimento passivo e de valorização do capital. Pode envolver a compra de um imóvel numa zona em desenvolvimento com potencial para aumentar o seu valor e, ao mesmo tempo, gerar rendimentos de aluguer.

Benefícios e riscos :

• Vantagens: Os investimentos imobiliários oferecem a oportunidade de diversificar os seus activos, beneficiar de rendimentos regulares e realizar mais-valias a longo prazo. Além disso, podem oferecer vantagens fiscais.
• Riscos: Os principais riscos incluem a desocupação, a falta de pagamento, as flutuações do mercado e os custos imprevistos de manutenção e reparação. Uma boa estratégia de investimento deve ter em conta estes riscos e atenuá-los.

Ao identificar com precisão os seus objectivos e necessidades e ao compreender as vantagens e os riscos associados a cada tipo de investimento, estará mais bem equipado para fazer uma escolha informada e ter sucesso no investimento imobiliário.

 

Escolher o tipo de imóvel ideal

O tipo de imóvel a escolher depende dos seus objectivos e do seu orçamento. Um apartamento numa zona em desenvolvimento pode oferecer uma boa relação qualidade/preço, enquanto um imóvel novo ou recentemente renovado pode exigir menos gestão e manutenção. Compare as vantagens e desvantagens de cada opção em função da sua estratégia de investimento.

 

A importância da localização

A localização é um fator-chave para o sucesso do seu investimento. Procure zonas com uma forte procura de arrendamento, um bom potencial de crescimento e infra-estruturas de qualidade (transportes, lojas, escolas). Uma localização estratégica pode não só garantir uma boa taxa de ocupação, mas também favorecer as mais-valias na revenda.

 

Preparação financeira para o investimento

Uma boa preparação financeira é essencial para garantir o seu investimento e maximizar o seu potencial.

 

Avaliar o seu orçamento e a sua capacidade de contração de empréstimos

Determine o seu orçamento total, tendo em conta as suas poupanças disponíveis e a sua capacidade de endividamento. Não se esqueça de ter em conta as despesas acessórias, como as despesas de notário, as obras de construção e os impostos. Se está a considerar um empréstimo hipotecário, informe-se sobre as diferentes opções e condições oferecidas pelos bancos.

 

Compreender os regimes fiscais e as subvenções

Informe-se sobre os regimes fiscais disponíveis e subvenções disponíveis, como a lei Pinel, que podem otimizar o seu investimento. Estes regimes podem oferecer reduções de impostos, sob certas condições, e tornar o seu investimento mais atrativo.

 

A importância da poupança e da gestão da entrada

As suas poupanças desempenham um papel crucial no seu projeto. Pode ser utilizada como entrada para o seu crédito hipotecário, para reduzir as suas prestações mensais e para cobrir despesas imprevistas. Uma boa gestão da sua entrada é, portanto, essencial para a saúde financeira do seu investimento.

 

Se seguir estes passos e se preparar cuidadosamente, aumentará as suas hipóteses de sucesso no investimento imobiliário. 

 

Pesquisa e seleção de imóveis

Depois de ter definido o seu projeto e preparado o seu plano financeiro, é tempo de passar à procura e seleção de imóveis. Esta fase é crucial para encontrar um imóvel que corresponda aos seus critérios e objectivos. Tal como o Marc, que procura um apartamento numa zona dinâmica de Lyon, deve ter em conta uma série de factores-chave.

 

Critérios para escolher um imóvel de baixo risco

Para minimizar o seu risco, concentre-se em imóveis situados em zonas com forte procura de arrendamento. Procure imóveis que tenham um bom potencial de valorização, tal como o Marc, que prefere uma zona em desenvolvimento ou próxima do centro da cidade. Deve também verificar o estado do imóvel e avaliar as obras necessárias, se for caso disso. Um imóvel que precise de poucas ou nenhumas obras, como prefere Marc, pode ser mais fácil de gerir, especialmente para investidores com tempo limitado.

 

O estado do imóvel e as obras necessárias

Ao comprar um imóvel, a avaliação do estado do imóvel e a necessidade de eventuais obras são factores determinantes. Podem ter um impacto importante no retorno do investimento, no orçamento total e no calendário do projeto. É aqui que um estudo de viabilidade se torna crucial.

Porquê um estudo de viabilidade?

Um estudo de viabilidade é utilizado para validar vários aspectos do projeto antes da compra:

• Aspectos regulamentares : Verifica se o projeto está em conformidade com os regulamentos de planeamento locais, como os Planos Urbanos Locais (PLU).
• Aspectos técnicos: Identifica os condicionalismos relacionados com a estrutura, os riscos ambientais ou o terreno.
• Aspectos de utilização : Examina a configuração atual do imóvel e avalia as possibilidades de desenvolvimento.
• Aspectos económicos : Estimar o custo do trabalho e o calendário necessário.

