Crowdfunding inmobiliario: ¿cuáles son las diferencias entre un promotor inmobiliario y un operador inmobiliario?

El crowdfunding como solución para financiar operaciones inmobiliarias lleva varios años creciendo rápidamente. En la actualidad hay más de mil promotores y agentes inmobiliarios que han utilizado al menos una plataforma de crowdfunding para apoyar su crecimiento. Pero, ¿por qué hacen esta elección? ¿Qué ganan con ello?

¿Qué es un promotor?

Antes de entrar en el meollo de la cuestión, centrémonos en los aspectos básicos para poder identificar claramente el papel de cada jugador.

Un promotor inmobiliario es una empresa que emprende y financia la construcción de un edificio. También se le conoce como propietario del proyecto.

¿Cuáles son sus misiones?

El promotor inmobiliario inicia la promoción y es responsable de una serie de tareas:

• diseño del proyecto ;
• cuestiones administrativas, como la obtención de licencias urbanísticas, normalmente con la ayuda de oficinas de diseño y arquitectos;
• el obtención de financiación y la adquisición de terrenos;
• realización de las obras mediante subcontratistas y contratistas especializados;
• y, por último, la comercialización del proyecto, cuya estrategia puede variar en función del tipo de activo de que se trate. La solución de comercialización más utilizada es la venta bajo el VEFA que significa Vente en l'Etat Futur d'Achèvement. Esto permite pagar al promotor a medida que avanzan las obras, según un calendario preestablecido que se presenta a los compradores.

¿Cómo gana dinero el promotor?

Al diseñar un proyecto, los promotores elaboran un plan de financiación y un balance. A continuación, planifican cómo conseguirán generar un margen sobre su promoción cuando se venda. También pueden incluir los gastos de gestión en su plan de financiación.

Vea nuestro vídeo en el que explicamos qué es un promotor inmobiliario

¿Qué es un agente inmobiliario?

Un operador inmobiliario es un profesional del sector inmobiliario que compra propiedades existentes para revenderlas a un precio más alto. Puede tratarse de distintos tipos de activos inmobiliarios: edificios, casas, terrenos, almacenes, tiendas o incluso oficinas.

Los agentes inmobiliarios son responsables de los vicios ocultos de los inmuebles que venden. También están obligados a suscribir un seguro que cubra los daños a los edificios y la responsabilidad civil.

¿Qué tipo de operaciones realiza?

Hay distintos tipos de transacciones inmobiliarias, como la compra y reventa de una propiedad tras su renovación. También puede consistir en comprar un inmueble, dividirlo y venderlo. Lo mismo puede decirse de la renovación de un bien que dé lugar a un cambio de uso, por ejemplo la transformación de oficinas en viviendas.

Vea nuestro vídeo en el que explicamos qué es un agente inmobiliario

En la práctica, ¿cuál es la diferencia entre un promotor y un agente inmobiliario?

En resumen, lo que diferencia claramente a los dos operadores es la creación de superficie. Un promotor construirá un inmueble desde cero, con lo que creará superficie, mientras que un comerciante inmobiliario tenderá a mejorar la existente.

Promotores y agentes inmobiliarios: ¿por qué optar por el crowdfunding inmobiliario?

Utilizar el crowdfunding inmobiliario para financiar sus proyectos presenta una serie de ventajas para los promotores inmobiliarios.

1. Cumplir un requisito de fondos propios

En un mercado en el que el precio de adquisición de terrenos y activos inmobiliarios se ha multiplicado por diez en los últimos años, las necesidades de capital es cada vez mayor. La financiación participativa permite a los operadores pedir dinero prestado mediante la emisión de bonos.

La deuda en bonos permite :

• realizar más operaciones
• maximizar el margen
• y lograr economías de escala en los costes fijos

2. Preservación de los márgenes

Una de las alternativas de financiación para el promotor sería contar con un accionista pasivo o co-promotor que aportase fondos al proyecto y con el que, por tanto, tendría que compartir su margen. Gracias al crowdfunding, pueden reducir su aportación de fondos propios para cada proyecto, optimizando así su flujo de caja y sus márgenes.

3. Acceso rápido a la financiación

Utilizando plataformas de crowdfunding inmobiliario como Raizers, los operadores pueden obtener financiación en 20 días.

Una vez recibida la solicitud, se tarda 10 días en analizarla y, en su caso, aprobar el préstamo y fijar las condiciones del mismo en la reunión del comité de inversiones.

Y otros 10 días para que la operación se ponga en marcha en la plataforma, se recauden los fondos y luego se desembolsen.

4. Un modelo de préstamo flexible

Los préstamos sobre bonos son flexibles y se adaptan a las necesidades del prestatario. Se puede reembolsar de varias maneras, dependiendo de la situación:

• Reembolso del capital a medida que se realizan las ventas: permite al prestatario desvincularse financieramente de forma gradual en cuanto se reciben los pagos.
• Reembolso del capital al vencimiento con intereses pagados anualmente o al vencimiento

En resumen, el crowdfunding es una alternativa de financiación eficaz para los operadores inmobiliarios. Se adapta a sus necesidades, permitiéndoles limitar su compromiso financiero y ofrecerles cierta flexibilidad en términos de reembolso. Por último, la rapidez de ejecución de una operación de crowdfunding y el mantenimiento del margen del operador le permiten realizar más operaciones y optimizar los costes.