Proprietà commerciale o residenziale: in cosa investire?

L'investimento immobiliare rimane un rifugio sicuro per molti risparmiatori. Tuttavia, di fronte a una moltitudine di opportunità, spesso sorge una domanda: è meglio concentrarsi sugli immobili residenziali o su quelli commerciali? Questi due segmenti offrono vantaggi e sfide diverse. Questo articolo ne esplora le caratteristiche per aiutarvi a scegliere con saggezza dove investire il vostro denaro.

1. Immobili residenziali: domanda stabile e sicura

Che cos'è la proprietà residenziale?

Gli immobili residenziali sono abitazioni ad uso privato, come appartamenti, case o seconde case. È il tipo di investimento immobiliare più comune per i privati.

Vantaggi

1. Domanda stabile e prevedibile
   Il bisogno di abitazioni è universale, il che garantisce una domanda costante, anche in tempi di crisi economica. Gli immobili residenziali situati in aree dinamiche (vicino ai centri urbani, alle scuole o ai trasporti) trovano generalmente acquirenti con facilità.
2. Gestione più semplice
   Affittare un appartamento o una casa è spesso meno complesso che gestire un immobile commerciale. Inoltre, una serie di incentivi fiscali, come la legge Pinel e lo status di LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), incoraggiano gli investimenti in immobili residenziali in affitto.
3. Un investimento conveniente
   Gli immobili residenziali consentono di iniziare con un budget più modesto. I monolocali e i piccoli appartamenti, in particolare, sono apprezzati per i loro elevati rendimenti da locazione.

Svantaggi

1. Rendimenti spesso limitati
   I tassi di rendimento lordi degli immobili residenziali sono generalmente compresi tra il 3% e il 5%. Possono essere inferiori a quelli degli immobili commerciali.
2. Rischio di mancati pagamenti e di periodi di locazione sfitti
   I locatori sono esposti al rischio di mancati pagamenti e di periodi di locazione vacanti, in particolare nelle aree poco attraenti o scarsamente servite.

2. Immobili commerciali: rendimenti interessanti

Che cos'è la proprietà commerciale?

L'immobile commerciale comprende gli immobili utilizzati per scopi professionali, come uffici, negozi, magazzini e centri logistici. Meno accessibili al grande pubblico, spesso attraggono investitori sofisticati o istituzionali.

Vantaggi

1. Rendimenti più elevati
   I canoni di locazione dei locali commerciali offrono generalmente un rendimento lordo più elevato, che in alcuni casi può arrivare al 7%-10%. Poiché i contratti di locazione commerciale sono spesso stipulati per lunghi periodi (da 3 a 9 anni), essi garantiscono una certa stabilità finanziaria.
2. Meno gestione continua
   Gli affittuari commerciali in genere pagano da soli alcuni dei costi e delle spese di manutenzione, a seconda dei termini del contratto di locazione. Questo riduce il ruolo del locatore.
3. Diversificazione del portafoglio
   L'investimento in immobili commerciali vi permette di diversificare il vostro portafoglio immobiliare e di limitare la vostra dipendenza da un unico tipo di locatario.

Svantaggi

1. Un mercato più rischioso
   Il futuro a lungo termine dei locatari commerciali dipende dal loro successo economico. In caso di crisi o di fallimento, i posti vacanti possono prolungarsi.
2. Elevata esposizione ai cicli economici
   A differenza degli immobili residenziali, gli immobili commerciali sono fortemente influenzati dalle condizioni economiche. Ad esempio, gli uffici possono risentire dell'aumento del telelavoro, mentre alcuni punti vendita al dettaglio soffrono della concorrenza dell'e-commerce.
3. Un investimento più costoso
   Il prezzo di acquisto e i costi accessori (avvocati, agenzie) dei locali commerciali sono spesso più elevati di quelli degli immobili residenziali. Questo può essere un ostacolo per i piccoli investitori.

3. Come si fa a scegliere?

Il vostro profilo di investitore

• Se siete alla ricerca di un investimento conveniente, sicuro e facile da gestire, la proprietà residenziale è spesso preferibile.
• Se siete disposti ad assumervi rischi maggiori in cambio di rendimenti più elevati e avete una maggiore capacità finanziaria, l'opzione commerciale può essere più interessante.

Posizione

La regola d'oro è la posizione. Per gli immobili residenziali, puntare su aree in cui la domanda di affitto è forte. Per gli immobili commerciali, privilegiare le aree strategiche per le attività professionali (aree commerciali, centri città, distretti commerciali).

Tassazione

Gli immobili residenziali beneficiano di diversi incentivi fiscali (Pinel, Denormandie, LMNP), mentre gli immobili commerciali offrono talvolta incentivi fiscali specifici, come l'ammortamento contabile dei locali commerciali.

Tendenze in evoluzione

Analizzare le tendenze a lungo termine. Ad esempio, l'aumento del commercio elettronico potrebbe limitare la domanda di locali commerciali tradizionali, ma incrementare quella di magazzini logistici.

4. Conclusione: valutare gli obiettivi

La scelta tra immobili residenziali e commerciali dipende essenzialmente dai vostri obiettivi finanziari, dalla vostra tolleranza al rischio e dalle vostre risorse.

• Se siete alla ricerca di un investimento sicuro, conveniente e facile da gestire, la proprietà residenziale è la scelta giusta.
• D'altra parte, se siete alla ricerca di rendimenti più elevati e siete pronti ad affrontare le sfide, gli immobili commerciali possono offrire alcune interessanti opportunità.

In ogni caso, è fondamentale effettuare uno studio approfondito del mercato e, se necessario, circondarsi di professionisti per massimizzare le possibilità di successo. Investire in immobili è un progetto a lungo termine: prendetevi il tempo necessario per valutare la vostra strategia prima di fare il grande passo.