Comprar fora do plano (VEFA): vantagens e desvantagens

São cada vez mais os compradores que optam por comprar um imóvel em regime VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement). Este tipo de compra, que consiste em adquirir um imóvel em construção ou ainda não construído, é uma opção frequentemente considerada por quem compra pela primeira vez, por investidores de arrendamento ou por famílias que pretendem mudar-se para uma nova casa ou apartamento. No entanto, como qualquer transação imobiliária, o VEFA tem as suas vantagens e desvantagens, e é essencial conhecê-las antes de dar o passo em frente. Este artigo fornece uma visão detalhada do processo de compra da VEFA, as vantagens fiscais e os riscos potenciais.

O processo de compra da VEFA

A compra VEFA baseia-se num mecanismo relativamente específico. Trata-se de uma forma de contrato segundo a qual o comprador se torna proprietário de um imóvel que ainda não foi entregue. Eis as principais etapas do processo:

1. Assinatura do contrato de reserva

O primeiro passo é assinar um contrato de reserva com o promotor. Este documento compromete as duas partes: o promotor a construir o imóvel e o comprador a adquiri-lo após a sua conclusão. O contrato contém uma descrição do imóvel (superfície, planos, etc.), o preço de venda e as condições de pagamento. É igualmente paga uma caução, geralmente entre 2% e 5% do preço de venda.

2. Obtenção de financiamento

Uma vez assinado o contrato de reserva, o comprador dispõe de um prazo para obter uma hipoteca. As condições de financiamento devem ser claramente indicadas no contrato e a venda está sujeita à condição suspensiva da obtenção do empréstimo.

3. Assinatura da escritura de compra e venda no cartório notarial

Uma vez iniciadas as obras no imóvel e assegurado o financiamento pelo comprador, a escritura definitiva de venda é assinada no notário. Esta escritura formaliza a transferência progressiva da propriedade para o comprador.

4. Pagamento por mobilização de fundos

O pagamento de um imóvel VEFA é efectuado à medida que as obras avançam. O promotor efectua mobilizações de fundos em cada fase-chave do processo de construção (conclusão das fundações, estanquicidade, etc.). A lei estabelece um limite máximo para estas mobilizações de fundos: 35% quando as fundações estão concluídas, 70% quando o edifício está estanque e 95% quando o imóvel é entregue. Os restantes 5% são pagos aquando da entrega das chaves, após o controlo da conformidade do imóvel.

5. Entrega de bens e garantias legais

Uma vez concluídas as obras, o comprador recebe as chaves e pode mudar-se. O promotor é obrigado a garantir a conformidade do imóvel e a reparar eventuais defeitos. São aplicáveis várias garantias: a garantia de conclusão (durante um ano), a garantia decenal (10 anos) e a garantia bienal para o equipamento.

As vantagens de comprar fora do plano

1. Uma casa nova e personalizável

Uma das principais vantagens do VEFA é o facto de permitir aos compradores obter um imóvel novo que cumpre as mais recentes normas de construção e de desempenho energético. Além disso, muitas vezes é possível personalizar certos aspectos da casa (revestimentos do chão, divisórias, acessórios) de acordo com os gostos e necessidades individuais.

2. Garantias sólidas

O quadro jurídico da VEFA oferece um elevado nível de segurança ao comprador. As garantias legais, como a garantia de conclusão, a garantia decenal e a garantia bienal, protegem o comprador contra eventuais defeitos ou falhas de fabrico. Em caso de problema, o promotor é obrigado a retificar os defeitos a expensas suas.

3. Benefícios fiscais

A compra fora do plano oferece uma série de vantagens fiscais. Os emolumentos notariais são mais baixos do que na compra de um imóvel anterior (cerca de 2-3% do preço de venda, contra 7-8% para um imóvel anterior). Além disso, o imposto predial pode ser suprimido durante dois anos em certas comunas. Para os investidores em arrendamento, regimes como a lei Pinel oferecem reduções de impostos em troca do arrendamento do imóvel durante um determinado período.

4. Financiamento faseado

Uma das principais vantagens do VEFA é o facto de o pagamento ser escalonado à medida que a obra avança. Isto permite aos compradores gerir o seu orçamento de forma mais eficaz e evitar pagar a totalidade do imóvel antes de a construção estar concluída.

As desvantagens e os riscos de comprar fora do plano

1. Prazos de entrega

Uma das principais desvantagens da VEFA é o tempo de espera entre a assinatura do contrato de reserva e a entrega do imóvel. Em média, um projeto demora entre 18 e 24 meses a ficar concluído. Este período pode ser restritivo, especialmente se houver atrasos na construção devido ao mau tempo ou a dificuldades técnicas.

2. Riscos financeiros

Embora seja raro, existe o risco de o promotor ir à falência durante a construção. Para atenuar este risco, é importante escolher um promotor sério e exigir umagarantia financeira de conclusão (GFA), que assegura a entrega do imóvel mesmo em caso de incumprimento do promotor.

3. Visibilidade limitada da propriedade

Comprar um imóvel em planta significa projetar-se numa casa que ainda não existe. Por vezes, é difícil imaginar exatamente como será o resultado final, apesar das plantas e maquetas fornecidas. Além disso, pode haver discrepâncias entre a qualidade percepcionada e a realidade, apesar de as garantias legais obrigarem o promotor a honrar os seus compromissos.

4. Eventuais custos adicionais

Alguns custos adicionais podem surgir após a entrega do imóvel, tais como ajustamentos que não estavam inicialmente previstos ou trabalhos para corrigir acabamentos insatisfatórios. Além disso, embora os emolumentos notariais sejam reduzidos, outros custos, como os associados à personalização da casa, podem aumentar a fatura.

Conclusão

A compra em planta oferece vantagens consideráveis, nomeadamente em termos de garantias, benefícios fiscais e personalização do imóvel. No entanto, este tipo de compra comporta também um certo risco, ligado principalmente aos prazos de entrega e à visibilidade limitada do imóvel antes da sua construção. Para efetuar uma compra VEFA com sucesso, é essencial escolher bem o seu promotor, informar-se sobre as garantias oferecidas e preparar um orçamento que permita fazer face a eventuais imprevistos.