Crowdfunding immobilier en 2024 : moins d’opérations financées, une sélection plus stricte

Le baromètre 2024 du crowdfunding immobilier, réalisé par Mazars et France FinTech, met en lumière un recul marqué du secteur. Après une année 2023 déjà en baisse, la tendance se confirme avec une diminution de 25,8 % des fonds collectés et une réduction du nombre de projets financés. Ce phénomène s’explique en grande partie par un durcissement des critères de sélection des plateformes, qui cherchent à limiter les risques dans un contexte économique incertain.

Un recul marqué du financement participatif immobilier

Le crowdfunding immobilier, qui représentait autrefois une part dominante du financement participatif, poursuit son ralentissement en 2024. Sa part dans la collecte globale est passée de 68,2 % en 2022 à 55,6 % en 2023, pour atteindre 49,7 % en 2024. En valeur absolue, les montants collectés sont passés de 1 161 millions d’euros en 2023 à 861 millions d’euros en 2024.

Le nombre de projets financés connait quant à lui une baisse moins importante : alors que 1 237 opérations avaient été clôturées en 2023, elles ne sont plus que 1 139 en 2024, soit une baisse de seulement 8%. C’est surtout le montant moyen des opérations financées par les plateformes qui diminue en passant à 730 500 € en 2024 contre environ 908 000 € en 2023. Cela s’explique par une sélection plus stricte des plateformes, ayant baissé leurs niveaux d’intervention en finançant des projets avec des LTV (loan to value) plus basses.

Des plateformes plus sélectives face à un environnement à risque

Dans un contexte marqué par l’augmentation des coûts de construction, des difficultés d’approvisionnement et un ralentissement des transactions immobilières les plateformes de crowdfunding ont resserré leurs critères d’octroi. Aujourd’hui, seules les opérations les plus solides sont présentées aux investisseurs.

Parmi les exigences renforcées des plateformes, on retrouve notamment :

• Un taux de pré-commercialisation élevé : Les projets doivent justifier d’un certain niveau de ventes (lorsque c’est pertinent) avant d’être éligibles au financement participatif.
• Des exigences accrues sur la santé financière et l’expérience des porteurs de projet : Les promoteurs immobiliers doivent prouver leur capacité à mener les opérations à terme sans difficultés financières majeures.
• Une préférence pour les opérations sans travaux ou avec des travaux de rénovation mineure : Les projets nécessitant d’importants travaux sont jugés plus risqués en raison de l’augmentation des coûts des matières premières et des difficultés de recrutement dans le secteur du BTP. Cela s’illustre par la prépondérance des opérations de marchands de biens (56%) dans la typologie d’opérations financées en crowdfunding.
• Des garanties systématiques : Hypothèques de 1er rang, fiducies et autres mécanismes de sécurisation sont désormais quasi obligatoires pour obtenir un financement.

Conséquence directe de ces restrictions, ce n’est pas plus de 10 % des demandes de financement des opérateurs qui sont finalement présentées aux investisseurs.

Une augmentation des risques et des retards

En parallèle, le secteur fait face à une montée des risques. Le baromètre souligne que les retards de remboursement des projets se sont encore accrus en 2024. Environ 15 à 20 % des projets enregistrent un retard de plus de 6 mois, et une partie d’entre eux bascule en procédure collective (entre 6 et 8 % des projets en cours). Les pertes définitives, quant à elles, concernent entre 4 et 6 % des opérations.

Cette situation s’explique par la conjoncture difficile du marché immobilier : hausse des taux d’intérêts, diminution du nombre de transactions, difficultés à obtenir des permis de construire, hausse des coûts de construction, et incertitudes économiques et fiscales globales.

Des remboursements toujours importants, mais des performances sous surveillance

Malgré ces difficultés, le secteur du crowdfunding immobilier continue d’enregistrer des remboursements significatifs en 2024. 642 projets ont été remboursés, représentant un montant total de 571 millions d’euros. Cela démontre que, malgré le resserrement des critères de sélection, les projets qui parviennent à être financés et menés à terme offrent toujours une capacité de remboursement solide et rémunératrice.

Un secteur en mutation : vers une nouvelle approche du financement participatif immobilier

Face à ces défis, le crowdfunding immobilier semble évoluer vers un modèle plus sélectif et sécurisé. Plutôt que de financer un grand nombre de projets, les plateformes préfèrent concentrer les fonds sur des opérations jugées plus sûres. Cela se traduit par une diminution de la taille moyenne des opérations et une adaptation des rendements proposés.

En 2024, le taux de rendement interne (TRI) moyen du crowdfunding immobilier s’établit à 10,6 %, en légère hausse par rapport à 2023 (10,3 %). Cette évolution montre que les plateformes ajustent leur promesse de rentabilité pour maintenir l’attractivité de cette classe d’actifs, tout en tenant compte des risques croissants.

Conclusion

Le crowdfunding immobilier en 2024 est marqué par un double mouvement : une baisse significative des montants collectés et un resserrement des conditions d’octroi. Face à l’augmentation des risques et aux incertitudes du marché, les plateformes adoptent une approche plus prudente en privilégiant des projets solides et sécurisés.

Ainsi, bien que le crowdfunding immobilier demeure un outil attractif pour les investisseurs, il devient de plus en plus exigeant pour les porteurs de projets afin de limiter les risques pour les investisseurs.