FOCUS ON...Ratios de cobertura hipotecaria (LTV, LTC y LTA)

Si ya ha invertido con Raizers probablemente habrás oído hablar de los términos " LTV" (Loan To Value), "LTC" (Loan To Cost) o "LTA" (Loan To Acquisition). ¿Qué significan exactamente estos ratios? ¿Cómo se calculan? ¿Cómo deben interpretarse?

¿A qué rango corresponde mi garantía hipotecaria?

Lo primero que hay que tener en cuenta antes de entender los ratios de cobertura es el rango de la garantía hipotecaria.

La hipoteca es una garantía constituida sobre un bien inmueble, que se formaliza ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. catastro. Implica dos garantías importantes:

1. Para vender el bien hipotecado, el prestamista o prestamistas deben aceptar la venta a cambio del reembolso directo por parte del notario;
2. Si no se devuelve el préstamo, la propiedad puede ser embargada. Las hipotecas pueden registrarse en diferentes rangos que definen la prevalencia del reembolso, siendo el primer rango el que se reembolsa primero y así sucesivamente para los rangos 2 y luego 3 si procede.

Por tanto, el valor de los rangos prioritarios debe tenerse en cuenta a la hora de calcular los coeficientes de cobertura.

Pongamos un ejemplo concreto para explicarlo: una operación inmobiliaria sobre un edificio que se revenderá en 4 lotes de 250.000 euros cada uno. El volumen de negocios (el valor de la transacción) es, por tanto, de 1 millón de euros. El inmueble se compra por 580.000 euros y el operador realiza obras por valor de 170.000 euros, lo que supone un coste total de 750.000 euros.

En función de la situación, la hipoteca solicitada puede tener una clasificación diferente:

Ejemplo 1: Hipoteca de^primer rango para una financiación de Raizers de 600.000 euros y una aportación de fondos propios de 150.000 euros.

Ejemplo 2: Hipoteca de 2º rango para financiación de Raizers de 200.000 euros con un banco de primer rango que presta 350.000 euros y una aportación de capital de 200.000 euros.

Relación préstamo-valor o LTV

La relación préstamo-valor (LTV) es uno de los principales ratios de cobertura que hay que tener en cuenta a la hora de considerar una inversión. Es el valor del préstamo en relación con el valor del activo al vencimiento. Cuanto menor sea el ratio, mejor será la seguridad , ya que esto significa que el producto de la venta se utilizará para amortizar la deuda más cómodamente.

Ejemplo 1: el préstamo es de 600.000 euros y las ventas previstas son de 1.000.000 de euros.

-> LTV = 600/1000 = 60

Esto significa que si la propiedad se vendiera por más de 600.000 euros, se reembolsaría a Raizers la totalidad del capital prestado.

Ejemplo 2 : Raizers tiene un préstamo de segundo gravamen de 200.000 euros, el banco tiene un préstamo de primer gravamen de 350.000 euros y las ventas ascienden a 1.000.000 de euros.

-> LTV = (200+350)/1000=55%.

Contrariamente a lo que podríamos haber imaginado, el ejemplo 2 tiene un LTV inferior porque la deuda global es menor y el operador pone más fondos propios. Hay una mejor cobertura.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que estar en^2ª fila significa ser reembolsado después del banco. En el ejemplo dado, se necesitarán ventas de 350.000 euros para reembolsar al banco, es decir, 2 lotes que representan ventas de 500.000 euros. Al comprador de segundo rango se le reembolsará el resto del segundo lote (500-350=150).

Préstamo a coste o LTC

El LTC permite comparar el importe del préstamo con el coste global del proyecto.

Ejemplo 1: el préstamo es de 600.000 euros y el coste de adquisición y obras (el coste de producción) es de 580.000 euros + 170.000 euros = 750.000 euros.

-> LTC = 600/750 = 80

Ejemplo 2: el préstamo es de 200.000 euros, el banco presta 350.000 euros por el mismo coste de 750.000 euros.

-> LTC = (200+350)/750 = 73%.

Una venta al coste representa un margen cero para el empresario. Este ratio muestra nuestra cobertura en relación con el umbral de rentabilidad de la operación.

Préstamo para adquisición o LTA

El LTV corresponde a la parte de la deuda en el precio de adquisición del bien. Difiere del LTV cuando se realiza una plusvalía sobre el bien (obras, rehabilitación, venta en régimen fiscal, venta fraccionada, etc.). Corresponde al riesgo asumido en el momento de la adquisición.

Si, por diversas razones, el activo no se revaloriza, puede valorarse al coste y revenderse al mismo precio. Una vez más, cuanto menor sea el ratio, mejor será la garantía . Sin embargo, no es infrecuente que este ratio supere el 100% cuando la financiación cubre la adquisición y parte de las obras.

Ejemplo 1: el préstamo es de 600.000 euros y el precio de compra de 580.000 euros.

-> LTA = 600/580 = 103%.

Ejemplo 2: el préstamo de Raizers es de 200.000 euros, el banco presta 350.000 euros y el precio de compra es de 580.000 euros.

-> LTA = (200+350)/580 = 95%.

Aquí podemos suponer que el capital se conservaría aunque el contratista no realizara los trabajos previstos.

Ahora tienes todas las claves que necesitas para entender estos 3 ratios de cobertura hipotecaria, que encontrarás regularmente en el contenido de las operaciones Raizers.