Per completare/finanziare un progetto immobiliare, gli sviluppatori devono trovare i fondi necessari in modo rapido e in quantità sufficiente. Come si può fare? Ecco una panoramica.

La promozione o lo sviluppo immobiliare è un'attività professionale che consiste nell'acquisto di terreni per la costruzione o la ristrutturazione di un edificio (palazzo o casa), per poi venderli nel loro insieme o a pezzi (lotto per lotto). Questa attività richiede il continuo reperimento di fonti di finanziamento per colmare il divario temporale tra :

  1. L'acquisto del terreno o dell'edificio e i lavori, ma anche gli onorari degli uffici di progettazione e costruzione, il prezzo dell'assicurazione, il costo dell'operazione di marketing, le imposte, ecc.
  2. Rivendita alla fine del progetto.

Per raccogliere i fondi necessari per il suo progetto, il promotore ha diverse opzioni: utilizzare il proprio capitale, chiedere un prestito alla banca, commercializzare in anticipo le unità abitative con rate VEFA... oppure ricorrere al crowdfunding immobiliare. Diamo un'occhiata più da vicino a queste diverse opzioni, che spesso sono complementari.

Fondi propri o capitale: i nervi della guerra

Si tratta del denaro che il promotore detiene nella tesoreria della sua azienda. È costretto a usarlo perché la banca gli richiede il 10-30% di fondi propri per concedere un prestito. Per la durata del progetto, questo denaro è vincolato. Il promotore non può toccarlo finché non ha rimborsato il prestito. Dopo la crisi finanziaria del 2008, le banche sono diventate più caute, il che spiega il graduale aumento della quantità di capitale proprio richiesto.

Credito bancario e leva finanziaria

Considerate le somme in gioco (a volte diversi milioni), il prestito bancario è una fonte di finanziamento poco costosa, ma spesso piuttosto restrittiva per il promotore. Il debito bancario consente allo sviluppatore di raccogliere i fondi necessari per completare il progetto e di beneficiare dell'effetto leva (un meccanismo che consiste nel massimizzare il rendimento dei fondi propri dello sviluppatore), a condizione che il costo del prestito sia inferiore alla redditività del progetto.

VEFA o vendite in stato di completamento futuro

La maggior parte dei progetti di sviluppo immobiliare sono ora realizzati nell'ambito della VEFAcomunemente noti come "vendite fuori piano". Prima ancora di iniziare la costruzione, le future case vengono messe in vendita. Gli acquirenti devono pagare fino al 5% del prezzo di acquisto come deposito, poi il 25% all'inizio dei lavori e così via fino all'ultimo pagamento alla consegna delle chiavi, che spesso è del 5%. Anche in questo caso, lo sviluppatore incasserà il denaro dai VEFA man mano che i lavori di costruzione procedono e le banche rilasciano i mutui immobiliari. Queste prevendite sono quindi un buon modo per ottenere un finanziamento a un costo inferiore perché, invece di accendere un prestito maggiore e ricevere i proventi delle vendite alla fine del progetto, lo sviluppatore li raccoglie durante il progetto.

Una nuova opzione: il crowdfunding immobiliare

Questo metodo di finanziamento piuttosto recente consente agli sviluppatori di accumulare capitale proprio o, più precisamente, "quasi-equity" raccogliendolo da investitori (privati o professionisti) attraverso una piattaforma di crowdfunding. Per gli investitori, si tratta di un modo per prestare somme a partire da 1.000 euro, per brevi periodi e a un tasso spesso compreso tra il 7 e il 12%.

Per lo sviluppatore, si tratta di denaro disponibile in tempi brevi, non vincolato e che gli consente di apportare la parte di capitale proprio necessaria per sbloccare il prestito bancario. Per lo sviluppatore è molto più interessante prendere in prestito con questi tassi piuttosto che dover vendere il capitale della sua azienda agli investitori per finanziarsi. In questo modo, può sviluppare più progetti e aumentare le dimensioni della sua azienda crescendo più rapidamente. Ciò spiega il notevole successo di questo nuovo metodo di finanziamento, poiché tutti ne traggono vantaggio.

Per finanziare un progetto immobiliare, gli sviluppatori di solito combinano diverse fonti di finanziamento. Il crowdfunding immobiliare sembra essere un'opzione interessante, che facilita l'accesso ai prestiti bancari riducendo al contempo il capitale vincolato. Ciò consente allo sviluppatore di conservare la liquidità e di impegnarsi in un numero maggiore di progetti e quindi di far crescere l'attività, contando sull'effetto leva.

 

Iscriviti alla nostra newsletter

Se desiderate essere informati su tutte le operazioni attualmente in corso di finanziamento su Raizers, vi preghiamo di compilare le seguenti informazioni:

"* indica i campi obbligatori