Acheter en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) : avantages et inconvénients

L’achat d’un bien immobilier en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) séduit de plus en plus d’acquéreurs. Ce type d’acquisition, qui consiste à acheter un bien en cours de construction ou qui n’est pas encore édifié, est une option souvent envisagée pour les primo-accédants, les investisseurs locatifs ou les familles souhaitant s’installer dans une maison ou un appartement neuf. Cependant, comme toute transaction immobilière, la VEFA présente des avantages et des inconvénients qu’il est essentiel de connaître avant de se lancer. Cet article vous propose un aperçu détaillé du processus d’achat en VEFA, des avantages fiscaux et des risques potentiels.

Le processus d’achat en VEFA

L’achat en VEFA repose sur un mécanisme relativement spécifique. Il s’agit d’une forme de contrat par lequel l’acquéreur devient propriétaire d’un bien qui n’est pas encore livré. Voici les principales étapes du processus :

1. Signature du contrat de réservation

Cette première étape consiste à signer un contrat de réservation auprès du promoteur. Ce document engage les deux parties : le promoteur à construire le bien, et l’acheteur à l’acquérir une fois terminé. Le contrat précise le descriptif du bien (superficie, plans, etc.), le prix de vente, et les conditions de paiement. Un dépôt de garantie est également versé, généralement entre 2% et 5% du prix de vente.

2. Obtention du financement

Après avoir signé le contrat de réservation, l’acheteur dispose d’un délai pour obtenir son prêt immobilier. Les conditions de financement doivent être clairement indiquées dans le contrat, et la vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention du prêt.

3. Signature de l’acte de vente chez le notaire

Lorsque les travaux débutent et que l’acquéreur a obtenu son financement, l’acte de vente définitif est signé chez le notaire. Cet acte officialise le transfert progressif de la propriété à l’acheteur.

4. Paiement par appel de fonds

Le paiement du bien en VEFA s’effectue en fonction de l’avancement des travaux. Le promoteur réalise des appels de fonds à chaque étape clé de la construction (achèvement des fondations, mise hors d’eau, etc.). La loi prévoit un plafond pour ces appels de fonds : 35% à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’air, et 95% à la livraison du bien. Les 5% restants sont versés à la remise des clés, après vérification de la conformité du logement.

5. Livraison du bien et garanties légales

Une fois les travaux terminés, l’acquéreur reçoit les clés et peut emménager. Le promoteur est tenu de garantir la conformité du bien et de réparer tout défaut éventuel. Plusieurs garanties s’appliquent : la garantie de parfait achèvement (durant un an), la garantie décennale (10 ans) et la garantie biennale pour les équipements.

Les avantages de l’achat en VEFA

1. Un logement neuf et personnalisable

L’un des principaux avantages de la VEFA est de permettre à l’acquéreur d’obtenir un bien neuf, respectant les dernières normes en matière de construction et de performance énergétique. De plus, il est souvent possible de personnaliser certains aspects du logement (revêtements, cloisons, équipements) selon les goûts et les besoins.

2. Des garanties solides

Le cadre juridique de la VEFA offre une grande sécurité à l’acquéreur. Les garanties légales, comme la garantie de parfait achèvement, la garantie décennale et la garantie biennale, permettent de protéger l’acheteur contre les éventuels défauts ou malfaçons. En cas de problème, le promoteur est tenu de corriger les défauts à ses frais.

3. Avantages fiscaux

Acheter en VEFA offre plusieurs avantages fiscaux. Les frais de notaire sont réduits par rapport à l’achat d’un bien ancien (environ 2 à 3% du prix de vente contre 7 à 8% pour l’ancien). De plus, il est possible de bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans dans certaines communes. Pour les investisseurs locatifs, des dispositifs comme la loi Pinel permettent de bénéficier de réductions d’impôts en échange de la mise en location du bien pendant une durée déterminée.

4. Un financement échelonné

L’un des atouts majeurs de la VEFA est que le paiement est étalé au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Cela permet à l’acquéreur de mieux gérer son budget et de ne pas payer la totalité du bien avant la fin de sa construction.

Les inconvénients et risques de l’achat en VEFA

1. Délai de livraison

L’un des principaux inconvénients de la VEFA est le temps d’attente entre la signature du contrat de réservation et la livraison du bien. En moyenne, il faut compter entre 18 et 24 mois pour qu’un projet soit terminé. Ce délai peut s’avérer contraignant, notamment si des retards de chantier surviennent en raison d’aléas climatiques ou de difficultés techniques.

2. Risques financiers

Bien que rare, il existe un risque que le promoteur fasse faillite en cours de construction. Pour pallier ce risque, il est important de choisir un promoteur sérieux et d’exiger une garantie financière d’achèvement (GFA), qui assure la livraison du bien même en cas de défaillance du promoteur.

3. Visibilité limitée du bien

Acheter un bien sur plan implique de se projeter dans un logement qui n’existe pas encore. Il est parfois difficile d’imaginer précisément le résultat final, malgré les plans et les maquettes fournis. De plus, il peut y avoir des écarts entre la qualité perçue et la réalité, même si les garanties légales obligent le promoteur à respecter ses engagements.

4. Surcoûts éventuels

Certains coûts supplémentaires peuvent apparaître après la livraison du bien, tels que des ajustements non prévus initialement, ou des travaux pour corriger des finitions insatisfaisantes. De plus, bien que les frais de notaire soient réduits, d’autres frais, tels que ceux liés à la personnalisation du logement, peuvent alourdir la facture.

Conclusion

Acheter en VEFA présente des avantages considérables, notamment en termes de garanties, d’avantages fiscaux et de personnalisation du bien. Cependant, ce type d’achat implique également une certaine prise de risque, principalement liée aux délais de livraison et à la visibilité réduite sur le bien avant sa construction. Pour réussir son achat en VEFA, il est essentiel de bien choisir son promoteur, de s’informer sur les garanties offertes et de préparer un budget qui prend en compte d’éventuels imprévus.