Investir num imóvel para arrendamento sem depósito: como fazê-lo?

Embora seja perfeitamente possível fazer um investimento para arrendamento sem um depósito, esta não é a norma quando se trata de hipotecas. Para ter as melhores hipóteses de obter a luz verde dos bancos, o seu pedido de empréstimo deve ser preparado com todo o cuidado. Descubra todos os nossos conselhos para construir a sua carteira imobiliária sem ter de tocar nas suas poupanças.

O que é uma contribuição pessoal?

Uma contribuição pessoal é uma soma de dinheiro que um mutuário pode fornecer a uma instituição de crédito, uma organização de crédito ou um banco, para desbloquear um empréstimo.

É frequentemente utilizado para financiar os honorários do notário e do agente imobiliário. Estes últimos são estimados em cerca de 10% do custo total da transação, o que representa geralmente o montante da caução exigida.

A lei exige um pagamento de entrada para o investimento imobiliário?

Não existe qualquer requisito legal que obrigue os mutuários a fornecer um depósito pessoal para contrair um empréstimo junto de um banco. A fortiori, esta regra também se aplica a empréstimos imobiliários para a compra de uma residência principal ou para investimento em arrendamento.

No entanto, é frequente a prática alterar as coisas e tornar quase obrigatórios princípios que não são juridicamente vinculativos. É o caso, por exemplo, do seguro de crédito à habitação ou da contribuição pessoal exigida para um empréstimo bancário.

No que diz respeito à entrada, os bancos exigem geralmente cerca de 10% do custo total da transação. No entanto, são por vezes mais flexíveis quando se trata de investimentos imobiliários e não impõem esta exigência. Neste último caso, fala-se de um financiamento imobiliário a 110%, uma vez que o banco financia a totalidade do montante do investimento previsto para o arrendamento: valor do imóvel + despesas de notário + despesas da agência imobiliária.

Porque é que os bancos são mais favoráveis ao investimento imobiliário sem depósito?

Os bancos podem ter relutância em libertar fundos sem um depósito pessoal, uma vez que isso representa um risco financeiro para eles. Assumem um risco maior ao emprestar porque os honorários do notário e do agente imobiliário não podem ser recuperados em caso de incumprimento do mutuário. De facto, podem continuar a pagar-se com a revenda do imóvel que compraram, mas perdem os custos acessórios que não estão incluídos.

O quadro de investimento no arrendamento, associado a um historial sólido, tranquiliza a instituição de crédito. O rendimento do arrendamento gerado pelo apartamento ou pela casa cobrirá uma parte ou a totalidade dos reembolsos mensais da hipoteca. O risco de não pagamento está assim ligado à ausência de um inquilino no imóvel. Se o seu investimento tiver sido bem pensado e se o banco o considerar seriamente, é pouco provável que o local escolhido seja um deserto de rendas.

Como posso saber se o banco financia o meu investimento para arrendamento sem entrada?

Se não tiver um depósito pessoal, ou se não quiser utilizá-lo para o seu investimento de arrendamento, o desafio será encontrar um banco disposto a financiar o seu projeto a 110%.

Não há nada a perder se pedir ao seu banqueiro uma simulação de empréstimo sem entrada. As ofertas de empréstimo sem depósito dependem da política comercial dos bancos e da solidez do projeto apresentado. Assim, não existe um banco em particular que aceite o seu pedido.

Para o saber, aconselhamo-lo a dirigir-se a várias instituições de crédito.

5 dicas para investir em imóveis sem depósito

Pode parecer mais difícil pedir um empréstimo a um banco sem depósito, mas não é impossível. Aqui estão 5 dicas para o ajudar a fazer um investimento de aluguer sem utilizar as suas poupanças.

Rendimento estável

Para obter uma hipoteca para investir sem ter de libertar as suas poupanças, a regra de ouro é ter um rendimento estável.

O banco irá analisar o seu estatuto profissional com um pente fino:

• Se é trabalhador por conta de outrem, ter um contrato permanente é o Santo Graal. Com um contrato a termo ou temporário, a sua situação pode ser mais difícil de defender.
• Se é trabalhador por conta própria, os seus 3 últimos balanços devem ser coerentes e proporcionar-lhe um rendimento sustentável.

Cuidar das suas finanças pessoais

A meticulosidade nas finanças pessoais é um sinal de seriedade e de gestão ponderada do dinheiro. Assim, é preciso evitar os descobertos, os registos do Banque de France e os incidentes de reembolso.

O banco pedir-lhe-á provavelmente os extractos de conta dos últimos 6 meses. As suas poupanças serão objeto de um exame minucioso.

Ter um projeto de arrendamento viável

A sua candidatura deve tranquilizar o banqueiro quanto ao investimento que pretende. Deve dar todas as garantias possíveis de que o seu projeto será sustentável.

Nomeadamente:

• Uma renda que deverá estar em equilíbrio com as prestações mensais.
• Uma área geográfica onde existe tensão (sem vagas).
• Um rendimento de aluguer atrativo.
• Proximidade de serviços de transportes públicos actuais e futuros...

Para estimar o seu rendimento de aluguer, a fórmula de cálculo é a seguinte

((Renda x 12) / preço de compra do imóvel) x 100

A rentabilidade bruta apenas tem em conta o rendimento das rendas. Não reflecte a realidade exacta da situação, uma vez que terá de pagar custos.

Para saber o rendimento líquido do seu investimento em aluguer, pode subtrair :

• Custos do seguro de alojamento.
• Encargos de copropriedade não recuperáveis pelo inquilino.
• Juros do empréstimo.
• Imposto sobre o património.
• Despesas diversas.

Pode recorrer a profissionais como a Raizers Transactions para o apoiar durante todo o seu projeto de investimento no arrendamento e ajudá-lo a pôr em prática os seus planos.

Especificar o regime de isenção fiscal utilizado

Existem vários esquemas governamentais disponíveis para reduzir o custo do investimento em propriedades para arrendamento, para que tenha todas as hipóteses de concluir o seu projeto sem ter de fazer um depósito. Pode beneficiar de benefícios fiscais se investir numa propriedade para arrendamento nova ou existente.

Existem 3 regimes de investimento para arrendamento. PinelDenormandie ou Cosse, diga ao seu banqueiro qual deles vai escolher para o seu projeto.

Como já deve ter percebido, para investir num imóvel, é necessário ter um historial sólido. O objetivo é tranquilizar o seu banqueiro quanto à viabilidade do seu projeto, para que ele esteja disposto a emprestar-lhe o montante solicitado, sem ter de dar uma entrada de 10%.

Demonstrar a rentabilidade dos seus investimentos anteriores em arrendamento sem depósito

Se tiver outras hipotecas pendentes, que utilizou para investimentos de arrendamento, certifique-se de que o seu fluxo de caixa é equilibrado ou, melhor ainda, positivo. Isto demonstrará a seriedade do seu perfil e encorajará o seu banqueiro a ter novamente confiança em si.

Porquê manter a sua contribuição pessoal?

Se o seu banco concordar em financiar o seu projeto de arrendamento sem lhe pedir uma caução, não insista e guarde esse montante. Este montante funciona como uma rede de segurança e proporciona-lhe uma "almofada" de emergência em caso de imprevistos em qualquer fase do arrendamento do seu imóvel: obras de emergência a efetuar, reparações na fachada, inquilinos em falta, etc.