Les spécificités techniques des opérations immobilières au Portugal

Le crowdfunding immobilier s’européanise avec la mise en place d’un passeport européen pour toutes les plateformes du secteur. Raizers se lance aussi à l’assaut de nouveaux pays tels que le Portugal. S’agissant d’un nouveau marché, cela soulève de nombreuses questions. Zoom sur le permis de construire au Portugal et les spécificités, étapes par étapes pour un promoteur.

Pedidos de Informação Prévia (PIP) – Certificat Préalable d’Urbanisme

La plupart du temps, préalablement à une demande de permis, une opération fait l’objet d’une demande d’information préalable (pedidos de informação prévia – PIP). Cette demande d’information correspond au Certificat d’Urbanisme français. Cette demande est beaucoup plus fréquente au Portugal qu’en France, mais elle n’est toutefois pas obligatoire, à l’image de la France.

Deux types de PIP sont possibles : Le PIP simple et le PIP renforcé :

• Le PIP simple correspond à une simple demande sur la capacité d’un foncier à recevoir une opération immobilière.
• Le PIP renforcé correspond à une réelle demande, comprenant l’ensemble des informations comprises dans le cadre du permis (Volumétrie, implantation, projet architectural, réseaux…). L’obtention de ce PIP renforcé constitue une première étape déterminante dans le cadre d’une opération immobilière au Portugal, même si elle n’est pas obligatoire.

L’administration dispose d’un délai de 20 jours (30 jours pour un PIP renforcé) pour répondre à cette demande. A noter que, au Portugal, les délais laissés à l’administration sont des délais dit « d’ordre ». Cela veut dire qu’il n’y a aucune conséquence juridique sur le non-respect de ce délai. Le silence de l’administration dans les délais cités ci-dessus et ci-après ne valent pas acceptation, contrairement à la France. Cela veut donc dire que ces délais peuvent être dépassés par l’administration sans conséquence juridique. En revanche, les opérateurs doivent respecter les délais qui leurs sont laissés pour chaque étape, sans quoi cela viendrait remettre en question l’existence des autorisations préalablement obtenues.

La seule obtention de ce PIP, même renforcé, ne permet pas d’être suffisamment rassuré dans la cadre des opérations proposées sur Raizers, ce pourquoi aucun projet ne sera financé sur la plateforme sur la seule base du PIP, même si ce dernier est dit « renforcé ».

Projecto de arquitectura  – Projet architectural

La demande d’autorisation d’urbanisme débute par le dépôt du projet architectural (projecto de arquitectura), qui comprend l’ensemble des informations visuels de l’opération (implantation, aspect extérieur du bâti, insertion urbaine et paysagère, usage du bâti…). C’est l’étape la plus déterminante, puisque c’est celle qui est le plus soumise à aléas de la part de l’administration portugaise.

Un délai de 30 jours est laissé à l’administration à compter du dépôt de la demande. Si la demande est acceptée, l’opérateur dispose d’un délai de 6 mois pour déposer le projet des spécialités, qui constitue la prochaine étape dans les démarches administratives portugaises.

Projecto das especialidades – Projet des spécialités

Le projet des spécialités est une phase technique qui ne remet pas en cause l’obtention du projet architectural. Elle est obligatoire mais non déterminante pour l’obtention du permis définitif. L’administration a 45 jours pour délibérer et approuver le projet.

Le projet des spécialités (projecto das especialidades), comprend l’ensemble des informations techniques du projet (études techniques, matériaux, fondations…). Cette demande n’est que très rarement refusée. Elle peut néanmoins faire l’objet de demande de modifications.

Alvara de construçao  – Obtention du permis définitif

L’opérateur dispose ensuite d’un délai d’un an pour demander la délivrance du permis final (« alvara de construçao ») suite à l’obtention du projet des spécialités. Ce dernier regroupe les deux premiers permis précités en une seule pièce, et est similaire au permis de construire français. Il s’agit du document finalisant les démarches administratives d’un projet immobilier au Portugal.

Si les deux autorisations précédentes ont été acceptés, l’obtention de l’alvara ne constitue qu’une formalité.

L’administration dispose d’un délai de 30 jours pour répondre à une telle demande.

Autorização de utilização – Autorisation d’utilisation

Au terme de l’opération, l’opérateur doit faire la demande d’une dernière autorisation d’urbanisme, l’autorisation d’utilisation (autorização de utilização). Cette dernière autorisation, qui intervient à la clôture de l’opération, vient acter la bonne réalisation du projet, conformément aux différentes autorisation précédemment listées (projet architectural, projet des spécialités et permis définitif).

Ce document vient entériner la clôture de l’opération, et permet à l’opérateur de céder la propriété des lots. Sans cette autorisation, les acquéreurs ne seraient pas autorisés à occuper le bien. Avant cette obtention, l’occupation du bâtiment est interdite.

Ces informations vous donnent des clés pour analyser les opérations portugaises présentées sur Raizers.

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