Imóveis comerciais ou residenciais: em que investir?

O investimento imobiliário continua a ser um porto seguro para muitos aforradores. No entanto, perante uma multiplicidade de oportunidades, surge frequentemente uma questão: deve concentrar-se no imobiliário residencial ou comercial? Estes dois segmentos oferecem vantagens e desafios distintos. Este artigo explora as suas caraterísticas para o ajudar a escolher onde investir o seu dinheiro de forma sensata.

1. Imóveis residenciais: procura estável e segura

O que é um imóvel residencial?

Os imóveis residenciais são habitações para uso privado, como apartamentos, casas ou segundas residências. É o tipo mais comum de investimento imobiliário para particulares.

Benefícios

1. Uma procura estável e previsível
   A necessidade de habitação é universal, o que garante uma procura constante, mesmo em tempos de crise económica. Os imóveis residenciais situados em zonas dinâmicas (perto de centros urbanos, escolas ou transportes) encontram geralmente compradores com facilidade.
2. Uma gestão mais simples
   O arrendamento de um apartamento ou de uma casa é muitas vezes menos complexo do que a gestão de um imóvel comercial. Além disso, vários incentivos fiscais, como a lei Pinel e o estatuto de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), encorajam o investimento em imóveis para arrendamento residencial.
3. Um investimento acessível
   Os imóveis residenciais permitem-lhe começar com um orçamento mais modesto. Os estúdios e os pequenos apartamentos, em particular, são apreciados pelos seus elevados rendimentos de aluguer.

Desvantagens

1. Rendimentos muitas vezes limitados
   As taxas brutas de rendibilidade dos imóveis residenciais situam-se geralmente entre 3% e 5%. Estas taxas podem ser inferiores às dos imóveis comerciais.
2. Risco de não pagamento e de arrendamento vago
   Os senhorios estão expostos ao risco de não pagamento e de períodos de arrendamento vago, especialmente em zonas pouco atractivas ou mal servidas.

2. Imóveis comerciais: rendimentos atractivos

O que é um imóvel comercial?

L'imóveis comerciais engloba os imóveis utilizados para fins profissionais, tais como escritórios, lojas, armazéns e centros logísticos. Menos acessível ao grande público, atrai frequentemente investidores sofisticados ou institucionais.

Benefícios

1. Rendimentos mais elevados
   As rendas das instalações comerciais oferecem geralmente um rendimento bruto mais elevado, que pode atingir 7% a 10% em alguns casos. Como os contratos de arrendamento comercial são frequentemente assinados por períodos longos (3 a 9 anos), proporcionam um certo grau de estabilidade financeira.
2. Menos gestão contínua
   Os inquilinos comerciais pagam geralmente uma parte dos custos e encargos de manutenção, em função das condições do contrato de arrendamento. Este facto reduz o papel do senhorio.
3. Diversificação da carteira
   O investimento em imóveis comerciais permite-lhe diversificar a sua carteira de imóveis e limitar a sua dependência de um único tipo de inquilino.

Desvantagens

1. Um mercado mais arriscado
   O futuro a longo prazo dos inquilinos comerciais depende do seu sucesso económico. Em caso de crise ou de falência, as vagas podem prolongar-se.
2. Elevada exposição aos ciclos económicos
   Ao contrário dos imóveis residenciais, os imóveis comerciais são fortemente influenciados pelas condições económicas. Por exemplo, os escritórios podem sofrer com o aumento do teletrabalho, enquanto alguns pontos de venda a retalho sofrem com a concorrência do comércio eletrónico.
3. Um investimento mais caro
   O preço de compra e os custos acessórios (solicitadores, agências) das instalações comerciais são frequentemente mais elevados do que os das propriedades residenciais. Este facto pode constituir um obstáculo para os pequenos investidores.

3. Como é que se escolhe?

O seu perfil de investidor

• Se procura um investimento económico, seguro e fácil de gerir, a propriedade residencial é muitas vezes preferível.
• Se estiver preparado para assumir maiores riscos para obter rendimentos mais elevados e tiver maior capacidade financeira, a opção comercial pode ser mais atractiva.

Localização

A regra de ouro é a localização. Para os imóveis residenciais, privilegie as zonas onde a procura de arrendamento é forte. Para os imóveis comerciais, privilegie as localizações estratégicas para as actividades profissionais (zonas comerciais, centros urbanos, zonas de negócios).

Fiscalidade

Os imóveis residenciais beneficiam de vários incentivos fiscais (Pinel, Denormandie, LMNP), enquanto os imóveis comerciais beneficiam por vezes de benefícios fiscais específicos, como a amortização contabilística das instalações comerciais.

Mudança de tendências

Analisar as tendências a longo prazo. Por exemplo, o aumento do comércio eletrónico pode limitar a procura de instalações comerciais tradicionais, mas aumentar a procura de armazéns logísticos.

4. Conclusão: avaliar os seus objectivos

A escolha entre imóveis residenciais e comerciais depende essencialmente dos seus objectivos financeiros, da sua tolerância ao risco e dos seus recursos.

• Se procura um investimento seguro, acessível e fácil de gerir, os imóveis residenciais são a escolha certa.
• Por outro lado, se procura rendimentos mais elevados e está preparado para enfrentar desafios, o imobiliário comercial pode oferecer algumas oportunidades interessantes.

Em todos os casos, é essencial efetuar um estudo aprofundado do mercado e, se necessário, rodear-se de profissionais para maximizar as suas hipóteses de sucesso. Investir num imóvel é um projeto a longo prazo: avalie bem a sua estratégia antes de se lançar.