Investimento em arrendamento: como calcular a rentabilidade?

L'investimento em arrendamento é uma estratégia financeira muito utilizada para gerar um rendimento passivo e, ao mesmo tempo, criar riqueza. No entanto, antes de comprar um imóvel, é essencial avaliar a sua rentabilidade. Para o fazer, existem vários indicadores: rendimento bruto, rendimento líquido e fluxo de caixa. Vamos descobrir juntos como os calcular e interpretar.

1. Rendimento bruto

O rendimento bruto é o indicador de rendibilidade mais simples de calcular. Fornece uma primeira estimativa do rácio entre a renda anual e o preço de compra do imóvel. A fórmula é a seguinte:

Rendimento bruto (%) = (Renda anual / Preço de compra) x 100

Por exemplo, se comprar um apartamento por 200 000 euros e o arrendar por 800 euros por mês, o cálculo é :

(800 x 12) / 200 000 x 100 = 4,8

Esta taxa permite-lhe comparar rapidamente vários imóveis, mas não tem em conta as taxas e os impostos.

2. Rendimento líquido

O rendimento líquido é um indicador mais exato, uma vez que inclui os encargos relacionados com a propriedade. O seu cálculo é efectuado da seguinte forma

Rendimento líquido (%) = [(Renda anual - Encargos anuais - Imposto)] / Preço de compra x 100

Os encargos podem incluir taxas de gestão, seguros, imposto predial, encargos de copropriedade e eventuais obras.

Voltemos ao nosso exemplo anterior com os seguintes dados:

• Encargos anuais (imposto predial, copropriedade, manutenção): 2 000 euros
• Imposto predial: 1 000 euros

O cálculo passa a ser :

[(9 600 - 2 000 - 1 000) / 200 000] x 100 = 3,3 %

Esta taxa está mais próxima do rendimento real do seu investimento.

3. Fluxo de caixa

O cash flow é um indicador essencial para avaliar a viabilidade financeira de um investimento para arrendamento. Corresponde ao saldo remanescente após o pagamento de todos os encargos e da hipoteca (se for emprestado). A fórmula é :

Fluxo de caixa = Renda mensal - Taxas de serviço mensais - Pagamento mensal da hipoteca

Se acrescentarmos ao nosso exemplo uma hipoteca com uma prestação mensal de 700 euros, o cálculo seria :

800 - (2000 / 12) - (1000 / 12) - 700 = -133 €

Um fluxo de caixa negativo significa que o investimento lhe custa dinheiro todos os meses, enquanto um fluxo de caixa positivo significa que gera um excedente financeiro.

4. Como maximizar a rentabilidade?

Existem várias formas de melhorar a rentabilidade do seu investimento em arrendamento:

• Comprar ao preço certo: Negociar o preço de compra ajuda a melhorar os rendimentos brutos e líquidos.
• Otimizar a fiscalidade: Optar por regimes como o LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou o regime do défice foncier pode reduzir a fiscalidade.
• Aumentar a renda: Converter uma propriedade em alojamento mobilado ou procurar arrendamentos sazonais pode melhorar a rentabilidade.
• Reduzir os custos: Comparar segurosminimize as obras e optimize a gestão do aluguer.

Conclusão

O cálculo da rentabilidade de um investimento para arrendamento é uma etapa crucial para garantir a viabilidade do seu projeto. O rendimento bruto fornece uma primeira análise, o rendimento líquido afina a avaliação tendo em conta as despesas e o fluxo de caixa indica o desempenho financeiro real. Ao otimizar estes parâmetros, pode maximizar as suas hipóteses de fazer um investimento rentável e a longo prazo.