Se è possibile effettuare un investimento in affitto senza anticipo, non è la norma nemmeno per i prestiti immobiliari. Per avere le migliori possibilità di ottenere il via libera dalle banche, la domanda di mutuo deve essere preparata con cura. Scoprite tutti i nostri consigli per costruire il vostro portafoglio immobiliare senza dover toccare i vostri risparmi.

Qual è il contributo personale?

L'acconto è una somma di denaro che il mutuatario può fornire a un istituto di credito, un'organizzazione creditizia o una banca, per sbloccare un prestito.

Spesso viene utilizzato per finanziare gli onorari del notaio e dell'agente immobiliare. Queste ultime sono stimate intorno al 10% della transazione totale, che di solito corrisponde all'importo del deposito richiesto.

La legge richiede un contributo personale per effettuare un investimento immobiliare?

Non esiste alcun obbligo legale che imponga al mutuatario di fornire un contributo personale per ottenere un prestito da una banca. Questa regola si applica anche ai prestiti immobiliari per l'acquisto di una residenza primaria o per investimenti locativi.

Tuttavia, spesso accade che la pratica faccia evolvere le cose e renda quasi obbligatori principi che non sono giuridicamente vincolanti. È il caso, ad esempio, dell'assicurazione sul mutuo per la casa o del contributo personale a un prestito bancario.

Per quanto riguarda il contributo personale, le banche richiedono generalmente circa il 10% dell'importo dell'operazione. Tuttavia, a volte sono più flessibili quando si tratta di investimenti immobiliari e non lo impongono. In quest'ultimo caso si parla di finanziamento immobiliare al 110%, poiché la banca finanzierà la totalità dell'investimento locativo previsto: l'importo dell'immobile + le spese notarili + gli onorari dell'agente immobiliare.

Perché le banche sono più favorevoli agli investimenti immobiliari senza deposito?

Le banche possono essere riluttanti a erogare fondi senza un anticipo, in quanto ciò rappresenta un rischio finanziario per loro. Esse si assumono un rischio maggiore nel concedere il prestito perché le spese notarili e quelle dell'agente immobiliare non possono essere recuperate in caso di inadempienza del mutuatario. In effetti, possono comunque ripagarsi con la rivendita dell'immobile acquistato, ma perdono i costi accessori che non sono inclusi.

Il quadro dell'investimento locativo, unito a un solido dossier, rassicura l'istituto di credito. Gli affitti generati dall'appartamento o dalla casa copriranno una parte o la totalità delle rate mensili del mutuo. Il rischio di mancato pagamento è quindi legato all'assenza di un inquilino nell'immobile. Se il vostro investimento è ben congegnato, cosa che verrà presa in seria considerazione dalla banca, ci sono poche possibilità che la zona scelta sia un deserto di affitti.

Come faccio a sapere se la banca finanzierà il mio investimento in affitto senza un anticipo?

Se non avete un contributo personale, o non volete utilizzarlo per il vostro investimento locativo, la sfida sarà trovare una banca che accetti di finanziare il vostro progetto al 110%.

Vale la pena di chiedere al proprio banchiere una simulazione di mutuo senza anticipo. Le offerte di mutuo senza acconto dipendono dalla politica commerciale delle banche e dalla solidità del progetto presentato. Non esiste quindi una banca in particolare che accetterà la vostra domanda.

Per scoprirlo, vi consigliamo di rivolgervi a diversi istituti di credito.

5 consigli per investire in immobili senza deposito

Può sembrare più difficile ottenere un prestito da una banca senza un deposito, ma non è impossibile. Ecco 5 consigli per aiutarvi a investire in un immobile in affitto senza utilizzare i vostri risparmi.

Avere un reddito stabile

La regola d'oro per ottenere un mutuo per investire senza dover svincolare i propri risparmi è avere un reddito stabile.

La banca esaminerà il vostro status professionale:

  • Se siete dipendenti, avere un contratto a tempo indeterminato è il Santo Graal. Se avete un contratto a tempo determinato o temporaneo, la vostra situazione può essere più difficile da difendere.
  • Se siete lavoratori autonomi, gli ultimi 3 bilanci devono essere coerenti e fornire un reddito sostenibile.

Prendersi cura delle proprie finanze personali

Un buon bilancio personale dimostra la serietà e la gestione oculata del proprio denaro. Dovete quindi evitare gli scoperti bancari, il dossier della Banque de France e qualsiasi incidente di rimborso.

La banca probabilmente vi chiederà gli estratti conto degli ultimi 6 mesi. I vostri risparmi saranno esaminati attentamente.

Avere un progetto di locazione valido

Il vostro dossier deve rassicurare il banchiere sull'investimento a cui mirate. Dovete fornire tutte le garanzie possibili sulla sostenibilità del vostro progetto.

In particolare :

  • Un affitto che dovrebbe essere in equilibrio con l'importo dei rimborsi mensili.
  • Un settore geografico in tensione (senza alloggi sfitti).
  • Un rendimento locativo interessante.
  • Vicinanza ai trasporti pubblici esistenti o futuri...

Per stimare il tasso di rendimento dell'affitto, la formula di calcolo è la seguente:

((Affitto x 12) / prezzo di acquisto dell'immobile) x 100

La redditività lorda tiene conto solo del reddito da locazione. Non riflette l'esatta realtà, poiché dovrete pagare i costi.

Per conoscere la redditività netta del vostro investimento in affitto, potete rimuovere :

  • Spese di assicurazione per l'alloggio.
  • Spese condominiali non recuperabili dall'inquilino.
  • Interessi del prestito.
  • Imposta sulla proprietà.
  • Spese varie.

È possibile rivolgersi a professionisti come Raizers Transactions per farsi accompagnare in tutto il progetto di investimento locativo e per aiutarvi a impostare il progetto.

Specificare il regime di esenzione fiscale utilizzato

Esistono alcuni programmi governativi che riducono il costo di un investimento locativo e vi offrono quindi le migliori possibilità di realizzare il vostro progetto senza deposito. In effetti, si beneficia di un vantaggio fiscale se si investe in un immobile nuovo o vecchio, destinato alla locazione.

Esistono 3 schemi di investimento in affitto. PinelDenormandie o Cosse, dite al vostro banchiere quale scegliete per il vostro progetto.

Come avrete capito, per investire in immobili è necessario disporre di un solido dossier. L'obiettivo è rassicurare il vostro banchiere sulla fattibilità del vostro progetto, per indurlo a prestarvi la somma di denaro richiesta, senza dover fornire un contributo personale del 10%.

Dimostrare la redditività dei vostri precedenti investimenti in affitto senza alcun anticipo

Se avete altri mutui in corso, che avete utilizzato per investimenti in affitto, assicuratevi che il vostro flusso di cassa sia equilibrato o, meglio ancora, positivo. Questo dimostrerà la serietà del vostro profilo e inviterà il banchiere a fidarsi nuovamente di voi.

Perché mantenere il proprio contributo personale?

Se la banca accetta di finanziare il vostro progetto di locazione senza chiedervi un acconto, non insistete e conservate con cura questa somma. Essa costituisce un conto di risparmio di sicurezza e vi fornisce un "materasso" di emergenza in caso di imprevisti durante la locazione del vostro immobile: lavori di emergenza da eseguire, ristrutturazione della facciata, cattivo pagatore, ecc.

 

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