ZOOM ON... La garanzia finanziaria di completamento (GFA)

Navigando tra i vari progetti finanziati sulle piattaforme di crowdfunding immobiliare, vi sarà capitato di leggere il termine "GFA". Cosa significa esattamente?

1. Definizione

La Garanzia Finanziaria di Completamento (GFA) è una polizza assicurativa stipulata da sviluppatori immobiliari quando i beni oggetto dell'operazione vengono venduti ai sensi della VEFA (per i beni nuovi) o in VIR (per i vecchi beni da riabilitare).

Nel VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement) o VIR (Vente d'Immeuble à Rénover), l'acquirente acquista un immobile la cui costruzione o ristrutturazione non è stata completata. Paga l'immobile man mano che i lavori procedono, il che significa che l'operatore richiamerà i fondi man mano che i lavori procedono per finanziare la fase successiva.

In questo tipo di transazione, c'è il rischio che la transazione non venga portata a termine. L'acquirente si ritroverebbe quindi proprietario di un immobile inesistente o non completato.

Per superare questo problema, entra in gioco la GFA. Può essere fornita da una banca o da una compagnia assicurativa e copre il finanziamento del completamento dell'operazione in caso di inadempienza dell'operatore. È obbligatoria nelle operazioni di sviluppo e a carico dell'operatore. La GFA è una garanzia estrinseca che può assumere due forme a seconda dell'avanzamento del progetto.

2. Le due forme di garanzia estrinseca

Le due forme di garanzia estrinseca sono la GFA e la garanzia finanziaria di rimborso. Quest'ultima assume la forma di una garanzia del promotore all'acquirente e assicura il rimborso dei fondi già versati se il promotore non è in grado di completare i lavori. Viene stipulata contemporaneamente alla GFA.

Queste due garanzie sono sostituibili. La Garanzia di rimborso sarà più spesso attivata in caso di risoluzione amichevole o giudiziaria della vendita a causa del mancato completamento dell'operazione e la GFA in caso di progressi significativi nella costruzione.

3. Il conto di compensazione

Per garantire il buon funzionamento dell'operazione, il GFA svolgerà anche un ruolo di monitoraggio e controllo dell'avanzamento del progetto.

A tal fine, all'inizio della costruzione, viene creato un conto centralizzato con potere di firma tra la banca dell'assicuratore/GFA e l'operatore. È questo il conto che riceverà le rate degli acquirenti e finanzierà i lavori. A seconda del tipo di finanziatore, sarà possibile ottenere un terzo potere di firma per controllare anche i rimborsi. Si tratta di una garanzia interessante per il finanziatore, che può così controllare anche i flussi finanziari.

Che cosa significa?

In altre parole, tutti i flussi di finanziamento del progetto (banca, crowdfunding o richieste di fondi) relativi alla commercializzazione sono bloccati su un conto esterno. Tutte le richieste di pagamento e le richieste di fondi in uscita devono essere giustificate dall'operatore, tramite fattura o certificato di completamento, in ogni fase del processo di costruzione, secondo il calendario stabilito nel contratto di prenotazione, tradizionalmente come segue

Richiesta di fondi	Passo
5 %	Firma dell'atto
25 %	Demolizione e lavori di sbancamento per le fondazioni in corso
5 %	Completamento delle fondazioni
10 %	Completamento del pavimento basso al piano terra
10 %	Completamento del 1° piano
5 %	Completamento del 2° piano
5 %	Completamento del piano basso 3° piano
5 %	Impermeabilizzazione
15 %	Ermeticità dell'aria
5 %	Completamento delle pareti di distribuzione
5 %	Completamento dell'edificio
5 %	Consegna delle chiavi
100 %

Prima di essere rilasciati, è necessaria la firma del rappresentante del GFA, del finanziatore e dell'operatore.

Il conto di compensazione consente quindi :

1. Monitoraggio dell'avanzamento dei lavori;
2. Monitoraggio continuo dell'utilizzo dei flussi finanziari relativi all'operazione.

La GFA è una garanzia per gli acquirenti che si impegnano ad acquistare un immobile nuovo o ristrutturato. In caso di inadempienza dell'operatore, possono essere rimborsati i depositi versati quando il programma è in fase di avvio oppure l'assicuratore si fa carico del completamento del cantiere per consegnare l'immobile finito all'acquirente.