Como é que se financia a promoção imobiliária?

Para concluir/financiar um projeto imobiliário, os promotores têm de encontrar os fundos necessários rapidamente e em quantidade suficiente. Como é que o fazem? Eis um resumo.

A promoção imobiliária é uma atividade profissional que consiste em comprar um terreno para construir ou renovar um edifício (casa ou bloco de apartamentos) e depois vendê-lo em bloco ou de forma fragmentada (lote a lote). Esta atividade exige que se encontrem continuamente fontes de financiamento para colmatar o intervalo de tempo entre :

1. Não só a compra do terreno ou do edifício e as obras necessárias, mas também os honorários dos gabinetes de conceção e de gestão do projeto, o custo dos seguros, o custo da operação de comercialização, os impostos, etc.
2. Revenda no final do projeto.

Para obter os fundos necessários para o seu projeto, os promotores têm várias opções: utilizar o seu próprio capital, pedir um empréstimo ao banco, pré-comercializar as casas com depósitos da VEFA, etc., ou recorrer ao crowdfunding imobiliário. Analisamos em pormenor estas diferentes opções, muitas vezes complementares.

Fundos próprios ou capital: os músculos da guerra

Trata-se de dinheiro que o promotor detém na tesouraria da sua empresa. É obrigado a utilizá-lo porque o banco exige que tenha entre 10% e 30% de fundos próprios para conceder um empréstimo. Este dinheiro é imobilizado durante a duração do projeto. O promotor não pode tocar-lhe até ter reembolsado o empréstimo. Desde a crise financeira de 2008, os bancos tornaram-se mais cautelosos, o que explica o aumento gradual desta exigência de fundos próprios.

Crédito bancário e alavancagem

Tendo em conta os montantes envolvidos - por vezes vários milhões - um empréstimo bancário é uma fonte de financiamento pouco dispendiosa, mas que é frequentemente bastante restritiva para os promotores. Por um lado, o endividamento bancário permite ao promotor obter os fundos necessários à realização dos seus projectos e, por outro, beneficiar do efeito de alavanca (mecanismo que maximiza a rentabilidade dos capitais próprios do promotor), desde que o custo do empréstimo seja inferior à rentabilidade do projeto.

VEFA ou vendas no futuro estado de conclusão

A maior parte dos projectos de desenvolvimento imobiliário são agora realizados ao abrigo do VEFAvulgarmente conhecidos como "vendas fora do plano". Mesmo antes do início da construção, as futuras casas são postas à venda. Os compradores são obrigados a pagar até 5% do preço de compra como depósito, depois 25% quando as obras começam, e assim sucessivamente até ao pagamento final aquando da entrega das chaves, que é frequentemente de 5%. Também neste caso, o promotor recebe o dinheiro da VEFA à medida que as obras avançam e os bancos libertam os empréstimos imobiliários. A pré-venda é, portanto, uma boa forma de obter financiamento a um custo mais baixo, porque, em vez de contrair um empréstimo maior e receber o produto das vendas no final do projeto, o promotor recebe-o durante a execução do projeto.

Uma nova opção: o crowdfunding imobiliário

Este método de financiamento, bastante recente, permite que os promotores criem capital próprio ou, mais exatamente, "quase-capital", angariando-o junto de investidores (particulares ou profissionais) através de uma plataforma de crowdfunding. Para os investidores, é uma forma de emprestar montantes a partir de 1000 euros, durante períodos curtos e a uma taxa que varia frequentemente entre 7 e 12%.

Para o promotor, trata-se de dinheiro rapidamente disponível, que não está imobilizado e que lhe permite fornecer os capitais próprios necessários para desbloquear o empréstimo bancário. É muito mais atrativo para os promotores contrair empréstimos a estas taxas do que ter de vender o capital da sua empresa a investidores para se financiarem. Deste modo, podem desenvolver mais projectos e aumentar a dimensão da sua empresa, expandindo-se mais rapidamente. Isto explica o sucesso considerável deste novo método de financiamento, porque todos beneficiam.

Para financiar um projeto imobiliário, os promotores combinam geralmente diferentes fontes de financiamento. O crowdfunding imobiliário parece ser uma opção interessante, facilitando o acesso a empréstimos bancários e reduzindo o capital próprio vinculado. Como resultado, os promotores podem reter dinheiro e comprometer-se com um maior número de projectos, aumentando assim o valor do seu negócio através da alavancagem.