Um exemplo concreto para Marc:

Digamos que o Marc está a pensar comprar um apartamento em Lyon, com a ideia de o renovar para aumentar o seu valor. Eis como um estudo de viabilidade o poderia ajudar:

• Potencial de ampliação : Marc quer saber se pode aumentar o apartamento acrescentando-lhe uma varanda. O estudo de viabilidade ajudá-lo-á a compreender os limites regulamentares e a estimar o custo desta ampliação.
• Avaliação dos trabalhos: O estudo poderá determinar se a parede que pretende deitar abaixo para abrir o espaço é ou não resistente e qual o impacto estrutural desta modificação.
• Custo e planeamento: Com base no projeto de ampliação e renovação, o estudo fornecerá a Marc uma estimativa de custos e um calendário realista, permitindo-lhe planear o financiamento e a gestão do projeto.

Taxas e opções do estudo de viabilidade 

Ao utilizar a plataforma Archibien para o seu estudo de viabilidadeMarc tem uma escolha:

• Viabilidade regulamentar A partir de 600 euros (IVA incluído), este estudo incide sobre os aspectos regulamentares do projeto.
• Viabilidade arquitetónica A partir de 1.400 euros (IVA incluído), valida o projeto em termos de volumes e planos, proporcionando uma visão mais concreta do potencial do imóvel.

 

Ao optar por um estudo de viabilidade, Marc poderá tomar decisões informadas sobre o seu investimento, com base em dados concretos e aconselhamento profissional. Isto permitir-lhe-á minimizar os riscos e maximizar o potencial do seu projeto imobiliário.

 

As principais etapas para encontrar o investimento certo

Comece por definir claramente os seus critérios de pesquisa, como fez Marc. Utilize portais imobiliários e agentes imobiliários e considere a possibilidade de recorrer a um caçador de imóveis para encontrar ofertas que correspondam às suas expectativas. Reserve algum tempo para visitar vários imóveis, compare-os e não hesite em procurar aconselhamento especializado para avaliar o potencial de cada imóvel.

 

Finalizar a compra e gerir o investimento

Uma vez encontrado o imóvel ideal, é altura de finalizar a compra e planear a gestão do seu investimento.

 

Processo de compra e negociação

O processo de compra envolve várias etapas, incluindo a negociação do preço. Tal como o Marc, não hesite em negociar o preço de venda para obter as melhores condições possíveis. Não se esqueça de verificar todos os documentos legais e de pedir o acompanhamento de um advogado ou de um perito imobiliário.

 

Financiamento do investimento e facilidades de crédito

A fase de financiamento é crucial para o seu projeto de investimento imobiliário. Em 2024, com a perspetiva de descida das taxas hipotecárias, é ainda mais importante considerar cuidadosamente as suas opções de financiamento. De acordo com as previsões, as taxas poderão descer para cerca de 3% até ao final do ano, oferecendo uma oportunidade atractiva para os mutuários.

Tendências do mercado de crédito em 2024:

• Descida prevista das taxas de juro: Prevê-se que as taxas de juro dos empréstimos à habitação, que subiram recentemente para mais de 4%, desçam. Este facto poderá restabelecer uma parte do poder de compra do crédito imobiliário.
• Aumento dos salários: com a previsão de um aumento de 10% dos salários entre 2022 e 2024, a capacidade média de endividamento poderá aumentar de 185 000 euros para 235 000 euros.
• Queda dos preços dos imóveis: Simultaneamente, os preços dos imóveis poderão baixar até 10%. Um imóvel avaliado atualmente em 260 000 euros poderá ver o seu valor baixar para 234 000 euros até ao final de 2024, de acordo com a nova capacidade de endividamento.

Fonte de dados : Capital.fr

Conselhos para a tomada de decisões:

• Avalie a sua capacidade de contração de empréstimos: Tendo em conta a evolução das taxas de juro e do seu salário, calcule o montante que pode pedir emprestado. Utilize simuladores em linha ou consulte um corretor para obter uma estimativa exacta.
• Escolher a altura certa para pedir um empréstimo : Com a descida das taxas de juro, 2024 parece ser um bom ano para contrair um empréstimo. No entanto, é preciso estar atento à evolução do mercado para encontrar a melhor altura.
• Comparar as ofertas de crédito: Não se contente com a primeira oferta de empréstimo. Compare as diferentes opções disponíveis em vários bancos para encontrar as melhores condições.
• Considerar o prazo do empréstimo: Pense em quanto tempo quer pagar o empréstimo. Um prazo mais longo pode reduzir os reembolsos mensais, mas aumenta o custo total do empréstimo.
• Ter em conta os custos acessórios: Não se esqueça de incluir os custos acessórios, tais como despesas de notário, seguros e quaisquer obras necessárias.

Em suma, com a descida das taxas de juro e o aumento dos salários, o ano de 2024 oferece uma janela de oportunidade para financiar o seu investimento imobiliário. No entanto, é essencial planear com antecedência e manter-se a par das tendências do mercado para otimizar o seu financiamento.

 

Dicas para uma gestão eficiente do aluguer

Quando se tornar proprietário de uma propriedade, terá de gerir a sua propriedade e os seus inquilinos. Se, tal como o Marc, preferir não perder muito tempo com a gestão, considere utilizar uma agência de gestão de arrendamento. Esta pode ajudá-lo a gerir os aspectos do dia a dia, como encontrar inquilinos, cobrar a renda e manter a propriedade.

 

Seguindo estes conselhos e preparando-se cuidadosamente em todas as fases, estará no bom caminho para fazer do seu primeiro investimento imobiliário um sucesso, tal como o Marc. Boa sorte nesta nova e excitante aventura!