Garantir uma transação imobiliária com um fundo de garantia

Amandine Naudin, Directora Jurídica da RAIZERS e Sandro Lamay-Cubeddu, Gestor de Conta da SOLUÇÕES FINANCEIRAS PONO

1. A confiança na segurança, uma garantia flexível

O trust é uma garantia particularmente segura que é adequada para crowdfunding imobiliário porque também é altamente flexível, especialmente quando se trata de acções de empresas.

Foco nos trusts de segurança

Um trust de garantia é uma garantia através da qual uma pessoa (o instituidor, que pode ser o mutuário ou um terceiro garante do mutuário) transfere temporariamente a propriedade de um ativo (acções, bens imóveis, bens móveis) ou um direito a um "ativo reservado" (o trust), gerido e detido por um terceiro de confiança (o trustee) que actua em nome de um ou mais beneficiários (frequentemente os mutuantes), até que o financiamento seja reembolsado, altura em que a propriedade do ativo é automaticamente devolvida ao instituidor.

 

Eis as vantagens de um trust:

Base flexível: o trust pode cobrir quer os activos imobiliários directos quer as acções da sociedade detentora dos activos imobiliários, ou mesmo combinar vários tipos de activos numa única garantia;

Ativação do trust à escolha em caso de incumprimento: o mutuante e o mutuário podem acordar que o trust seja ativado pelo trustee/terceiro de confiança em benefício do mutuante, seja por:
○ a atribuição da totalidade ou de parte dos activos transferidos para o trust ;
○ a atribuição da totalidade ou de parte das acções ;
○ da cessão da totalidade ou de parte dos activos imobiliários subjacentes.

Diferentes estruturas de trust possíveis: Os activos transferidos para o trust podem:
○ quer ser retidos nas mãos do trustee até serem totalmente reembolsados ;
○ pelo contrário, ser colocados à disposição do instituidor do fundo fiduciário durante o período da operação (neste caso, apenas a propriedade jurídica do ativo é transferida para o fundo fiduciário, mantendo o instituidor a propriedade económica do ativo durante a operação).

2. A eficácia jurídica do fundo fiduciário para os investidores em crowdfunding imobiliário

Para os crowdfunders que financiam uma transação imobiliária, o interesse do trust reside na sua eficácia em caso de ativação.

Em particular, o trust permite :

Em caso de insolvência do mutuário, o trust é ativado imediatamente: o trust é implementado extrajudicialmente (não é necessário recorrer a um juiz para que o trust seja ativado, ao contrário de outras garantias, como as hipotecas, que requerem uma penhora de bens ou uma ordem judicial) e não é afetado pela insolvência do mutuário.

Exclusividade sobre o valor do ativo dado em garantia: os investidores em crowdfunding não sofrem a concorrência de qualquer outro credor.

3. A eficiência económica do fundo ao serviço de todos

O trust beneficia tanto o mutuante como o operador imobiliário: ao contrário do exercício de uma hipoteca ou de um penhor, as partes acordam em conjunto as condições de venda dos activos imobiliários ou das acções da empresa que detém a propriedade. Além disso, as partes podem acordar que o administrador se abstenha de vender o ativo num mercado em baixa, a fim de maximizar o seu valor. Por último, é frequentemente menos oneroso para o cedente do que uma hipoteca.