Les différents acteurs d’un projet d’investissement immobilier

Votre projet d’investissement locatif prend forme mais vous avez encore du mal à identifier qui sont les différents acteurs à solliciter dans le cadre de votre projet et quels sont leurs rôles. Nombreux sont les métiers de l’immobilier, alors qui sont ces acteurs qui interviennent dans votre projet et que font-ils ?

L’acheteur

Vous êtes l’acteur numéro 1 de votre projet. Une fois votre profil d’investisseur établi et votre projet bien défini, c’est-à-dire le type de bien que vous recherchez (neuf ou ancien, appartement ou immeuble…), le budget que vous pouvez investir (dépendant de votre capacité d’emprunt) et le secteur géographique, vous pouvez vous lancer dans la recherche du bien idéal.

Le conseiller en investissement

a. Rôle

La sélection de biens immobiliers peut s’avérer assez compliquée au vu de la quantité et de la diversité des biens disponibles sur le marché. C’est là que peut intervenir le conseiller en investissement. Prenez contact avec lui qui, après un premier rendez-vous lui permettant d’identifier votre profil et vos attentes, vous proposera une sélection de biens vous correspondant. À la suite de cette sélection, il vous accompagnera lors des visites, pourra vous guider dans votre choix, dans la rédaction d’une éventuelle offre d’achat… Le conseiller en investissement vous accompagnera dans l’intégralité de votre projet.

b. Coût

Vous êtes peut-être réticent à l’idée de solliciter un acteur supplémentaire dans votre recherche, par peur du coût que cela peut représenter. Rassurez-vous, les frais d’un conseiller en investissement sont, à l’instar des agents immobiliers, plafonnés et annoncés en amont. Si vous mandatez Raizers Transactions dans le cadre de l’acquisition de votre bien, il faudra ajouter entre 2 et 5% (selon le montant de l’achat) au prix d’acquisition TTC. A noter que ces frais sont totalement échelonnables dans votre emprunt bancaire et ne doivent pas s’ajouter à des frais d’agence immobilière.

Le vendeur

C’est l’acteur n°2 de votre projet. C’est celui qui a le bien entre les mains et qui va accepter ou non de vous le céder. Il peut s’agir d’un professionnel (promoteur ou marchand de biens) ou d’un particulier qui vend son bien. Il est important d’avoir une relation saine avec son vendeur, de s’assurer qu’il est transparent et ne vous cache aucun vice existant sur le bien qui pourrait vous coûter des frais non prévus ou encore une impossibilité de louer votre bien pendant un certain temps, et ainsi provoquer une perte de rentabilité sur votre investissement.

Pour éviter au maximum les mauvaises surprises, il est indispensable de vérifier ces points avant de vous engager :

• L’état des installations électriques, de la plomberie, les éventuels travaux à effectuer…
• Le diagnostic des performances énergétiques
• Le certificat des surfaces (loi Carrez)
• L’état des risques technologiques et naturels
• Le montant des charges de copropriété
• Les procès-verbaux des 3 dernières Assemblées Générales
• Le dernier avis de taxe foncière

Le courtier ou la banque

Une fois les vérifications faites et le compromis de vente signé, il faut vous lancer dans la recherche de financement. Vous pouvez vous adresser à votre banque si elle vous propose de bonnes conditions. Vous pouvez aussi envoyer votre demande à plusieurs banques, afin de comparer les offres.

a. Rôle

Pour gagner du temps, vous pouvez aussi solliciter un courtier en crédit immobilier. Il fera jouer la concurrence et maximisera ainsi vos chances d’obtenir les meilleures conditions pour votre emprunt.

b. Coût

Tout comme le conseiller en investissement, la prestation des courtiers est plafonnée, elle est fixée à 1% du montant du prêt, et ne vous sera facturée qu’en cas de succès. A noter que vous pouvez intégrer ce montant à votre emprunt bancaire et que dans le cadre d’un investissement locatif, ces honoraires sont fiscalement déductibles des revenus locatifs.

Le gestionnaire locatif

Le bien vous appartient désormais, il est temps de le mettre en location pour qu’il génère les revenus escomptés. Pour cela, deux solutions, vous avez le temps et vous habitez dans la même zone géographique, vous décidez de vous en occuper par vous-même. Deuxième solution, vous déléguez à une agence de gestion locative.

a. Rôle

Prévenir les locataires existants, s’il y en a, du changement de propriétaire, leur communiquer votre RIB pour qu’ils transfèrent leurs loyers, vérifier la viabilité de leurs assurances habitation, prendre des photos du bien, rechercher et sélectionner des nouveaux locataires, rédiger et faire signer les baux, etc… sont autant de choses qui peuvent être réalisées par vous-même ou par le gestionnaire locatif.

b. Coût

Tout comme solliciter un conseiller en investissement ou un courtier pour votre emprunt, passer par une agence de gestion locative est un choix personnel qui ne tient qu’à vous. A noter que l’agence vous facturera entre 7 et 8% des loyers TTC pour du résidentiel longue durée, et plus (aux alentours de 20%) pour de la location touristique (qui implique plus de turnover et donc plus de gestion).

Vous lancer dans un investissement locatif peut sembler chose difficile, mais une fois les bons acteurs identifiés et les rôles de chacun bien définis, vous n’avez plus qu’à choisir la combinaison qui vous correspond le mieux et attendre que votre investissement génère les revenus attendus.

Lancez-vous dans l’investissement locatif