Investissement locatif sans apport : comment s’y prendre ?

S’il est tout à fait possible de faire un investissement locatif sans apport, cela n’est pas non plus la norme en matière de crédit immobilier. Pour vous donner toutes les chances d’obtenir le feu vert des banques, votre dossier de demande de prêt doit être d’autant plus soigné. Découvrez tous nos conseils pour vous constituer un patrimoine immobilier sans avoir à toucher à votre épargne.

Qu’est-ce que l’apport personnel ?

L’apport personnel est une somme d’argent que peut fournir un emprunteur à un établissement prêteur, un organisme de crédit ou une banque, pour débloquer un prêt.

Il sert souvent à financer les frais de notaire, ainsi que les honoraires de l’agent immobilier. Ces derniers sont estimés à environ 10% du montant de l’opération totale, ce qui représente généralement le montant de l’apport demandé.

La loi exige-t-elle un apport personnel pour faire un investissement immobilier ?

Aucun texte de loi n’impose à l’emprunteur de fournir un apport personnel pour pouvoir emprunter auprès d’une banque. A fortiori, la règle vaut également en matière de crédit immobilier pour l’acquisition d’une résidence principale ou pour faire un investissement locatif.

Mais, il arrive souvent que la pratique fasse évoluer les choses et rende quasi obligatoires des principes qui ne le sont pas du point de vue légal. C’est le cas, par exemple, en matière d’assurance de prêt immobilier ou d’apport personnel lors d’un emprunt bancaire.

Concernant l’apport personnel, les banques exigent généralement environ 10 % du montant de l’opération. Mais, elles sont parfois plus souples lorsqu’il s’agit d’un investissement immobilier, et ne l’imposent pas. Dans cette dernière hypothèse, on parle d’un financement immobilier à 110%, puisque la banque va financer la totalité de l’investissement locatif envisagé : le montant du bien + les frais notariés + les honoraires de l’agent immobilier.

Pourquoi les banques sont-elles plus favorables à l’investissement immobilier sans apport ?

Les banques peuvent être réticentes à débloquer des fonds sans l’existence d’un apport personnel, car cela représente un risque financier pour elles. Elles prennent plus de risques à prêter puisque les frais de notaire et les honoraires de l’agent immobilier ne pourraient pas être récupérés en cas de défaillance de l’emprunteur. En effet, elles peuvent toujours se payer sur la revente du bien immobilier acquis, mais perdent les frais annexes qui n’y sont pas intégrés.

Le cadre de l’investissement locatif, couplé à un dossier solide, rassure l’établissement prêteur. Les loyers générés par l’appartement ou la maison couvriront une partie ou la totalité des mensualités de remboursement du crédit immobilier. Le risque d’impayé est donc lié à l’absence de locataire dans le logement. Si votre investissement est mûrement réfléchi, ce qui va être sérieusement étudié par la banque, il y a peu de chance pour que le secteur prisé soit un désert locatif.

Comment savoir si la banque finance mon investissement locatif sans apport personnel ?

Si vous n’avez pas d’apport personnel, ou vous ne souhaitez pas l’utiliser dans le cadre de votre investissement locatif, l’enjeu va être de trouver une banque qui accepte de financer votre projet à 110%.

Vous ne perdez rien à demander à votre banquier une simulation de crédit immobilier sans apport personnel. Les offres de prêt sans apport dépendent de la politique commerciale des banques et de la solidité du projet présenté. Il n’y a donc pas une banque en particulier qui acceptera votre dossier.

Pour le savoir, nous vous conseillons de démarcher plusieurs établissements prêteurs.

5 conseils pour réaliser un investissement immobilier sans apport

S’il apparaît plus difficile d’emprunter auprès d’une banque sans apport, la chose n’est néanmoins pas impossible. Nous vous livrons 5 conseils pour vous aider à faire un investissement locatif sans utiliser votre épargne.

Disposer de revenus stables

Pour obtenir un crédit immobilier pour investir sans avoir à débloquer votre épargne, la règle d’or est d’avoir des revenus stables.

La banque va passer au peigne fin votre statut professionnel :

• Si vous êtes salarié, être en CDI est le Graal. En CDD ou intérimaire, votre situation peut être plus difficile à défendre.
• Si vous êtes à votre compte, vos 3 derniers bilans comptables doivent être conséquents et vous assurer des revenus pérennes.

Soigner ses finances personnelles

Des finances personnelles soignées démontrent votre sérieux et une gestion mesurée de votre argent. Vous devez donc éviter les découverts bancaires, le fichage Banque de France, et tout incident de remboursement.

La banque vous demandera probablement vos relevés de compte des 6 derniers mois. Votre épargne sera scrutée avec attention.

Avoir un projet locatif viable

Votre dossier doit rassurer le banquier sur l’investissement visé. Vous devez lui apporter toutes les garanties possibles sur la pérennité de votre projet.

Notamment :

• Un loyer espéré à l’équilibre avec le montant des mensualités de remboursement.
• Un secteur géographique en tension (sans vacances locatives).
• Un rendement locatif intéressant.
• Une proximité avec les transports publics existants ou à venir…

Pour estimer le taux de votre rendement locatif, la formule de calcul est la suivante :

((Loyer x 12) / prix d’achat du logement) x 100

La rentabilité brute ne prend en compte que les loyers. Elle ne reflète pas l’exacte réalité puisque des frais seront à votre charge.

Pour connaître la rentabilité nette de votre investissement locatif, vous pouvez ôter :

• Les frais d’assurance du logement.
• Les charges de copropriété non récupérables par le locataire.
• Les intérêts d’emprunt.
• La taxe foncière.
• Frais divers.

Il est possible de faire appel à des professionnels comme Raizers Transactions pour vous accompagner tout au long de votre projet d’investissement locatif et qui vous aideront à mettre en place votre projet.

Préciser le dispositif de défiscalisation utilisé

Certains dispositifs d’État existent pour alléger le coût d’un investissement locatif et ainsi mettre toutes les chances de votre côté de réaliser votre projet sans apport. En effet, vous bénéficiez d’un avantage fiscal si vous investissez dans un logement neuf ou ancien, destiné à la location.

3 dispositifs d’investissement locatif existent. Pinel, Denormandie ou Cosse, précisez à votre banquier celui que vous choisissez dans le cadre de votre projet.

Vous l’aurez compris, pour investir dans la pierre, vous devez avoir un dossier solide. L’objectif est de rassurer votre banquier sur la viabilité de votre projet, pour lui donner envie de vous prêter la somme d’argent demandée, sans avoir à fournir un apport personnel de 10%.

Démontrer la rentabilité de vos précédents investissements locatifs sans apports

Si vous avez d’autres crédits immobiliers en cours, qui vous ont servi à réaliser des investissements locatifs, veillez à ce que votre cash flow (votre flux de trésorerie) soit à l’équilibre ou, mieux encore, positif. Cela démontrera le sérieux de votre profil et invitera le banquier à vous faire confiance à nouveau.

Pourquoi conserver son apport personnel ?

Si votre banque accepte de financer votre projet locatif sans vous demander d’apport personnel, surtout n’insistez pas et conservez précieusement cette somme. Elle constitue une épargne de sécurité et vous assure un “matelas” de secours en cas d’imprévu lors d’une des étapes de la mise en location de votre bien : travaux d’urgence à réaliser, ravalement de façade, mauvais payeur…