Financiamento coletivo de imóveis: quais são as diferenças entre um promotor imobiliário e um comerciante de imóveis?

O crowdfunding como solução para o financiamento de transacções imobiliárias tem vindo a crescer rapidamente desde há vários anos. Existem atualmente mais de mil promotores e comerciantes de imóveis que utilizaram pelo menos uma plataforma de crowdfunding para apoiar o seu crescimento. Mas porque é que eles fazem esta escolha? O que é que eles ganham com isso?

O que é um promotor?

Antes de entrarmos no cerne da questão, concentremo-nos no essencial para podermos identificar claramente o papel de cada jogador.

Um promotor imobiliário é uma empresa que empreende e financia a construção de um edifício. É também conhecido como o proprietário do projeto.

Quais são as suas missões?

O promotor imobiliário inicia o desenvolvimento e é responsável por uma série de tarefas:

• conceção do projeto ;
• questões administrativas, como a obtenção de autorização de planeamento, geralmente com a ajuda de gabinetes de design e arquitectos;
• a a obtenção de financiamento e aquisição de terrenos;
• execução dos trabalhos com recurso a subcontratantes e empreiteiros especializados;
• e, finalmente, a comercialização do projeto, cuja estratégia pode variar em função do tipo de ativo em causa. A solução de comercialização mais utilizada é a venda ao abrigo do VEFA que significa Vente en l'Etat Futur d'Achèvement. Esta solução permite que o promotor seja pago à medida que os trabalhos avançam, de acordo com um calendário pré-estabelecido apresentado aos compradores.

Como é que o criador ganha dinheiro?

Ao conceber um projeto, os promotores elaboram um plano de financiamento e um balanço. Em seguida, planeiam como conseguirão gerar uma margem sobre o seu projeto quando este for vendido. Podem também incluir taxas de gestão no seu plano de financiamento.

Veja o nosso vídeo que explica o que é um promotor imobiliário

O que é um comerciante de imóveis?

Um comerciante de imóveis é um profissional do sector imobiliário que compra imóveis existentes para os revender a um preço mais elevado. Pode tratar-se de diferentes tipos de activos imobiliários: edifícios, casas, terrenos, armazéns, lojas ou mesmo escritórios.

Os agentes imobiliários são responsáveis por quaisquer defeitos ocultos nos imóveis que vendem. Além disso, são obrigados a subscrever um seguro que cubra os danos causados aos imóveis e a responsabilidade civil.

Que tipo de operações efectua?

Existem vários tipos diferentes de transacções imobiliárias, incluindo a compra e a revenda de um imóvel após uma renovação. Pode também envolver a compra de um imóvel, a sua divisão e a sua venda. O mesmo se aplica à renovação de um bem que resulte numa mudança de utilização, por exemplo, a conversão de escritórios em habitação.

Veja o nosso vídeo que explica o que é um comerciante de imóveis

Em termos práticos, qual é a diferença entre um promotor e um comerciante de imóveis?

Em suma, o que diferencia claramente os dois operadores é a criação de espaço. Um promotor constrói um imóvel de raiz, criando assim espaço, enquanto um comerciante de imóveis tende a melhorar o espaço existente.

Promotores e agentes imobiliários: porquê optar pelo crowdfunding imobiliário?

Há uma série de vantagens para os promotores imobiliários na utilização do crowdfunding imobiliário para financiar os seus projectos.

1. Cumprir um requisito de capital próprio

Num mercado em que o preço de aquisição dos terrenos e dos activos imobiliários decuplicou nos últimos anos, as necessidades de capital estão a aumentar. O financiamento participativo permite aos operadores contrair empréstimos através da emissão de obrigações.

A dívida obrigacionista permite :

• efetuar mais operações
• maximizar a margem
• e obter economias de escala nos custos fixos

2. Preservação das margens

Uma das alternativas de financiamento para o promotor seria ter um acionista passivo ou um co-promotor que contribuísse com fundos para o projeto e com o qual teria, portanto, de partilhar a sua margem. Graças ao crowdfunding, podem reduzir a sua contribuição de capital para cada projeto, optimizando assim o seu fluxo de caixa e as suas margens.

3. Acesso rápido ao financiamento

Utilizando plataformas de crowdfunding imobiliário, como a Raizers, os operadores podem obter financiamento no prazo de 20 dias.

Uma vez recebida a candidatura, são necessários 10 dias para a analisar e, se necessário, aprovar o empréstimo e definir as condições do mesmo na reunião do comité de investimento.

E mais 10 dias para a operação entrar em funcionamento na plataforma, os fundos serem recolhidos e depois desembolsados.

4. Um modelo de empréstimo flexível

Os empréstimos obrigacionistas são flexíveis e adaptáveis às necessidades do mutuário. Podem ser reembolsados de várias formas, consoante a situação:

• Reembolso do capital à medida que as vendas são efectuadas: permite que o mutuário se desvincule financeiramente de forma gradual, assim que os pagamentos são recebidos.
• Reembolso do capital no vencimento com pagamento de juros anuais ou no vencimento

Em suma, o crowdfunding é uma alternativa de financiamento eficaz para os operadores imobiliários. Adapta-se às suas necessidades, permitindo-lhes limitar o seu compromisso financeiro e proporcionar um certo grau de flexibilidade em termos de reembolso. Por último, a rapidez de execução de uma operação de crowdfunding e a manutenção da margem do operador permitem-lhe realizar mais operações e otimizar os custos.