Crowdfunding immobilier : quelles différences entre un promoteur immobilier et un marchand de biens ?

Le crowdfunding comme solution de financement des opérations immobilières est en très forte croissance depuis plusieurs années. On compte aujourd’hui plus d’un millier de promoteurs et marchands de biens ayant fait appel à au moins une plateforme de financement participatif pour soutenir leur croissance. Mais pourquoi font-ils ce choix ? Quels sont leurs intérêts ?

Qu’est-ce qu’un promoteur ?

Avant de rentrer dans le vif du sujet, concentrons-nous déjà sur les bases afin de bien identifier le rôle de chaque acteur.

Un promoteur immobilier est une société qui assure et finance la construction d’un immeuble. On l’appelle également maître d’ouvrage.

Quelles sont ses missions ?

Le promoteur immobilier est à l’origine de l’opération de promotion et a la charge de nombreuses missions :

• la conception du projet ;
• les sujets administratifs, tel que l’obtention du permis, avec l’aide généralement de bureaux d’études et d’architectes ;
• la recherche de financements et de l’acquisition du foncier (du terrain) ;
• la réalisation des travaux en faisant appel à des sous-traitants et entrepreneurs spécialisés ;
• et enfin la commercialisation du projet dont la stratégie pourra différer selon la typologie de l’actif concerné. La solution de commercialisation la plus utilisée est la vente en VEFA : Vente en l’Etat de Futur d’Achèvement. Elle permet au promoteur d’être payé au fil de l’avancement des travaux selon un échéancier préalablement établi et présenté aux acheteurs.

Comment le promoteur se rémunère-t-il ?

Lors de la conception de son projet, le promoteur établit son plan de financement ainsi que le bilan de son opération. Il prévoit alors la manière dont il parviendra à dégager de la marge sur son opération lors de la vente. Il peut aussi refacturer des honoraires de gestion dans son plan de financement.

Découvrez notre vidéo explicative sur ce qu’est un promoteur immobilier

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Un marchand de biens est un professionnel de l’immobilier qui achète des biens immobiliers existants pour les revendre à un prix plus élevé. Il peut s’agir de différents types d’actifs immobilier : immeubles, maisons, terrains, entrepôts, commerces, ou même bureaux.

Le marchand de biens est responsable des vices cachés des biens qu’il vend. Il doit d’ailleurs souscrire à des assurances : Dommage Ouvrage et Responsabilité Civile.

Quels types d’opérations réalise-t-il ?

On parle d’opération de marchand de biens dans plusieurs cas, il peut s’agir de l’achat puis la revente d’une opération après rénovation. Il peut aussi s’agir de l’achat d’un bien, sa division et sa vente à la découpe. Sont concernées aussi les opérations de réhabilitation d’un actif entrainant son changement d’usage, par exemple des bureaux transformés en logements.

Découvrez notre vidéo explicative sur ce qu’est un marchand de biens

Concrètement, c’est quoi la différence entre un promoteur et un marchand de biens ?

Pour résumer, ce qui différencie nettement les deux opérateurs c’est la création de surfaces. Le promoteur va construire à partir de zéro un bien et ainsi créer des surfaces, quand le marchand de biens va plutôt revaloriser des surfaces existantes.

Promoteurs, marchands de biens, pourquoi opter pour le crowdfunding immobilier ?

Il y a plusieurs avantages pour un développeur immobilier à recourir au crowdfunding immobilier pour financer son opération.

1. Répondre à un besoin en fonds propres

Sur un marché où le prix d’acquisition des fonciers et actifs immobiliers a été décuplé les dernières années, le besoin en fonds propres des opérateurs est croissant. Le financement participatif permet à l’opérateur d’emprunter une somme par le biais de l’émission d’une dette obligataire.

La dette obligataire permet :

• de réaliser plus d’opérations
• de maximiser la marge
• et de réaliser des économies d’échelles sur les coûts fixes

2. Préserver la marge

Une des alternatives de financement pour le promoteur serait d’avoir un actionnaire passif ou co-promoteur qui apporterait des fonds dans l’opération et avec qui il devrait donc partager sa marge. Grâce au crowdfunding, il peut ainsi réduire son apport en fonds propres sur chaque opération et optimiser ainsi sa trésorerie et sa marge.

3. Un accès rapide au financement

En faisant appel aux plateformes de crowdfunding immobilier comme Raizers, les opérateurs peuvent obtenir un financement en 20 jours.

Il faut compter 10 jours une fois le dossier reçu pour l’analyser et le cas échéant valider l’intervention et établir les conditions de l’emprunt lors du comité d’investissement.

Et encore 10 jours pour la mise en ligne de l’opération sur la plateforme, la collecte puis le décaissement des fonds.

4. Un modèle d’emprunt souple

Le prêt obligataire est souple et s’adapte aux besoins de l’emprunteur. Son remboursement peut se décliner de plusieurs manières en fonction des situations :  

• Remboursement du capital au fil des ventes : cela permet à l’emprunteur de se désengager financièrement de manière progressive dès qu’il perçoit des paiements.
• Remboursement du capital in fine (au terme de l’opération) avec versement des intérêts annuellement ou in fine

En résumé, le crowdfunding est une alternative efficace de financement pour les opérateurs immobiliers. Il s’adapte à leurs besoins, leur permettant de limiter leur engagement financier et d’apporter une certaine souplesse dans le remboursement. Enfin, la rapidité d’exécution d’une opération de financement participatif et le maintien de la marge de l’opérateur permettent à ce dernier de réaliser plus d’opérations et d’optimiser les coûts.