Garantire una transazione immobiliare con un trust di sicurezza

Amandine Naudin, Direttore legale di RAIZERS e Sandro Lamay-Cubeddu, Account Manager di SOLUZIONI FINANZIARIE PONO

1. La fiducia nella sicurezza, una garanzia flessibile

Il trust è una garanzia particolarmente sicura adatta a crowdfunding immobiliare perché si caratterizza anche per la sua grande flessibilità, soprattutto quando si tratta di quote societarie.

Concentrarsi sulla fiducia nella sicurezza

Il trust è una garanzia con la quale una persona (il disponente, che può essere il mutuatario o un terzo garante per il mutuatario), trasferisce temporaneamente la proprietà di un bene (azioni, immobili, beni mobili) o un diritto in un "bene destinato" (il trust), che viene gestito e detenuto da una terza parte fidata (il trustee) che agisce a beneficio di uno o più beneficiari (spesso i finanziatori), fino al rimborso del finanziamento, momento in cui la proprietà del bene ritorna automaticamente al disponente.

 

I vantaggi del trust sono

● Base flessibile: il trust può coprire sia il bene immobiliare diretto sia le azioni/quote della società che detiene il bene immobiliare o addirittura combinare più tipi di beni in un'unica garanzia;

Attivazione del trust a scelta in caso di inadempimento: il mutuante e il mutuatario possono concordare l'attivazione del trust da parte del trustee/fiduciario a beneficio del mutuante, mediante:
○ assegnazione di tutti o parte dei beni trasferiti al trust;
○ l'assegnazione di tutte o parte delle azioni/quote;
○ l'assegnazione di tutto o parte del patrimonio immobiliare sottostante.

● Diverse strutture possibili del trust: I beni trasferiti in trust possono:
○ essere mantenuti nelle mani del trustee fino al completo rimborso;
○ essere invece messi a disposizione del disponente del trust per la durata della transazione (in questo caso, solo la proprietà legale del bene viene trasferita nel trust, mentre il disponente mantiene la proprietà economica del bene durante la transazione).

2. L'efficacia giuridica del trust per gli investitori in crowdfunding immobiliare

L'attrattiva del trust per i crowdfunders che finanziano una transazione immobiliare è la sua efficacia in caso di attivazione.

In particolare, il trust consente :

In caso di insolvenza del mutuatario, l'attivazione del trust è immediata: il trust viene realizzato in via stragiudiziale (non è necessario rivolgersi a un giudice per richiedere l'attivazione del trust, a differenza di altre garanzie come le ipoteche, che implicano un pignoramento dei beni o un'assegnazione giudiziale) e non risente dell'eventuale procedura di insolvenza del mutuatario

● Esclusività sul valore della garanzia: gli investitori in crowdfunding non subiscono la concorrenza di altri creditori.

3. Efficienza economica del trust a beneficio di tutti

Il trust avvantaggia sia il finanziatore che l'operatore immobiliare: a differenza dell'esercizio di un'ipoteca o di un pegno, le parti concordano insieme le condizioni di vendita del patrimonio immobiliare o delle azioni della società che detiene l'immobile. Inoltre, le parti possono concordare che il fiduciario si astenga dal vendere il bene in un mercato depresso, al fine di massimizzare il valore. Infine, spesso è meno costoso per il concedente rispetto a un'ipoteca.