Invertir en alquiler sin fianza: ¿cómo hacerlo?

Aunque es perfectamente posible realizar una inversión de alquiler sin depósito, no es lo habitual cuando se trata de hipotecas. Para tener las máximas posibilidades de obtener el visto bueno de los bancos, su solicitud de préstamo debe prepararse con sumo cuidado. Descubra todos nuestros consejos para constituir su cartera inmobiliaria sin tener que tocar sus ahorros.

¿Qué es una contribución personal?

Una contribución personal es una suma de dinero que un prestatario puede aportar a una entidad de crédito, una organización de crédito o un banco, para desbloquear un préstamo.

A menudo se utiliza para financiar los gastos de notaría y los honorarios del agente inmobiliario. Estos últimos se estiman en torno al 10% del coste total de la transacción, lo que suele representar el importe del depósito exigido.

¿Exige la ley un pago inicial para la inversión inmobiliaria?

La ley no obliga a los prestatarios a constituir un depósito personal para obtener un préstamo bancario. A fortiori, esta norma también se aplica a los préstamos inmobiliarios para la compra de una vivienda principal o para inversión en alquiler.

Sin embargo, a menudo ocurre que la práctica cambia las cosas y convierte en casi obligatorios principios que no son jurídicamente vinculantes. Es el caso, por ejemplo, del seguro de crédito vivienda o de la contribución personal exigida para un préstamo bancario.

En cuanto al pago inicial, los bancos suelen exigir en torno al 10% del coste total de la operación. Sin embargo, a veces son más flexibles cuando se trata de inversiones inmobiliarias, y no imponen este requisito. En este último caso, hablamos de una financiación inmobiliaria del 110%, ya que el banco financiará la totalidad del importe de la inversión prevista para el alquiler: el valor del inmueble + los gastos de notaría + los honorarios del agente inmobiliario.

¿Por qué los bancos son más favorables a la inversión inmobiliaria sin depósito?

Los bancos pueden ser reacios a liberar fondos sin un depósito personal, ya que esto representa un riesgo financiero para ellos. Asumen un mayor riesgo al prestar porque los gastos de notaría y los honorarios del agente inmobiliario no pueden recuperarse si el prestatario no paga. De hecho, pueden seguir ganando dinero con la reventa de la propiedad que han comprado, pero pierden con los gastos accesorios que no están incluidos.

El marco de inversión en alquiler, unido a un historial sólido, tranquiliza a la entidad crediticia. Los ingresos por alquiler generados por el piso o la casa cubrirán una parte o la totalidad de los reembolsos mensuales de la hipoteca. Por tanto, el riesgo de impago está ligado a la ausencia de un inquilino en el inmueble. Si su inversión ha sido cuidadosamente pensada, y el banco la considerará seriamente, hay pocas posibilidades de que la zona elegida sea un desierto de alquileres.

¿Cómo sé si el banco financiará mi inversión de alquiler sin un pago inicial?

Si no dispone de un depósito personal, o no quiere destinarlo a su inversión en alquiler, el reto será encontrar un banco dispuesto a financiar su proyecto al 110%.

No hay nada que perder pidiendo a su banquero una simulación de hipoteca sin depósito. Las ofertas de préstamos sin depósito dependen de la política comercial de los bancos y de la solidez del proyecto presentado. Por lo tanto, no hay ningún banco en particular que acepte su solicitud.

Para averiguarlo, te aconsejamos que te dirijas a varias entidades de crédito.

5 consejos para invertir en inmuebles sin depósito

Puede parecer más difícil pedir un préstamo a un banco sin depósito, pero no es imposible. Aquí tienes 5 consejos que te ayudarán a realizar una inversión de alquiler sin utilizar tus ahorros.

Ingresos estables

Para obtener una hipoteca para invertir sin tener que liberar tus ahorros, la regla de oro es tener unos ingresos estables.

El banco revisará tu situación profesional con lupa:

• Si eres trabajador por cuenta ajena, tener un contrato indefinido es el Santo Grial. Con un contrato de duración determinada o temporal, tu situación puede ser más difícil de defender.
• Si trabaja por cuenta propia, sus 3 últimos balances deben ser coherentes y proporcionarle unos ingresos sostenibles.

Ocuparse de las finanzas personales

Unas finanzas personales meticulosas son señal de seriedad y de gestión mesurada del dinero. Así que hay que evitar los descubiertos, los registros de Banque de France y cualquier incidente de reembolso.

El banco probablemente le pedirá los extractos de cuenta de los últimos 6 meses. Sus ahorros serán examinados con lupa.

Tener un proyecto viable de alquiler

Tu solicitud debe tranquilizar al banquero sobre la inversión a la que aspiras. Debes ofrecer todas las garantías posibles de que tu proyecto será sostenible.

En particular:

• Un alquiler que se espera que esté en equilibrio con los pagos mensuales.
• Una zona geográfica en la que hay tensión (sin vacantes).
• Una atractiva rentabilidad por alquiler.
• Proximidad a los servicios de transporte público existentes y futuros...

Para estimar el rendimiento de su alquiler, la fórmula de cálculo es la siguiente:

((Alquiler x 12) / precio de compra del inmueble) x 100

La rentabilidad bruta sólo tiene en cuenta los ingresos por alquiler. No refleja la realidad exacta de la situación, ya que tendrás que pagar gastos.

Para averiguar el rendimiento neto de su inversión en alquiler, puede restar :

• Gastos de seguro de alojamiento.
• Gastos de copropiedad no recuperables por el inquilino.
• Intereses del préstamo.
• Impuesto sobre bienes inmuebles.
• Gastos varios.

Puede recurrir a profesionales como Raizers Transactions para que le apoyen a lo largo de su proyecto de inversión en alquiler y le ayuden a poner en marcha sus planes.

Especifique el régimen de exención fiscal utilizado

Existen varios planes gubernamentales para reducir el coste de la inversión en inmuebles de alquiler, de modo que tenga todas las posibilidades de completar su proyecto sin tener que hacer un depósito. Puedes beneficiarte de exenciones fiscales si inviertes en inmuebles de alquiler nuevos o ya existentes.

Existen 3 regímenes de inversión en alquiler. PinelDenormandie o Cosse, dígale a su banquero cuál elige para su proyecto.

Como se habrá dado cuenta, si quiere invertir en inmuebles, necesita tener un historial sólido. El objetivo es tranquilizar a tu banquero sobre la viabilidad de tu proyecto, para que esté dispuesto a prestarte la cantidad de dinero solicitada, sin tener que aportar un 10% de entrada.

Demuestre la rentabilidad de sus inversiones anteriores en alquiler sin fianza

Si tiene otras hipotecas pendientes, que ha utilizado para inversiones de alquiler, asegúrese de que su flujo de caja está equilibrado o, mejor aún, es positivo. Esto demostrará la seriedad de tu perfil y animará a tu banquero a volver a confiar en ti.

¿Por qué conservar su contribución personal?

Si su banco acepta financiar su proyecto de alquiler sin pedirle una fianza, no insista y guarde esta suma a buen recaudo. Le servirá de red de seguridad y le proporcionará un "colchón" de emergencia en caso de que surjan imprevistos en cualquier fase del alquiler de su vivienda: obras urgentes que realizar, reparaciones de la fachada, inquilinos morosos, etc.