FOCO EM... O Título de Financiamento (GFA)

Ao navegar pelos vários projectos que estão a ser financiados nas plataformas de financiamento coletivo de imóveis, pode ter encontrado o termo "GFA". O que significa exatamente?

1. Definição

A Garantie Financière d'Achèvement (GFA) é uma apólice de seguro subscrita pelos promotores imobiliários quando o imóvel é vendido ao abrigo do VEFA (para os imóveis de construção nova) ou VIR (para imóveis antigos a serem renovados).

No âmbito de um contrato VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement) ou VIR (Vente d'Immeuble à Rénover), o comprador adquire um imóvel cuja construção ou renovação ainda não está concluída. Paga o imóvel à medida que a obra avança, o que significa que o operador mobilizará os fundos à medida que a obra avança para financiar a fase seguinte.

Neste tipo de transação, existe o risco de o projeto não ser concluído. O comprador ver-se-ia então proprietário de um imóvel inexistente ou inacabado.

Para atenuar este problema, entra em ação o GFA. Esta garantia pode ser concedida por um banco ou uma companhia de seguros e cobre o financiamento da conclusão do projeto em caso de incumprimento por parte do operador. É obrigatório para os projectos de desenvolvimento e deve ser pago pelo operador. A GFA é uma garantia extrínseca que pode assumir duas formas em função da evolução do projeto.

2. As duas formas de garantia extrínseca

As duas formas de garantia extrínseca são a GFA e a Garantie Financière de Remboursement. Esta última assume a forma de uma garantia dada pelo promotor ao comprador, assegurando o reembolso dos fundos já pagos se o promotor não puder concluir as obras. É subscrita ao mesmo tempo que a GFA.

Estas duas garantias podem ser substituídas. A Garantia de Reembolso será accionada mais frequentemente em caso de resolução amigável ou judicial da venda por falta de conclusão da transação, e a GFA em caso de progressos significativos no estaleiro.

3. A conta centralizadora

Para garantir o bom funcionamento do projeto, a GFA também acompanhará e controlará os progressos.

Para o efeito, no início da construção, é criada uma conta centralizadora com poderes de assinatura entre a seguradora/banco GFA e o operador. Esta é a conta que receberá os depósitos dos compradores e que servirá para financiar as obras. Em função do tipo de financiador, pode ser possível obter um terceiro poder de assinatura para controlar igualmente os reembolsos. Trata-se de uma garantia interessante para o financiador, uma vez que lhe permite também controlar os fluxos financeiros.

O que é que isto significa?

Por outras palavras, todos os fluxos de financiamento do projeto (bancários, de crowdfunding ou de mobilização de fundos) ligados à comercialização são bloqueados numa conta externa. Todos os pedidos de pagamento e de mobilização de fundos devem ser justificados pelo operador, através de uma fatura ou de um certificado de conclusão, em cada fase do projeto, de acordo com o calendário previsto no contrato de reserva, tradicionalmente da seguinte forma

Pedido de financiamento	Estágio
5 %	Assinatura da escritura
25 %	Demolição e terraplanagem das fundações em curso
5 %	Conclusão das fundações
10 %	Conclusão do rés do chão
10 %	Conclusão do 1º andar
5 %	Conclusão do 2º andar
5 %	Conclusão do 3º andar
5 %	Impermeabilização
15 %	Estanque ao ar
5 %	Conclusão das divisórias de distribuição
5 %	Conclusão do edifício
5 %	Entrega das chaves
100 %

Antes de serem libertados, os fundos devem ser assinados pelo representante da GFA, pelo financiador e pelo operador.

A conta centralizadora permite assim :

1. Acompanhamento da evolução dos trabalhos;
2. Acompanhamento contínuo da utilização dos fluxos financeiros ligados à operação.

A GFA é uma garantia para os compradores que se comprometem a adquirir um imóvel novo ou renovado. Em caso de incumprimento por parte do operador, este pode ser reembolsado dos depósitos pagos durante a fase de arranque do empreendimento, ou a seguradora responsabiliza-se pela conclusão das obras e pela entrega do imóvel acabado ao comprador.