Le réméré, une nouvelle classe d’actifs pour les investisseurs du crowdfunding immobilier

Dans un contexte où les investisseurs recherchent des placements à la fois rentables et sécurisés, la vente à réméré retrouve un intérêt croissant, notamment via les plateformes de crowdfunding immobilier. Ce mécanisme ancien, encadré par le Code civil, permet d’investir dans un actif réel à prix décoté tout en finançant des situations de refinancement temporaire pour les propriétaires. Alliant rendement contractuel et sécurité juridique, le réméré s’impose comme une solution équilibrée entre performance et prudence patrimoniale.

La vente à réméré : un outil d’investissement sécurisé et décoté

La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, est encadrée par les articles 1659 et suivants du Code civil.

Ce mécanisme permet à un propriétaire de vendre temporairement son bien immobilier pour obtenir rapidement des liquidités, tout en conservant la faculté de le racheter dans un délai fixé, généralement jusqu’à cinq ans, et souvent en continuant à l’occuper moyennant une indemnité d’occupation.

Un transfert de propriété clair et définitif

Dès la signature de l’acte notarié, la société dédiée à l’opération devient pleinement propriétaire du bien. Ce transfert est publié à la publicité foncière et ne peut plus être remis en cause : le vendeur ne garde qu’un droit personnel, temporaire, qui disparaît automatiquement s’il ne rachète pas dans le délai prévu. L’investisseur détient donc un actif immobilier acquis à prix décoté, sans risque juridique ultérieur de contestation.

Atouts pour l’investisseur

• Acquisition à un prix décoté, généralement entre 60 et 70% de la valeur de marché.
• Revenus immédiats sous forme d’indemnité d’occupation versée par le vendeur (souvent autour de 10% de rendement annuel).
• Sécurité contractuelle : prix de rachat, durée et indemnité sont figés dès l’origine dans l’acte notarié.
• Le risque clé : la sortie en cas de non-rachat

Si le vendeur n’exerce pas sa faculté de rachat, les indemnités d’occupation cessent. Dès lors, la sortie dépend uniquement de la revente de l’actif immobilier par la structure détentrice.

La protection de l’investisseur repose alors sur la décote d’entrée, mais la performance finale sera liée aux conditions de marché, aux délais de commercialisation et aux coûts de cession. D’où l’importance d’une sélection rigoureuse des biens et d’un plan de revente maîtrisé.

Exemple illustratif

Un investisseur engage 100 000 € sur une opération de 24 mois rémunérée à 10% par an via indemnités d’occupation.

Si le vendeur rachète : l’investisseur reçoit 20 000 € en deux ans et récupère son capital, soit 120 000 €.

Si le vendeur ne rachète pas : la société dédiée conserve le bien acquis à prix décoté, supérieur au capital investi. Les investisseurs bénéficient de cette sécurité patrimoniale, mais sans flux supplémentaires. La performance finale dépendra alors du prix et du délai de revente.

Pourquoi les plateformes de crowdfunding immobilier financent des ventes à réméré 

Les plateformes de financement participatif immobilier, dont Raizers, s’intéressent de plus en plus aux opérations de vente à réméré. Ce type de montage repose sur un bien existant et valorisable, encadré par un dispositif juridique précis. Il offre ainsi une meilleure visibilité sur les garanties et les délais de réalisation, tout en proposant un niveau de rendement potentiellement attractif, en lien avec le risque pris.

Le réméré s’impose comme une alternative complémentaire aux opérations de promotion ou de marchand de biens, en apportant une autre forme d’exposition au marché immobilier, davantage centrée sur la valorisation patrimoniale que sur la création de nouveaux projets.

Pour les plateformes, ces opérations présentent plusieurs atouts :

• Des garanties réelles identifiées : l’opération porte sur un bien déjà bâti et détenu par une société dédiée, sans aléa de construction.
• Une visibilité contractuelle accrue : prix de vente, faculté de rachat, indemnités d’occupation et durée sont définis dès l’acte notarié, facilitant le suivi et la transparence.
• Un horizon d’investissement généralement court, entre 12 et 36 mois, cohérent avec les attentes des investisseurs particuliers du secteur.
• Une dimension sociale tangible : la vente à réméré peut permettre à un propriétaire de refinancer temporairement son bien tout en conservant la possibilité de le racheter, combinant ainsi logique économique et utilité concrète

L’intérêt du réméré pour les investisseurs en crowdfunding immobilier

Pour l’investisseur, la vente à réméré constitue une opportunité d’investissement immobilier à rendement élevé, adossée à un actif tangible et sécurisé. Ce mécanisme présente plusieurs attraits spécifiques :

• Une décote d’acquisition significative (généralement entre 30 et 40 %), qui protège le capital en cas de non-rachat par le vendeur.
• Des revenus réguliers sous forme d’indemnités d’occupation, souvent proches de 8 à 10 % par an, reversées aux investisseurs sous forme d’intérêts.
• Une sécurité contractuelle forte : l’acte notarié définit les conditions de rachat et garantit la propriété pleine et entière du bien à l’investisseur pendant toute la durée de l’opération.
• Une sortie doublement favorable : si le vendeur rachète, l’investisseur réalise le rendement prévu ; s’il ne rachète pas, il détient un bien acquis en dessous de sa valeur de marché, offrant une perspective de plus-value à la revente.
• Une logique de diversification patrimoniale, puisque le réméré repose sur une mécanique différente des opérations de promotion ou de marchands de biens, plus exposées au cycle économique.

En somme, le financement participatif appliqué au réméré combine sécurité immobilière, rendement contractuel et horizon court, répondant ainsi à la fois aux exigences des plateformes en matière de fiabilité et aux attentes des investisseurs en quête d’opérations tangibles, lisibles et performantes.