Investimenti in affitto: come si calcola la redditività?

L'investimento locativo è una strategia finanziaria molto diffusa per generare reddito passivo e al contempo costruire ricchezza. Tuttavia, prima di acquistare un immobile, è fondamentale valutarne la redditività. Per farlo, esistono diversi indicatori: rendimento lordo, rendimento netto e flusso di cassa. Scopriamo insieme come calcolarli e interpretarli.

1. Rendimento lordo

Il rendimento lordo è l'indicatore di redditività più semplice da calcolare. Fornisce una stima iniziale del rapporto tra l'affitto annuale e il prezzo di acquisto dell'immobile. La formula è la seguente:

Rendimento lordo (%) = (Affitto annuale / Prezzo di acquisto) x 100

Ad esempio, se si acquista un appartamento per 200.000 euro e lo si affitta per 800 euro al mese, il calcolo è :

(800 x 12) / 200.000 x 100 = 4,8

Questa tariffa consente di confrontare rapidamente diverse proprietà, ma non tiene conto di spese e tasse.

2. Rendimento netto

Il rendimento netto è un indicatore più preciso, in quanto include gli oneri legati alla proprietà. Si calcola come segue

Rendimento netto (%) = [(canone annuo - spese annue - imposte)] / Prezzo di acquisto x 100

Le spese possono includere le spese di gestione, l'assicurazione, la tassa di proprietà, le spese di comproprietà ed eventuali lavori.

Torniamo all'esempio precedente con i seguenti dati:

• Spese annuali (tassa di proprietà, comproprietà, manutenzione): 2.000 euro
• Imposta sulla proprietà: 1.000 euro

Il calcolo diventa :

[(9 600 - 2 000 - 1 000) / 200 000] x 100 = 3,3 %

Questo tasso è più vicino al rendimento reale del vostro investimento.

3. Flusso di cassa

Il flusso di cassa è un indicatore essenziale per valutare la redditività finanziaria di un investimento in affitto. Corrisponde al saldo rimanente dopo il pagamento di tutte le spese e dell'ipoteca (se si tratta di un prestito). La formula è :

Flusso di cassa = Affitto mensile - Spese di servizio mensili - Pagamento mensile dell'ipoteca

Se al nostro esempio aggiungiamo un mutuo con una rata mensile di 700 euro, il calcolo sarebbe :

800 - (2000 / 12) - (1000 / 12) - 700 = -133 €

Un flusso di cassa negativo significa che l'investimento vi costa ogni mese, mentre un flusso di cassa positivo significa che genera un surplus finanziario.

4. Come si può massimizzare la redditività?

Esistono diversi modi per migliorare la redditività del vostro investimento in affitto:

• Acquistare al prezzo giusto: la negoziazione del prezzo di acquisto contribuisce a migliorare i rendimenti lordi e netti.
• Ottimizzazione dell'imposizione fiscale: l'adesione a regimi come il regime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) o il regime del déficit foncier può ridurre l'imposizione fiscale.
• Aumentare l'affitto: convertire un immobile in un alloggio ammobiliato o puntare su affitti stagionali può migliorare i rendimenti.
• Ridurre i costi: confrontare assicurazioneridurre al minimo i lavori e ottimizzare la gestione del noleggio.

Conclusione

Il calcolo della redditività di un investimento locativo è un passo fondamentale per garantire la fattibilità del progetto. Il rendimento lordo fornisce un'analisi iniziale, il rendimento netto affina la valutazione tenendo conto delle spese e il flusso di cassa indica la reale performance finanziaria. Ottimizzando questi parametri, è possibile massimizzare le possibilità di realizzare un investimento redditizio e a lungo termine.