¿Cómo se financia la promoción inmobiliaria?

Para completar/financiar un proyecto inmobiliario, los promotores necesitan encontrar los fondos necesarios rápidamente y en cantidad suficiente. ¿Cómo lo consiguen? He aquí un resumen.

La promoción inmobiliaria es una actividad profesional que consiste en comprar terrenos edificables para construir o reformar un edificio (casa o bloque de apartamentos) y venderlo después en bloque o por partes (lote por lote). Esta actividad exige encontrar continuamente fuentes de financiación para salvar el desfase temporal entre :

1. No sólo la compra del terreno o el edificio y las obras que conlleva, sino también los honorarios de las empresas de diseño y gestión de proyectos, el coste de los seguros, el coste de la operación de comercialización, los impuestos, etc.
2. Reventa al final del proyecto.

Para conseguir los fondos necesarios para su proyecto, los promotores tienen varias opciones: utilizar su propio capital, pedir un préstamo al banco, precomercializar las viviendas con depósitos VEFA, etc., o recurrir al crowdfunding inmobiliario. Analizamos estas opciones, a menudo complementarias.

Fondos propios o capital: los nervios de la guerra

Es el dinero que el promotor tiene en la tesorería de su empresa. Se ve obligado a utilizarlo porque el banco le exige entre un 10% y un 30% de fondos propios para concederle un préstamo. Este dinero está inmovilizado mientras dure el proyecto. El promotor no puede tocarlo hasta que haya reembolsado su préstamo. Desde la crisis financiera de 2008, los bancos se han mostrado más cautelosos, lo que explica el aumento gradual de este requisito de fondos propios.

Crédito bancario y apalancamiento

Dados los importes en juego -a veces varios millones-, un préstamo bancario es una fuente de financiación poco costosa, pero a menudo bastante restrictiva para los promotores. Por un lado, el endeudamiento bancario permite a los promotores obtener los fondos que necesitan para llevar a cabo sus proyectos y, por otro, beneficiarse del apalancamiento (mecanismo que maximiza la rentabilidad de los fondos propios del promotor), siempre que el coste del préstamo sea inferior a la rentabilidad del proyecto.

VEFA o ventas en el futuro estado de realización

En la actualidad, la mayoría de los proyectos de promoción inmobiliaria se llevan a cabo en el marco del VEFAcomúnmente conocidos como "ventas sobre plano". Antes incluso de que empiece la construcción, las futuras viviendas se ponen a la venta. Los compradores deben pagar hasta un 5% del precio de compra como depósito, luego un 25% cuando empiezan las obras, y así sucesivamente hasta el pago final en el momento de la entrega de llaves, que suele ser del 5%. También en este caso, el promotor cobrará el dinero del VEFA a medida que avancen las obras y los bancos liberen los préstamos inmobiliarios. Las preventas son, por tanto, una buena forma de obtener financiación a menor coste, ya que en lugar de pedir un préstamo mayor y recibir los ingresos de las ventas al final del proyecto, el promotor los cobra durante el proyecto.

Una nueva opción: el crowdfunding inmobiliario

Este método de financiación, bastante reciente, permite a los promotores acumular fondos propios o, más exactamente, "cuasicapital", obteniéndolos de inversores (particulares o profesionales) a través de una plataforma de crowdfunding. Para los inversores, es una forma de prestar sumas a partir de 1.000 euros, durante periodos cortos y a un tipo de interés que suele oscilar entre el 7 y el 12%.

Para el promotor, es dinero que está disponible rápidamente, que no está inmovilizado y que le permite aportar los fondos propios necesarios para desbloquear el préstamo bancario. Para los promotores es mucho más atractivo pedir prestado a estos tipos que tener que vender el capital de su empresa a inversores para financiarse. Como resultado, pueden desarrollar más proyectos y aumentar el tamaño de su negocio expandiéndose más rápidamente. Esto explica el considerable éxito de este nuevo método de financiación, porque todos salen beneficiados.

Para financiar un proyecto inmobiliario, los promotores suelen combinar distintas fuentes de financiación. El crowdfunding inmobiliario parece ser una opción interesante, ya que facilita el acceso a los préstamos bancarios al tiempo que reduce el capital inmovilizado. Como resultado, los promotores pueden retener efectivo y comprometerse con un mayor número de proyectos, aumentando así el valor de su negocio mediante el apalancamiento.