Dans le cadre d’opérations immobilières, le régime de TVA portugais diffère en fonction de la nature du poste envisagé. Trois grands régimes de TVA se détachent, le taux de TVA dit « normal », qui s’élève à 23 %, le taux de TVA dit « intermédiaire », qui s’élève à 13 %, et le taux de TVA dit « réduit » à 6 %. Revenons en détail sur le régime de TVA sur les opérations immobilière au Portugal.

Exonération de la TVA

Certaines opérations, ou certains postes de dépenses, peuvent être exonérés de TVA. C’est le cas notamment des ventes immobilières traditionnelles (dans le cadre d’une opération de marchand de biens) ou dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Dans ces cas, aucune TVA n’est applicable sur le prix de vente.

Les locations immobilières sont également exonérées de TVA, sauf si la location comprend une part de services. La notion de service est comprise assez largement. En effet, les loyers ne sont plus exonérés de TVA lorsque la location comprend un service (ménage, sécurité…) mais également lorsqu’il s’agit d’une location meublée.

Les assurances liées à la réalisation des projets immobiliers sont également exonérées de TVA.

A noter que les opérateurs ont la possibilité de renoncer à cette exonération de TVA dans certains cas spécifiques, par exemple lorsqu’il s’agit de la première vente/location après des travaux importants de rénovation ou transformation qui implique une hausse de plus de 50 % du prix de vente (fiscal) du bien.

Application du taux de TVA « réduit »

Le taux de TVA réduit s’applique dans le cadre d’une certaine typologie de logement, à savoir les logements à prix abordable ou à loyer maîtrisé. Cette classification doit être agréée par une autorité compétente reliée au ministère. Les opérateurs ne peuvent donc, seuls, et quand bien même les lots seraient vendus à un prix répondant à ces critères, se prévaloir de ce taux de TVA sans que l’opération ait été agréée par les autorités compétentes.

Ce taux s’applique également quand il s’agit d’actifs publics (travaux de rénovation d’une école, d’une mairie, construction d’un local associatif demandé par l’Etat…). Dans ce cas, le maître d’ouvrage, à savoir l’Etat, doit directement contracter avec l’entrepreneur, sans intermédiaire.

Le taux réduit s’applique également sur certains secteurs identifiés, quand la réhabilitation ou la construction du bâti relève d’un intérêt public défini au préalable par les autorités.

Cette réduction du taux de TVA s’applique également dans le cadre de contrats d’amélioration, de transformation, de rénovation, de restauration, de réparation ou de conservation de biens immobiliers destinés à l’habitation. Ce taux ne s’applique pas sur les matériaux nécessaires à la réalisation des travaux, mais uniquement sur la prestation de service liée aux travaux (sauf si le coût des matériaux n’excède pas 20 % de facture totale).

Spécificités géographiques

Il existe au Portugal deux zones géographiques appliquant des taux qui leur sont propres :

  • A Madère, le taux « normal » est de 22 %, le taux « intermédiaire » est de 12 % et le taux « réduit » est de 6 %.
  • Aux Açores, le taux « normal » est de 16 %, le taux « intermédiaire » est de 9 % et le taux « réduit » est de 4 %.

Mécanisme d’inversion de la charge dans le cadre de services de construction

Au Portugal, dans le cadre de prestations de travaux liées à une opération immobilière, la charge de la TVA est inversée. En effet, lorsque l’entité qui achète ces services (en l’occurrence, les opérateurs immobiliers lorsqu’ils réalisent des travaux) est elle-même assujettie à la TVA, les factures émises par les professionnels du bâtiment sont comprises hors TVA. C’est à l’opérateur immobilier de s’acquitter de la TVA dans un second temps, TVA qui pourra être déduite.

Dans le cas d’opérateurs qui ne seraient pas assujettis à la TVA, les prestataires doivent inclure cette TVA dans leur facture, et on retrouve alors le fonctionnement classique similaire au mécanisme français.

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